Flippingu vadinamas investavimo į nekilnojamąjį turtą būdas, kai investuotojas perka seną ar apleistą butą, atlieka remontą ir parduoda jį brangiau. Teoriškai tai patraukli schema – pelnas gali būti gautas per kelis mėnesius, o investicijų grąža gerokai viršyti nuomos pajamas. Vakaruose ši praktika yra išplėtota, tačiau Lietuvoje flippingas kol kas išlieka labiau pavienis reiškinys arba smulkių statybinių įmonių veikla, kai darbuotojai nukreipiami į tokius projektus tuomet, kai didesni objektai stoja.

Apleistų butų atnaujinimo rinkos potencialas

Senos statybos daugiabučių fondas Lietuvoje pakankamai didelis, todėl teorinių galimybių flippinti butus netrūksta. Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje vis dar galima rasti nerenovuotų butų už santykinai mažą kainą. Po kokybiško remonto jų vertė gali išaugti 20–30 %, o kai kuriais atvejais, įsigijus itin pigiai, geroje lokacijoje ir padarius modernų dizainą net ir dvigubai. Toks vertės prieaugis atrodo patrauklus, tačiau praktinis įgyvendinimas nėra toks paprastas.

Investavimas į apleistų butų atnaujinimą

Flippingo esmė – kuo pigesnis įsigijimas, profesionalus remontas ir greita realizacija. Vidutinis ciklas, kol butas nupirktas, suremontuotas ir parduotas, paprastai trunka 3–4 mėnesius. Sėkmingai įvykdyto projekto grąža gali siekti nuo 20 iki 50 %, priklausomai nuo įsigijimo kainos, remonto apimties ir pardavimo greičio. Teoriškai, reinvestuojant pelną į naujus objektus, per kelerius metus galima pasiekti gerokai didesnę kapitalo grąžą nei nuomos rinkoje, kur metinė grąža svyruoja apie 5–7 %.

Tačiau Lietuvoje flippingas dėl praktinių kliūčių nevirsta masiniu verslu.

Problemos butų atnaujinimo versle

Didžiausia problema yra kokybiška vidaus apdaila. Pirkėjai butuose pastebi net mažiausią tinko nelygumą ar smulkias duobutes, todėl į remontą negalima leisti bet kokio meistro. Patikimų brigadų, galinčių dirbti nepriekaištingai, nėra daug, o jų paslaugos brangios. Be to, dažnai geriausi specialistai dirba didesniuose objektuose, o mažesni projektai, tokie kaip flippingas, jiems mažiau patrauklūs.

Todėl flippingu užsiimantys investuotojai dažniausiai arba turi savo patikimus meistrus, arba rizikuoja kokybe ir terminais. Neatsitiktinai kai kurios smulkesnės įmonės, užsiimančios bendraisiais statybos darbais, nukreipia savo brigadas į butų remontus tik tada, kai stambūs projektai sulėtėja.

Kokius objektus pasirinkti flippingui

Patraukliausi yra butai blogiausios būklės, nes jų kaina mažiausia. Nors kapitalinis remontas užtrunka ilgiau – tenka atlikti daugiau demontavimo darbų, keisti elektros instaliaciją, grindis, atlikti tinkavimą, – būtent tokie projektai suteikia didžiausią maržą. Pagrindiniai kriterijai renkantis objektą: vieta, pirkėjų paklausa rajone, būklė ir potenciali pardavimo kaina.

Kaip ir bet kuriame investicijų segmente, flippinge yra rizikų. Pagrindinės – užsitęsusios remonto darbų trukmės, pardavimo uždelsimas ar netikėtai išaugusios sąnaudos. Taip pat svarbus žmogiškasis faktorius: santykiai su kaimynais, jautrūs triukšmo klausimai, net menkiausi remonto brokai. Visa tai gali apsunkinti projekto realizaciją.

Kita rizika susijusi su ekonominėmis sąlygomis: palūkanų normų kilimas, infliacija ar pirkėjų perkamosios galios mažėjimas gali sulėtinti pardavimus. Vis dėlto Lietuvos būsto rinka per pastaruosius dešimtmečius parodė, kad kainos krinta retai, o net ir nedidelės korekcijos ilgainiui išsilygina.

Nors teorinis flippingo potencialas Lietuvoje akivaizdus, realiai ši veikla išlieka nišinė. Ji tinkamesnė pavieniams investuotojams, turintiems nuosavų statybos brigadų arba glaudžius ryšius su patikimais meistrais. Masiniu verslu flippingas vargu ar taps artimiausiu metu, nes darbo jėgos kokybės ir prieinamumo problema šioje srityje itin aštri.

Tačiau nišinis verslas egzistuoja – pavieniai investuotojai ir mažos įmonės sėkmingai remontuoja ir parduoda po kelis butus per metus. Tai įrodo, kad flippingas Lietuvoje veikia, tačiau jis labiau panašus į alternatyvią investicijų nišą, nei į atskirą išplėtotą verslo šaką.

Butų atnaujinimo verslas Europoje

Užsienio didmiesčiuose flippingas yra gerai atpažįstama, bet labai nevienodai pasireiškianti veikla. Londone ši praktika egzistuoja jau seniai, tačiau šiandien jos mastas yra mažiausias per daugiau kaip dešimtmetį. 2025 metų pradžioje Anglijoje ir Velse flipped objektai sudarė vos 2,3 procento visų sandorių, o Londone tik apie pusantro procento. Vidutinė grąža smuko iki dešimties procentų, kai dar prieš dešimt metų siekė apie septyniolika. Prie to daug prisidėjo stamp duty mokesčiai, kurie iš pelno ištraukia beveik trečdalį, bei išaugusios statybinių medžiagų kainos. Tai reiškia, kad nors pavyzdžių vis dar yra, kaip vienas Brent rajono projektas, kai už septynis šimtus tūkstančių svarų įsigytas butas buvo renovuotas už tris šimtus dvidešimt tūkstančių ir numatytas pardavimas už pusantro milijono, vis daugiau smulkių investuotojų pastebi, kad rizika ir sąnaudos dažnai viršija gaunamą naudą.

