Nelegalios statybos

Nelegalios statybos dažniausiai nustatomos pastačius namą, priestatą, garažą, sodo namelį ar kitą statinį be privalomo statybą leidžiančio dokumento. Savavališka statyba gali būti pripažinta ir tada, kai leidimas gautas, tačiau statoma ne pagal projektą: statinys perkeltas į kitą sklypo vietą, padidinti jo išorės matmenys, pakeista paskirtis arba laikančiosios konstrukcijos.

Pardavus ar paveldėjus tokį nekilnojamąjį turtą, problema nedingsta. Naujasis savininkas perima statinį su esamais pažeidimais ir negali jų pašalinti vien įregistruodamas kadastrinius matavimus. Pirmiausia reikia nustatyti, kokie darbai atlikti, kokių dokumentų jiems reikėjo ir ar dabartiniai statinio sprendiniai toje vietoje apskritai gali būti įteisinti.

Antano Bunikio pieš.

Nelegalios statybos padariniai priklauso nuo statinio, vietos ir galimybės parengti teisėtą projektą. Iliustracija: nelegalios_statybos.jpg

Kas yra savavališka statyba

Statybos įstatyme vartojama sąvoka „savavališka statyba“. Ji apima statinio ar jo dalies statybą be galiojančio statybą leidžiančio dokumento, kai toks dokumentas privalomas, ir statybą turint leidimą, bet pažeidžiant esminius projekto sprendinius.

Esminiais projekto sprendiniais laikoma statinio vieta sklype, paskirtis, statinio kategorija, laikančiosios konstrukcijos ir išorės matmenys. Todėl savavališka statyba gali būti pripažintas ne visas namas, o vėliau pristatyta terasa su pamatais, papildomas aukštas, padidintas rūsys, pakeista stogo konstrukcija ar projekte nenumatytas priestatas.

Ne kiekvienas statybos dokumentų trūkumas reiškia savavališką statybą. Jeigu konkretiems darbams statybą leidžiantis dokumentas neprivalomas, vertinama, ar laikytasi kitų reikalavimų: atstumų iki sklypo ribų, žemės naudojimo paskirties, saugomų teritorijų, kultūros paveldo, gaisrinės saugos ir statinio projekto rengimo taisyklių.

Nelegalios statybos sklype

Statinio įteisinimo galimybę pirmiausia lemia ne tai, kiek metų jis stovi, o ar toks statinys gali būti toje vietoje. Vertinama sklypo paskirtis ir naudojimo būdas, teritorijų planavimo dokumentai, užstatymo tankis bei intensyvumas, leistinas aukštis, atstumai iki sklypo ribų, inžinerinių tinklų apsaugos zonos ir specialiosios žemės naudojimo sąlygos.

Jeigu statinys patenka į valstybinę žemę, servitutą, tinklų apsaugos zoną, pakrantės apsaugos juostą arba neatitinka teritorijoje leidžiamos paskirties, vien projekto parengimas problemos neišspręs. Gali tekti mažinti statinį, perkelti jo dalį, keisti sprendinius arba griauti.

Savininkų sutikimai taip pat nepakeičia statybą leidžiančio dokumento. Kaimyno sutikimas gali būti reikalingas dėl mažesnio atstumo iki ribos, tačiau jis neįteisina statinio, kuriam pagal įstatymą privalomas leidimas.

Kaip patikrinti, ar statyba legali

Perkant namą ar sklypą su statiniais reikia palyginti tris informacijos rinkinius: Nekilnojamojo turto registro išrašą ir kadastro bylą, patvirtintą statinio projektą bei statybą leidžiantį dokumentą, taip pat faktinius pastato matmenis ir vietą sklype.

Patikrinimas atliekamas tokia seka:

Registrų centro išraše patikrinama, kokie statiniai ir jų pagrindiniai duomenys įregistruoti.

Teritorijų planavimo ir statybos vartų sistemoje ieškoma statybą leidžiančio dokumento ir su juo susijusio projekto.

Kadastro plane nurodyta statinio vieta, plotas ir kontūras palyginami su tuo, kas realiai pastatyta.

Tikrinama, ar neįrengtas projekte nenumatytas priestatas, papildomas aukštas, rūsys, terasa, garažas ar kitas statinys.

Radus skirtumų, projektuotojas nustato, ar pakeitimai laikomi esminiais ir kokių dokumentų reikia jiems sutvarkyti.

Vien faktas, kad pastatas įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, nepatvirtina visų vėliau atliktų statybos darbų teisėtumo. Registruotas gali būti senasis pastato variantas, o faktinė jo forma, plotas ir paskirtis jau pakeisti.

