Būsto rinkoje - žiema. Analitikai skelbia tai recesiją, tai stagnaciją. Kitaip tariant, rinka sulėtėjo. Tad „Pastogė" klausinėjo ekspertų: kokios perspektyvos laukia nekilnojamojo turto sektoriaus 2009 m.?

Ekonomikos ekspertai sako, kad Lietuvos būsto sektorius pateko į nepavydėtiną „butelio kaklelio" efektu vadinamą situaciją ir tapo perpildytas. Tokį „užsikimšimą" lėmė įmonių nesugebėjimas koordinuoti projektų plėtros ir tinkamai sureguliuoti veiklos planų pasikeitus makroekonominėms sąlygoms. Perdėtas rinkos dalyvių optimizmas suformavo kainų burbulą, kurio sprogimo padarinius šiuo metu ir matome.

„Dabar didžioji dalis nekilnojamojo turto (NT) plėtotojų arba turi, arba turės didelių sunkumų toliau vykdydami veiklą, nes į projektus investuota daug pinigų, prisiimti didžiuliai įsipareigojimai, o bankai labai apribojo NT plėtotojų veiklą dėl globalių finansinių sunkumų. Dėl to šiais metais laukia bankrotų banga. Skaudūs ekonominiai ir socialiniai padariniai šalyje neišvengiami", - susirūpinimą susiklosčiusia situacija išreiškia Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija (LNTPA).

Atsigaus

Kai pasiekiamas dugnas, paprastai laukiama pakilimo. Kai kas mano, kad rinka atsigauti turėtų jau šiais metais.

„Prognozuočiau, kad pirmuosius NT rinkos atsigavimo (arba, kaip aš vadinu, sandorių grįžimo į Lietuvą) požymius turėtumėme fiksuoti 2009 m. antrąjį pusmetį. Žinoma, jei pagyvėjimo signalų bus iš kitų brandžių pasaulio rinkų - JAV, senųjų ES šalių. Lietuva, kitaip nei kaimynės Latvija ir Estija, krizės apraiškas pajuto kartu su ES. Tai šiek tiek palengvina mūsų šalies padėtį sprendžiant ūkio nuosmukio problemas", - sako Vytas Zabilius, „Ober-Haus" generalinis direktorius.

„Ober-Haus" vadovo manymu, jei pasaulio ekonomika, kaip prognozuojama, atsigautų antroje šių metų pusėje, NT rinka pagyvėtų ir sandorių skaičius padidėtų šių metų pabaigoje: „Pildantis tokioms prognozėms, apie trečiąjį šių metų ketvirtį būsto sektorius turėtų atsigauti. Kaip rodo praktika, vidutiniškai pusmečiu anksčiau NT ir akcijų kainos krinta greičiau, bet ir kyla sparčiau nei visos ekonomikos rodikliai. Tačiau dar kartą pakartosiu, kad viskas priklausys nuo pasaulinės ekonomikos situacijos".

Bankai liks atsargūs

 Esant įtemptai šių dienų finansinei situacijai, bankai itin atsargiai ir griežtai vertina skolinimo galimybes šalies ūkiui. Kol kas bankai teigia, kad NT projektų finansavimo galimybės 2009-aisiais bus sudėtingos.

 „NT ir statybų projektai itin atidžiai stebimi ir analizuojami, nes šio sektoriaus rodikliai sparčiai prastėja, o perspektyvos neigiamos. 2009 m. NT statytojams ir plėtotojams bus itin sudėtingi, todėl nestebina ir bankų atitinkamas santūrumas", - „Pastogei" pasakojo Indrė Genytė, „DnB Nord" vyresnioji analitikė.

V.Zabiliaus teigimu, labai tikėtina, kad šiais metais bankai sieks neskatinti vartotojų lūkesčių, kol išparduos rizikingų turto paskolų portfelį. Tad artimiausią pusmetį NT projektai turėtų būti finansuojami vis dar itin atsargiai. „Kol kas akivaizdu, kad bankai nemato globalios ekonomikos atsigavimo ženklų. Jei tikėtume pranešimais apie pasaulio ūkio pirmuosius atsigavimo požymius šių metų antroje pusėje, galima daryti gana tvirtą prielaidą, kad dar po pusės metų, tarkim, 2010 m. pradžioje, sulauksime palankesnio bankų požiūrio tiek į NT, tiek į akcijų biržas, tiek ir į kitus investavimo šaltinius", - sako V.Zabilius.

