Klausimas: Noriu pirkti privataus gyvenamojo namo antrą aukštą. Pirmajame aukšte gyvena buvusio savininko dukters šeima, namas po šeimininko mirties atiteko dukrai. Man nusipirkus antrą aukštą, namas ir 10,3 aro sklypas priklausytų dviem savininkams .Kaip turėčiau išspręsti namo ir sklypo atidalijimo klausimus, kad vėliau nekiltų problemų?

Atsako Gytis Savickas, advokatų kontoros TRINITI advokato padėjėjas

Nekilnojamasis daiktas ar keletas nekilnojamojo turto objektų, pavyzdžiui, žemės sklypas su ant juo stovinčiu pastatu, gali nuosavybės teise priklausyti keletui asmenų. Pastaraisiais atvejais tarp minėtų asmenų susiklosto bendrosios nuosavybės teisiniai santykiai. Pavyzdžiui, jeigu dviem asmenims nuosavybės teise priklauso po ½ gyvenamojo namo bei žemės sklypo, tarp minėtų asmenų egzistuoja bendrosios dalinės nuosavybės santykiai.

Pagrindinis specifinis bendrosios dalinės nuosavybės teisės požymis yra tas, kad bendrosios dalinės nuosavybės objektas valdomas, juo naudojamasi ir disponuojama bendraturčių sutarimu. Šis Civiliniame kodekse įtvirtintas reikalavimas, savaime suprantama, apsunkina nekilnojamojo daikto valdymą bei naudojimą. Reikalavimas bendraturčiams susitarti dėl jiems priklausančio nekilnojamojo daikto valdymo, naudojimo ar disponavimo praktikoje dažnu atveju užprogramuoja ginčus tarp bendraturčių, todėl prieš įsigyjant nuosavybės teisę į dalį nekilnojamojo daikto (pvz., pastato, žemės sklypo) svarbu įvertinti, kad ateityje gali kilti sunkumų susijusių su nekilnojamo daikto valdymų bei naudojimu.

Civiliniame kodekse yra įtvirtinta kiekvieno bendraturčio teisė reikalauti atidalyti jo dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės. Atidalijimas iš bendrosios dalinės nuosavybės reiškia bendrosios dalinės nuosavybės pasibaigimą. Atidalijimo atveju yra suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama savarankiškai. Verta pažymėti, kad nekilnojamojo daikto atidalijimas savaime nereiškia, jog tokiu atveju nebelieka jokių bendrojo naudojimo objektų (pvz., bendraturčiams atidalijus jiems priklausančias gyvenamojo namo dalis, bendrosios dalinės nuosavybės teise gali likti gyvenamojo namo stogas, kitos bendrosios konstrukcijos, bendroji inžinerinė įranga, kitos bendrojo naudojimo patalpos). Atidalijimo atveju siekiamybė yra visiškas bendraturčio daikto dalies atidalijimas, kai nepaliekama bendrai naudojamų nekilnojamojo daikto dalių, tačiau dėl nekilnojamojo daikto specifikos, bendraturčių turimų daikto dalių ir kitų aplinkybių absoliutus atidalijimas kartais yra neįmanomas.

Yra galimi du bendrosios dalinės nuosavybės atidalijimo būdai: 1) atidalijimas natūra; 2) vienam ar keliams bendraturčiams sumokant kompensaciją pinigais. Civilinis kodeksas prioritetą skiria atidalijimui natūra ir, tik nesant galimybės suformuoti atskiro nekilnojamojo daikto, yra taikomas antrasis būdas.

Nekilnojamojo daikto atidalijimas yra galimas sandorio pagrindu, pvz., bendraturčiams pasirašant sutartį dėl nekilnojamojo daikto atidalijimo, kurioje bendraturčiai susitaria dėl atidalijimo būdo bei kitų atidalijimo sąlygų. Bendraturčiams nepavykus pasiekti susitarimo dėl atidalijimo, nekilnojamasis daiktas gali būti padalintas pagal bet kurio bendraturčio ieškinį, t. y. atidalijimas atliekamas teismo sprendimo pagrindu.

Nekilnojamojo daikto dalies atidalijimas natūra yra galimas, jeigu atidalijimu nepadaroma neproporcinga žala daikto paskirčiai. Tai reiškia, kad atidalinimu daikto paskirčiai gali būti padaroma tam tikra žala. Jeigu atidalijant daiktą jo paskirčiai padaryta žala yra proporcinga, tai toks atidalijimas natūra yra galimas. Ar daikto dalies atidalijimas natūra padarytų neproporcingą žalą daikto paskirčiai, sprendžiama kiekvienu konkrečiu atveju. Teismų praktikoje yra pasisakyta, kad, ar žala yra proporcinga ar ne, sprendžiama pagal tai, ar daikto paskirtis išlieka ar jos neišlieka. Ši paskirtis gali pasižymėti įvairiai, pavyzdžiui, daikto techninės būklės esminiu pablogėjimu, meninės vertės esminiu sumažėjimu ir pan.

