Nekilnojamojo turto krizė - ar ji iš tiesų yra? O jei taip, tai kokios gi jos atsiradimo priežastys? Šįkart pabandysime atsakyti  į šiuos klausimus daugiau remdamiesi  nekilnojamojo turto rinkos raida, nei pasaulio (taip pat ir Lietuvos ) ekonomikos tendencijomis. Per keletą pastarųjų metų nuolat kylant būsto kainoms Vilniuje susiformavo trys pagrindinės NT pirkėjų grupės, kurios įtakojo šiandieninę rinkos situaciją.

Pirmoji pirkėjų grupė - tai asmenys turintys arba galintys surinkti  pakankamą pinigų sumą naujos statybos NT įsigyti. Šios grupės atstovai dažniausiai pirko jau pastatytą būstą, paprastai imdami banko paskolą. Taip pat šiai grupei galima priskirti ir užsienyje dirbančius tautiečius.

Antrajai grupei galime priskirti asmenis, kurių pajamos nepakankamos įsigyti naują būstą, tačiau jie turi savo nekilnojamojo turto, kurį gali parduoti. Šios grupės atstovai paprastai sumokėdavo pradinį  įnašą už dar nepastatytą  NT, o po metų ar dvejų, kai namas jau pastatytas, savo bųstą parduodavo, mat per tą laiką jo kaina pakildavo tiek, kad pardavus užtekdavo pinigų sumokėti už naują būstą.

Trečiąją pirkėjų grupę sudarė smulkieji  investuotojai, kurie kainoms kylant gaudavo pelną perparduodami nekilnojamąjį turtą. Jie anksčiau sužinodavo apie planuojamus naujus projektus (ši informacija būtina jų darbui), pirmieji sumokėdavo ir pradinius įnašus. Pabrangus būstui smulkieji investuotojai parduodavo arba teisę įsigyti arba jau pastatytą būstą dažniausiai  pirmajai pirkėjų grupei priklausantiems žmonėms. Smulkiuosius investuotojus galima būtų suskirstyti į „profesionalus", dirbančius rinkoje 5-10 metų, ir „naujokus",  kurie, pamatę kaip gerai sekasi  verslas „profesionalams",  puolė daryti tą patį. Pastebėta, kad per keletą pastarųjų metų rinkoje „naujokų" atsirado itin daug.

Šių trijų grupių pirkėjams masiškai rezervuojant ir perkant butus, projektus įgyvendinančios kompanijos matė iškreiptą paklausos vaizdą - nekilnojamasis turtas būdavo parduodamas (rezervuojamas) dar net nepradėjus statyti. Esant tokiai situacijai buvo logiška  kelti kainas, pirkti sklypus, kuo greičiau derinti detaliuosius planus, vėl statyti ir parduoti. Taip ratas sukosi įgydamas vis didesnį pagreitį.

2006 metais smulkiųjų investuotojų grupė tapo didesnė nei galutinių vartotojų, vis daugiau nekilnojamojo turto buvo parduodama (rezervuojama) asmenims, kurie neketino juose  gyventi. O jau metų pabaigoje pradėjo kilti bankų palūkanos, statybinių medžiagų ir ypatingai darbo jėgos kainos išaugo tiesiog neįtikėtinai. Galų gale 2007 m. viduryje nekilnojamojo turto kainos nustojo augti ir pasklido kalbos apie NT krizę.

Esant tokiai situacijai pirmoji pirkėjų grupė pradėjo svarstyti, ar dabar geras laikas pirkti būstą. Antrosios grupės pirkėjai nustojus augti kainoms ir atsiradus kalboms apie jų kritimą tiesiog nusprendė nebepirkti ar bent jau neskubėti įsigyti naują būstą. Smulkieji investuotojai taip pat nustojo pirkti ar rezervuoti naują būstą, be to, turimą turtą pateikė rinkai žemesnėmis kainomis nei parduoda patys projektų plėtotojai. Tad nieko keista, kad turintys galimybę įsigyti būstą (pirmoji pirkėjų grupė), jį įsigyja iš pigiau parduodančių smulkiųjų investuotojų.  Tokiu būdu rinkoje aktyvūs išlieka pirmos grupės pirkėjai, galintys įpirkti, ir trečiosios grupės asmenys, kurie gali pigiau parduoti. Vystytojai pradėjo peržiūrinėti savo plėtros planus bei ieškoti būdų, kaip parduoti statomą ar jau pastatytą nekilnojamąjį turtą.

Apžvelgus situaciją vis dar lieka aktualus klausimas: ar visgi kris būsto kainos ir kiek? Vienareikšmiškai į šį klausimą atsakyti negalima, tai priklausys nuo kelių priežasčių. Visų pirma, kiek iš tiesų nekilnojamojo turto vis dar yra smulkiųjų investuotojų rankose ir kaip tokioje situacijoje elgsis projektus įgyvendinančios įmonės. Bendri pasaulio ir Lietuvos ekonomikos rodikliai be jokios abejonės taip pat turės įtaką situacijai, taip pat kaip ir centrinio bei kitų bankų politika.

Antano Bunikio piešinys

Ne mažiau svarbu ir tai, kaip plačiai visuomenės informavimo priemonės eskaluos krizės ir burbulo temas. Pvz., išanalizavus 2007 metų kaimyninių šalių sostinių būsto rinkos pokyčius matyti, kad Rygoje per praėjusius metus kainos nukrito apie 10%, o Taline - tik 1-2%. Tiesa, pardavimų apimtys antroje 2007 metų pusėje šiuose miestuose sumažėjo. Nereikėtų pamiršti ir to,  kad prieš pradedant kristi kainoms šiuose mietuose jų lygis buvo gerokai aukštesnis nei dabar yra Vilniuje. Pvz., lyginant kainas Rygoje ir Vilniuje 2008 metų sausio mėnesį matome, kad net ir po kainų sumažėjimo Latvijos sostinėje būstas kainuoja daugiau nei Vilniuje, nors ekonomikos išsivystymo lygis abiejose šalyse yra panašus.

Tačiau gyvenimas tęsiasi - žmonės gimsta ir miršta, tuokiasi ir skiriasi, gauna ar keičia darbą, kyla pareigose ar yra atleidžiami, keičia gyvenamają vietą. Nepriklausomai nuo kalbų apie sproginėjančius burbulus gyvenimas nestovi vietoje, o tai visada buvo, yra ir bus būsto rinkos gyvavimo garantas.

Parengė Vytenis Glebus, Arco Real Estate projektų vadovas