NT bendrovės „InReal" Tarpininkavimo departamento vadovas Nerijus Valikonis mano, kad finansavimo šiais metais gali tikėtis nebent tie klientai, kurie įsigyja kartą jau finansuotą turtą.

Kainos

Ekspertai prognozuoja, kad 2009 m. būsto kainos ir toliau kris.

Pirmąjį šių metų pusmetį V.Zabilius vadina galimybių metu drąsiems žaidėjams. „Drįsčiau prognozuoti, kad ir toliau tęsis smarkus NT išpardavimo procesas. Jau dabar būsto kainos vidutiniškai smukusios 20, o kai kur ir 25 procentais. Tikėtina, kad kai kuriuose šios rinkos segmentuose jos dar turi erdvės kristi vidutiniškai 5-10 procentais. Didelės įtakos įvykių eigai rinkoje turės pardavėjų, plėtotojų situacija - ar ilgai jie galės išsilaikyti? Bet kuriuo atveju labai abejočiau, kad NT pigtų itin drastiškai, tarkim, apie 50-60 procentų. Nebent mūsų valstybė bankrutuotų, o tai, sutikite, nelabai realu", - sako V. Zabilius. „Ober-Haus" vadovo manymu, NT kainos turėtų pradėti vėl augti apie trečiąjį 2010 m. ketvirtį.

V.Zabiliaus nuomone, pats palankiausias laikas investuoti į NT yra būtent pirmoji šių metų pusė. „Bet kokio NT turto įsigijimas - investicinis procesas, kai ieškoma pačios geriausios, pačios mažiausios kainos, t.y. kainos dugno. Mano galva, šis pusmetis ir bus tas dugnas, bet gal aš klystu?" - svarsto „Ober-Haus" generalinis direktorius.

Kaip teigia I.Genytė, iki 2008 m. vidurio NT rinkoje vyko nebyli kova tarp pardavėjų ir pirkėjų dėl kainų krypties, o antroje metų pusėje pirkėjai jau galėjo švęsti pergalę. Tačiau ši pergalė esanti tik dalinė. Pirmoje metų pusėje gyventojai nepirko būsto, nes laukė, kada būstas atpigs, o antroje metų pusėje gyventojams sudėtinga buvo įsigyti būstą dėl išaugusios palūkanų normos ir prastesnių skolinimosi galimybių.

„Lėšų trūks ir šiais metais. Todėl tikrai nedidelė gyventojų dalis galės mėgautis pigiau įsigytu nauju būstu. Statytojams pirmasis metų pusmetis bus kritinis: jei neatslūgs įtampa finansų rinkose, galima laukti vis gausesnių išvaržomo būsto pasiūlymų. Vis daugiau susidūrusių su mokumo problemomis statytojų iš paskutiniųjų stengsis realizuoti butus ir drastiškai karpys kainas. Įvertinus šias aplinkybes, kai kurių NT agentūrų skelbiamos prognozės, kad tam tikrų segmentų gyvenamojo būsto kainos kris 5-10 proc., atrodo optimistiškos. Per pirmąjį pusmetį tam tikrų segmentų (pvz., prastos kokybės naujos serijinės statybos būstų nepatraukliose miesto vietose) gyvenamasis būstas gali nuvertėti dar apie 20 procentų", - svarstė pašnekovė.

Pasiūla ir paklausa

LNTPA mano, kad geros kokybės būstų pasiūla kitais metais bus ribota, nes daugiausia bus tęsiami jau pradėti projektai. „Teigiamų pokyčių sunku tikėtis, nes akivaizdžiai trūksta apyvartinių lėšų, auga valstybės įsiskolinimas verslui, didinami mokesčiai, atsisakoma būsto paskolų lengvatų, peržiūrimi valstybinės žemės nuomos mokesčiai ir nematome konkrečių verslo skatinimo priemonių. Norime tikėti, kad šiais metais Vyriausybė imsis spręsti mūsų sektoriaus uždavinius gaivindama ekonomiką. Manome, kad subalansuotą biudžetą galima įgyvendinti tik skatinant investicijas, nes merdintis verslas valstybės kišenės nepapildys", - sako asociacija.