Savavališkos statybos aktas

Valstybinei teritorijų planavimo ir statybos inspekcijai nustačius savavališkos statybos požymius, surašomas savavališkos statybos aktas. Statybos darbai sustabdomi, o Nekilnojamojo turto registre gali būti padarytas įrašas apie nustatytą savavališką statybą. Statytojas gauna privalomąjį nurodymą pašalinti padarinius.

Nurodyme gali būti reikalaujama nugriauti statinį ar jo dalį ir sutvarkyti statybvietę, išardyti tik neteisėtai pakeistas konstrukcijas arba atkurti statinį pagal projektą. Kai teisės aktai leidžia toje vietoje statyti tokį statinį, padarinius galima pašalinti gavus statybą leidžiantį dokumentą.

Privalomojo nurodymo nereikia palikti termino pabaigai. Projektavimas, ekspertizė, sutikimų gavimas ir leidimo procedūra užtrunka. Neįvykdytas nurodymas perduodamas priverstinai vykdyti, todėl vien pradėtas projekto rengimas nesustabdo nustatyto termino.

Savavališkos statybos įteisinimas

Savavališką statybą galima įteisinti tik tada, kai pagal galiojančius teritorijų planavimo dokumentus, žemės naudojimo reikalavimus ir statybos normas tokios paskirties bei dydžio statinys toje vietoje leidžiamas. Įteisinimas nėra automatinis leidimo išdavimas už papildomą mokestį.

Praktinė įteisinimo eiga:

Projektuotojas išmatuoja esamą statinį, palygina jį su turimais dokumentais ir nustato savavališkai atliktų darbų apimtį.

Patikrinama sklypo paskirtis, užstatymo rodikliai, apsaugos zonos, atstumai ir teisė statyti konkrečioje žemėje.

Parengiamas statinio projektas arba projekto pakeitimas, kuriame įforminami esami sprendiniai arba numatoma dalį jų pertvarkyti.

Kai būtina, gaunami bendraturčių, kaimyninių sklypų savininkų, valstybinės žemės patikėtinio ar kitų institucijų sutikimai.

Ekspertizės metu nustatoma savavališkai atliktų darbų ir panaudotų statybos produktų sąnaudų vertė.

Apskaičiuojama ir sumokama įmoka už savavališkos statybos įteisinimą, pateikiamas prašymas išduoti statybą leidžiantį dokumentą.

Gavus leidimą atliekami projekte numatyti taisymo darbai, sutvarkomi statybos užbaigimo ir kadastro dokumentai.

Jeigu projekto pagal faktinę situaciją patvirtinti negalima, statinys pertvarkomas iki leistinų parametrų. Pavyzdžiui, nugriaunama už sklypo užstatymo ribos patenkanti dalis, sumažinamas aukštis arba atkuriamos projekte numatytos konstrukcijos.

Įmoka už savavališkos statybos įteisinimą

Įmoka apskaičiuojama pagal savavališkai atliktų darbų, įskaitant panaudotus statybos produktus, sąnaudų vertę. Šią vertę pagrindžia statinio arba statinio projekto ekspertizės aktas. Todėl įmokos dydžio negalima nustatyti vien pagal pastato plotą ar pasirinktą kvadratinio metro kainą.

Pagal Statybos įstatymo 1 priedą apskaičiuota įmoka negali viršyti 70 procentų savavališkai atliktų darbų sąnaudų vertės ir 300 000 Eur. Tai nėra administracinė bauda. Statytojui gali tekti atskirai sumokėti administracinę baudą, įmoką už įteisinimą, projektuotojo bei ekspertizės išlaidas ir statinio pertvarkymo darbų kainą.

Jeigu statytojas pats prašyme išduoti statybą leidžiantį dokumentą nurodo savavališkai atliktus darbus dar iki savavališkos statybos akto surašymo, apskaičiuota įmoka mažinama 50 procentų. Todėl jau aptikus dokumentų neatitikimą finansiškai nenaudinga laukti, kol pažeidimą pirmoji užfiksuos Statybos inspekcija.

Bauda už nelegalias statybas

Administracinės baudos dydis priklauso nuo statinio kategorijos, darbų rūšies, statytojo statuso ir teritorijos. Saugomoje ar kultūros paveldo teritorijoje atsakomybė griežtesnė. Baudos sumokėjimas statinio neįteisina ir nepanaikina privalomojo nurodymo.