Taigi, po nekilnojamojo daikto padalijimo turi būti galima naudotis nekilnojamuoju daiktu pagal jo paskirtį, pavyzdžiui, atidalijus bendraturčių gyvenamojo namo dalis, kiekviena atidalinta gyvenamojo namo dalis turi būti tinkama gyventi. Atidalijimo natūra atveju yra suformuojami savarankiški nekilnojamojo turto objektai, todėl prieš ketinant atidalyti nekilnojamojo daikto dalį turi būti įvertinta, ar ketinamas suformuoti atskiras turto objektas atitiks įstatymų reikalavimus. Pavyzdžiui, pastato dalies atidalijimo atveju, iš atidalijamos dalies formuojamas nekilnojamojo turto objektas turi atitikti statybos įstatyme, statybos techniniuose reglamentuose bei kituose teisės aktuose nustatytus reikalavimus. Žemės sklypo dalies atidalijimo atveju turi būti įvertinami Žemės įstatyme, Nekilnojamojo turto kadastro nuostatose bei kituose teisės aktuose nustatyti reikalavimai bei ribojimai.

Jeigu ketinama įsigyti nekilnojamojo daikto dalį, kurią ateityje planuojama atsidalinti, rekomenduotina prieš sudarant nekilnojamojo turto pirkimo sandorį kreiptis į specialistus (pvz., architektus, matininkus, teisininkus), kad jie įvertintų, ar egzistuoja techninės, architektūrinės galimybės iš norimos atidalinti daikto dalies suformuoti teisės aktų reikalavimus atitinkantį savarankišką nekilnojamojo turto objektą. Be to, įvertinus konkretaus atvejo specifiką, būtų galima preliminariai įsivertinti daikto atidalijimui reikalingų investicijų sumą (pvz., pastato rekonstravimo, pertvarkymo darbams reikalingų išlaidų sumą, atidalijimo projekto parengimo kaina ir pan.).

Jeigu norimo įsigyti nekilnojamojo turto dalis (pvz., gyvenamojo namo bei žemės sklypo) galima atidalinti natūra, rekomenduotina nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje susitarti su daikto pardavėju dėl nekilnojamojo turto dalių atidalijimo tvarkos, atidalijimo būdo, taip pat sutartyje aptarti (pvz., gyvenamojo namo atidalijimo atveju), kaip bus sprendžiami inžinerinių komunikacijų, vandentiekio, kanalizacijos, šildymo sistemų naudojimo klausimai. Neaptarus šių klausimų pirkimo-pardavimo sutartyje nekilnojamojo turto pardavėjas (daikto bendraturtis) ateityje gali nesutikti su nekilnojamojo daikto dalies atidalijimu, todėl norint atidalinti savo daikto dalį, reikėtų kreiptis į teismą, o tai pareikalautų papildomų laiko bei finansinių sąnaudų. Svarbu akcentuoti, kad minėtas patarimas dėl atidalijimo tvarkos numatymo pirkimo-pardavimo sutartyje yra aktualus tik tuo atveju, kai nekilnojamojo turto pardavėjui priklauso visas nekilnojamasis daiktas ir jis parduoda tik dalį to daikto (pvz., ½ gyvenamojo namo), likusios daikto dalies savininku lieka to daikto pardavėjas. Tuo atveju, kai nekilnojamojo turto pardavėjas yra tik parduodamo daikto bendraturtis (pvz., turintis 1/3 gyvenamojo namo dalį), atidalijimo tvarkos numatymas pirkimo-pardavimo sutartyje yra netikslingas, nes minėta tvarka nebūtų privaloma kitiems daikto bendraturčiams.

Verta paminėti, kad teisės aktai nedraudžia ir mišraus atidalijimo būdo, todėl tais atvejais, kai įmanoma padalyti daiktą be neproporcingos žalos jo paskirčiai, tačiau toks padalijimas neatitinka bendraturčių dalių bendrojoje dalinėje nuosavybėje, taip pat galimas atidalijimas natūra, teisingai kompensuojant pinigais už atidalijamam bendraturčiui natūra tenkančią didesnę daikto dalį.

Nekilnojamojo daikto dalies atidalijimo procedūra dažnu atveju yra pakankamai sudėtinga, tačiau ji gali leisti pasiekti reikšmingų rezultatų. Atidalijus nekilnojamojo daikto dalį baigiasi bendrosios dalinės nuosavybės teisė (arba sumažinama jos apimtis). Atidalijimo pagrindu suformuoto naujo nekilnojamojo turto objekto savininkas gali minėtą daiktą operatyviau, racionaliau, lanksčiau naudoti, valdyti, juo disponuoti. Taip pat dažnu atveju atidalijus daikto dalį, jos rinkos vertė išauga.