Visai kitokia situacija Paryžiuje. Čia flippingas dažniau siejamas ne su pavieniais investuotojais, o su profesionalizuotomis komandomis. Toks pavyzdys yra „Kasha Paris“ – pora, kuri jau beveik du dešimtmečius perka, renovuoja ir parduoda butus Saint-Germain-des-Prés rajone. Jie įgyvendina iki dešimties projektų per metus, specializuojasi istorinių butų atnaujinime ir parduoda juos jau paruoštus gyventi. Kokybiškas dizainas, aukšta apdailos kultūra ir prestižinė vieta užtikrina greitą realizaciją – pandemijos laikotarpiu dalį butų jie pardavė vos iš nuotraukų. Paryžiaus pirkėjai linkę mokėti už tai, kad iš karto gautų „raktų“ būstą, todėl flippingas čia glaudžiai persipina su interjero kūryba ir architektūrine vizija. Pelningumo skaičiai viešai retai atskleidžiami, tačiau rinkos ekspertai mini, kad tokio pobūdžio projektai leidžia uždirbti nuo penkiolikos iki dvidešimties procentų vienam sandoriui, o rizika yra gerokai mažesnė nei Londone, nes paklausa centriniuose rajonuose išlieka didelė.

Berlyne ilgą laiką flippingas atrodė patrauklus: senos statybos fondas pigus, o kosmetiškai sutvarkytus butus buvo galima greitai parduoti su solidžia antkainio marža. Tačiau dabar pelningumas traukiasi. Vietos spauda rašo, kad dėl augusių statybos sąnaudų, griežtėjančių reikalavimų ir didesnių palūkanų sąlygų šis modelis tapo mažiau efektyvus. Jei prieš keletą metų investuotojai gana lengvai pasiekdavo dvidešimties ar trisdešimties procentų grąžą, šiandien dažniau tenka tenkintis simboliniu prieaugiu, o kai kuriems projektams išvis gresia nuostolis. Kita vertus, rinkos dydis ir paklausa vis dar išlaiko galimybes, tad patyrę žaidėjai tebemato nišą, nors naujokams čia patekti sunku.

Roma pateikia priešingą pavyzdį: čia nesunku rasti konkrečių skaičių, parodančių, kad net pavieniai projektai gali būti itin pelningi. Vienas objektas Via dei Volsci gatvėje buvo nupirktas už šešiasdešimt septynis tūkstančius penkis šimtus eurų, į remontą investuota šešiasdešimt penki tūkstančiai, o parduota už du šimtus penkis tūkstančius. Projekto trukmė siekė dešimt mėnesių, o investicijų grąža – apie šešiasdešimt šešis procentus. Kitas atvejis Via San Giovanni Bosco – už du šimtus du tūkstančius įsigytas butas po penkiasdešimt aštuonių tūkstančių eurų vertės atnaujinimo buvo parduotas už tris šimtus keturiasdešimt tūkstančių. Čia ROI buvo mažesnė – apie dvidešimt šeši procentai, tačiau vis tiek patraukli. Pasitaiko ir dar stambesnių konversijų, kai iš vieno būsto padaromi keli mažesni, tuomet pelningumas siekia ir keturiasdešimt penkis procentus. Romoje flippingas labiau primena profesionalų amatą, kur investuotojai bendradarbiauja su statybos komandomis, o biurokratija irgi išlieka, bet rinkos lankstumas leidžia pasiekti solidžius rezultatus.

Kopenhagoje situacija kitokia – čia nėra gausu viešų duomenų apie konkrečius flipus su skaičiais, tačiau aiškiai juntamas teisinis aspektas. Danijoje galioja vadinamoji „parcelhusreglen“ taisyklė, leidžianti išvengti kapitalo prieaugio mokesčio, jei būstas realiai buvo gyvenamoji vieta. Tai sukuria sąlygas „gyvenk, suremontuok, parduok“ strategijai, bet investuotojas turi įrodyti, kad ten tikrai gyveno. Dėl to flippingas Kopenhagoje dažnai įgyja hibridinę formą: tai ne klasikinis investuotojo projektas, o greičiau gyvenamojo būsto pardavimas po kapitalinio atnaujinimo. Kadangi mieste daugelis pastatų seni, o rinkos kainos aukštos, tokia schema gali būti pelninga, bet ji tinka tik ribotam ratui žmonių ir nėra masinė.

Apibendrinant galima teigti, kad flippingas Vakarų Europoje egzistuoja, bet jo formos labai skirtingos. Londone jis tapo nišiniu dėl mokesčių ir brangių darbų, Paryžiuje jis transformavosi į aukštos klasės renovacijos verslą, Berlyne mažėja dėl ekonominių sąnaudų, Romoje vis dar gali duoti itin aukštą grąžą net pavieniams investuotojams, o Kopenhagoje didžiausią įtaką daro mokesčių taisyklės. Visose rinkose išlieka tie patys trikdžiai: kvalifikuotų meistrų trūkumas, griežti reguliavimai ir finansavimo sąnaudos. Vis dėlto konkrečių pavyzdžių analizė rodo, kad profesionaliai valdant rizikas flippingas gali būti pelningas, bet tik kaip nišinė praktika, o ne masinė investicijų kryptis.