Pavyzdžiui, Statybos inspekcija nurodo, kad fiziniam asmeniui už naujo nesudėtingojo statinio savavališką statybą gali būti skiriama 150–300 Eur bauda, o kompleksinėje saugomoje teritorijoje – 300–560 Eur. Sudėtingesnių ir ypatingųjų statinių atvejais baudos gali būti gerokai didesnės. Konkreti suma nustatoma pagal Administracinių nusižengimų kodeksą ir faktines pažeidimo aplinkybes.

Kada nelegalios statybos įteisinti negalima

Įteisinimas negalimas, kai pagal teritorijų planavimo dokumentus, sklypo paskirtį ar privalomus saugos ir apsaugos reikalavimus toks statinys toje vietoje negali būti statomas. Dažniausi atvejai:

pastatas ar jo dalis užima svetimą arba valstybinę žemę be teisėto pagrindo;

statinio paskirtis nesuderinama su sklypo naudojimo paskirtimi ir būdu;

viršyti teritorijoje leidžiami užstatymo, aukščio ar intensyvumo rodikliai ir jų negalima pakeisti;

pažeistos apsaugos zonos, pakrančių, saugomų teritorijų ar kultūros paveldo reikalavimai;

neišlaikyti privalomi atstumai, o reikalingo savininko ar institucijos sutikimo gauti neįmanoma;

statinio konstrukcijų ar gaisrinės saugos sprendinių negalima pagrįsti ir saugiai pertvarkyti.

Tokiu atveju šalinama visa savavališkai pastatyta dalis arba tik ta jos dalis, kuri trukdo statinį įteisinti. Po griovimo ar pertvarkymo atnaujinami kadastro duomenys ir sutvarkomi statybos užbaigimo dokumentai.

Nelegalios statybos įsigijus būstą

Prieš pasirašant pirkimo sutartį dokumentų neatitikimai turi būti įvardyti ir įvertinta jų sutvarkymo kaina. Pardavėjo pažado „vėliau viską įregistruosime“ nepakanka. Sutartyje turi būti aiškiai nustatyta, kas rengia projektą, moka įteisinimo įmoką ir baudas, atlieka pertvarkymą bei atsako, jeigu leidimo gauti nepavyksta.

Jeigu savavališka statyba paaiškėja po pirkimo, surenkami pirkimo metu perduoti dokumentai, skelbimo informacija, planai ir susirašinėjimas su pardavėju. Kartu pradedamas techninis bei teisinis statinio įvertinimas. Ginčas su pardavėju savaime nesustabdo Statybos inspekcijos duoto privalomojo nurodymo vykdymo.

Ką daryti pastebėjus dokumentų neatitikimą

Pirmiausia sustabdomi statybos darbai ir užfiksuojama faktinė padėtis. Projektuotojui pateikiamas Nekilnojamojo turto registro išrašas, kadastro byla, turimas projektas, statybą leidžiantis dokumentas ir sklypo planas. Projektuotojas sudaro konkretų neatitikimų sąrašą: kas pastatyta be leidimo, kas pakeista projekte ir kuriuos sprendinius galima įteisinti.

Toliau pasirenkamas vienas iš dviejų kelių. Jeigu esamus sprendinius leidžiama įteisinti, rengiamas projektas, atliekama ekspertizė, sumokama įmoka ir gaunamas statybą leidžiantis dokumentas. Jeigu dalies statinio įteisinti negalima, pirmiausia parengiamas leistinas sprendinys, nereikalinga dalis išardoma, o likusi statinio dalis sutvarkoma pagal projektą. Laukimas nepadeda: didėja projekto, ekspertizės ir statybos darbų kaina, o savanoriškai deklaruojant pažeidimą taikoma įmokos lengvata prarandama po inspekcijos akto.

Aktualūs teisės aktai

Statybą leidžiančio dokumento ir projekto duomenų ieškoma svetainėje planuojustatau.lt. Paieškai reikia sklypo adreso, statinio adreso arba leidimo numerio. Nekilnojamojo turto registre tikrinami įregistruoti statiniai, jų paskirtis, plotas ir baigtumas, o kadastro byloje – pastatų kontūrai bei vieta sklype.

Jeigu sistemoje leidimo nėra, tai dar nepatvirtina savavališkos statybos: senesni dokumentai gali būti neiškelti į elektroninę sistemą, o daliai statybos darbų leidimo nereikėjo. Tokiu atveju dokumentų ieškoma savivaldybės archyve. Rastą projektą reikia palyginti su faktiškai pastatytu statiniu – vien leidimo buvimas neįrodo, kad vėliau pastatytas priestatas, pakeistas stogas ar papildomas aukštas yra legalūs.

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.