I.Genytė mano, kad 2009-2010 m. sulauksime daug santūresnės būsto pasiūlos, kuri gali nukristi iki 2002-2003 m. lygio. Apie tai jau byloja augantis statybos ir apdailos darbų įmonių bankrotų skaičius, gausėjančios šio sektoriaus atstovų bedarbių gretos.

Tuo tarpu N.Valikonis sako, kad 2009 m., kaip ir 2008 m. antrąjį pusmetį, būsto pasiūla didės. Rinkoje turėtų pasirodyti nemokių bankų klientų būstų, dar labiau praplėsiančių pasiūlą.

Mokesčių našta

Naujuosius metus Lietuva pasitinka su pasikeitusia mokesčių sistema. I.Genytė sako, kad prisitaikymas prie mokesčių sistemos pasikeitimų per tokį trumpą laiką yra didelis iššūkis visiems šalies ūkio sektoriams - NT sektoriui taip pat.

„Statybos sektorius - vienas labiausiai pajusiančių panaikintų patentų poveikį. Be to, buvę patentininkai privalės mokėti įmokas „Sodrai". Iki šiol jie mokėjo ne mažesnes negu 0,5 bazinės pensijos dydžio įmokas. Pelno mokesčio padidinimas gali paskatinti įmones susijungti ir veiklos pelną nukreipti į šalis, kur mokestis patrauklesnis. Išaugusi mokesčių našta vėl gali paaštrinti mokesčių vengimą ir ekonominio šešėlio gilėjimą", - pasakojo analitikė.

Kokios įtakos NT verslui turės pasikeitusi mokesčių sistema, pasak N.Valikonio, kol kas sunku prognozuoti.

„Tačiau jau dabar galima pasakyti, kad pajamoms, gaunamoms iš nuomos, didėja mokesčių našta, o tai neigiamai veiks NT rinką, nes nuomos kainos ir taip jau yra sumažėjusios. Sumažėjus gaunamoms pajamoms iš nuomos, pardavimo kainos taip pat mažės. PVM padidėjimas 1 proc. įtakos būstų kainoms neturėtų padaryti", - sako N.Valikonis.

Finansų krizė

N.Valikonis sako, kad pasaulio finansų krizės įtaką Lietuvos NT sektorius jau pajuto, kai bankai nustojo finansuoti NT projektus ir stipriai sugriežtino būstų kreditų suteikimo sąlygas. "Manau, kad 2009 m. bankų politika radikaliai nesikeis ir finansų krizės įtaką šiais metais jausime gana stipriai. Tiesa, analitikai prognozuoja skirtingai, kai kurie iš jų mano, kad pasaulio finansinė situacija metų pabaigoje pagerės, - jeigu taip įvyks, pagerėjimas turėtų būti juntamas ir pas mus", - svarstė N.Valikonis.

I.Genytė manytų, kad Lietuvos ūkį pasaulinė finansų rinkos krizė paveikė netiesiogiai: per išaugusias paskolų kainas, smukusį užsienio prekybos rinkų finansinį stabilumą, prastėjančius prekybos partnerių ateities vertinimus. „Tačiau didžiausia šios krizės atgarsių įtaka - pasaulinė krizė paryškino Lietuvoje turimas vidaus problemas, kurios, akivaizdu, kad yra tikrai didelės. 2009 m. pirmąjį pusmetį Europos centriniai bankai ir toliau laikysis ūkį stimuliuojančios politikos, tai raminanti naujiena turintiesiems kreditus eurais", - sako I.Genytė.

Nori pokyčių

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacija (LNTPA) teigia, kad esant dabartinei situacijai prioritetinis uždavinys šiandien būtų pradėtų, gerų ir visuomenei reikalingų objektų tęstinumas bei apyvartinių lėšų užtikrinimas. To dabar ypač stokojama.

„Pinigai - ekonomikos kraujas, ir kai jis sustingęs, pasekmės būna liūdnos ir skaudžios visam ekonomikos organizmui. Manome, kad dabartinėje situacijoje svarbų vaidmenį turėtų atlikti Vyriausybė, ji turėtų imtis priemonių, kad įtikintų Lietuvoje veikiančių komercinių bankų pirminius bankus, jog šalyje yra ekonomikos augimo ir verslo potencialas, ir užtikrintų finansinių lėšų srautus", - teigia asociacija.

LNTPA atkreipia dėmesį ir į tai, kad atsiskaitymo problema vyrauja ne vien tarp privačių bendrovių, su NT plėtotojais neatsiskaito ir valstybės užsakovai - didžiulės valstybinės institucijos, kurios taip pat turi finansinių sunkumų. Siekiant įvairiomis priemonėmis palengvinti bendrovių pasiskolinimo galimybes iš įvairesnių šaltinių, reikėtų panaikinti skolinimosi apribojimus tarp įmonių.

LNTPA mano, kad būtų tikslinga ir naudinga įteisinti aiškią valstybės urbanistinę politiką: atkreipti dėmesį į miestų išskydimo problemas, valstybinės žemės valdymą, savivaldybės vaidmenį, koordinuojant ir įgyvendinant  plėtros projektus ir viešosios  infrastruktūros, ir būsto renovacijos klausimus.

V.Zabilius taip pat pabrėžia, kad didžiausia atsakomybės našta tenka Lietuvos valdžiai: „Jei valstybei pavyks sušvelninti ar bent stabilizuoti žmonių lūkesčius, investicinių procesų NT rinkoje atsiras. Žmonės persigandę, todėl kalbėti apie brangesnio turto įsigijimą (būstą, automobilius ir pan.) šiandien itin sudėtinga".

LNTPA mano, kad reikia iš esmės sumažinti biurokratinius trukdžius teritorijų planavimo ir statybos sektoriuje. „Lietuvos būsto įperkamumo indeksas tebėra vienas mažiausių tarp ES šalių,  būsto rinkos potencialas tebėra didelis. Siekiant, kad būsto įperkamumo indeksas šalyje didėtų, ateityje svarbų vaidmenį turėtų atlikti ES parama ir glaudus viešojo ir privataus sektorių bendradarbiavimas", - teigia asociacija.

„Renovacija dabartiniu metu - viena iš perspektyviausių ir realiausių veiklos sričių NT ir statybų sektoriams. Čia svarbų vaidmenį turėtų atlikti viešojo ir privataus kapitalo bendradarbiavimas - partnerystė. Kitos Europos šalys jau išmėginusios šį pasiteisinusį veiklos modelį, kuris sudaro galimybes renovacijos projektus įgyvendinti efektyviau ir veiksmingiau. Tai ne prabanga, o būtinybė", - tvirtina asociacija.

Vytas Zabilius, „Ober-Haus" generalinis direktorius: „Bet kokio NT turto įsigijimas - investicinis procesas, kai ieškoma pačios geriausios, pačios mažiausios kainos, t.y. kainos dugno. Mano galva, artimiausias pusmetis ir bus tas dugnas, bet gal aš klystu?"

Indrė Genytė,„DnB Nord" vyresnioji analitikė: „Statytojams pirmasis metų pusmetis bus kritinis: jei neatslūgs įtampa finansų rinkose, galima laukti vis gausesnių išvaržomo būsto pasiūlymų. Vis daugiau susidūrusių su mokumo problemomis statytojų iš paskutiniųjų stengsis realizuoti butus ir drastiškai karpys kainas"

Nerijus Valikonis, NT bendrovės „InReal" Tarpininkavimo departamento vadovas: „Jau dabar galima pasakyti, kad pajamoms, gaunamoms iš nuomos, didėja mokesčių našta, o tai neigiamai veiks NT rinką, nes nuomos kainos ir taip jau yra sumažėjusios. Sumažėjus gaunamoms pajamoms iš nuomos, pardavimo kainos taip pat mažės"

Ramūnas Liutkevičius