Daug ką stebina, kad metai iš metų Vilniuje vis kyla naujos statybos ir nauji butai. Lietuvos gyventojų mažėja, o Vilniuje naujos statybos butams išlieka stabili paklausa. Lyginant su Vakarų Europos situacija, tai nėra netipiška. Daugelyje pagrindinių Europos miestų taip pat didėja gyventojų skaičius, kuriems reikia naujo ir kokybiško būsto. Ieškantiems būsto, kaip visada išlieka aktualus klausimas - pirkti senos ar naujos statybos butą Vilniuje ir kokioje vietoje.

Nauja ar sena statyba

Kartais, kritiškesniu žvilgsniu pasižiūrėjus į naujos statybos namą, matai, kokią griuveną šio namo gyventojai turės po 25- 30 metų.  Tai jau ne apie Perkūnkiemio daugiaaukščius, manau, kartais ne itin šviesios perspektyvos laukia ir naujesnės statybos daugiabučių. Todėl renkantis naują butą reikia skirti laiko stebint objekto statybos darbus, nagrinėjant atsiliepimus apie naudojamas medžiagas ir technologijas. Būsimo namo statybos priežiūra turėtų būti ne ką mažesnė nei kad statytumėtės savo privatų namą.

Ne ką mažiau svarbu įvertinti ir rajono perspektyvas. Jei pastatas nušiurs  populiariame rajone, tai jam tikrai nebus gaila pinigų renovavimui. Tuo tarpu jei rajonas praranda patrauklumą, tai greičiausiai namo gyventojų padėtis bus tokia, kad  vargu ar jie skirs pinigus renovavimui.

Sociumas - tai vienas iš esminių požymių, kai tenka rinktis ne tik seną, bet ir naują butą Vilniuje. Visai tikėtina, jog pardavimo momentu susirinks įdomūs ir aktyvūs kaimynai. Tačiau, jei tik rajonas praras populiarumą, tokių kaimynų ims mažėti. Todėl įdėmiai įvertinkite rajono ir kvartalo perspektyvas. Pavyzdžiui, didžiulį populiarumą įgavęs Naujamiesčio rajonas turi gana daug kvartalų, kuriuose visos perspektyvos formuotis getams. Jei nauja statyba bus tokiame gete ar šalia jo, tikėtina, kad ir nauja statyba praras vertę. Beliks tik tikėtis politinės Vilniaus valdžios valios sutvarkyti potencialiai problemines vietas ištisais kvartalais. Deja, dešimtmečiai bėga, o planai lieka tik planais.

 

 

Kaip statomi nauji butai Vilniuje

Naujų statybų pradžia ir susibūrę aukštuminiai kranai Vilniaus mieste greičiau kasdienybė, nei išimtis. Pasak vieno protingo ekonomisto, kranų kiekis mieste tiesiogiai proporcingas mietso ekonomikos sveikatai. Kranų daug, miestas išgyvena pakilimą. Kranų nėra - miestą apėmusi stagnacija. Pagal kranų kiekį Vilnius dabar vienareikšmiai yra ekonominiame pakilime.

Ekonominis pakilimas ir statybų bumas dažnai sutampa su skubėjimu ir statybos kokybės nepaisymu. Vis dėl to daugeliui Vilniaus namų, kuriuose bus įrengtinauji butai, tai nebūdinga. Per pastaruosius dešimtmečius susiformavo profesionalių statybos vadovų karta, kuri sugeba identifikuoti problemas ir jas spręsti net su menkesnės kvalifikacijos darbininkais. Nors pastebima, kad išaugusi ir statybininkųkvalifikacija. Iš dalies tam įtakos turėjo  užsienio gamintojų, tokių kaip "Knauf","Paroc", "Jung"  rengiami mokymai. Aišku ir tokių kompanijų tiekiamos medžiagos ir pažangios  technologijos, kurios maksimaliai mažina žmogiškųjų klaidų tikimybę, įtaką galutiniam rezultatui.  Daugybė konstrukcijų paruošiama gamyklose ir statybvietėje vyksta tik surinkimas.

Naujos statybos namo, kuriame įrengiami nauji butai Vilniuje, konstruktyvas dar nėra tas etapas, kai reikia stebėti procesą. Laikančioji konstrukcija - tai projektuotojo atsakomybė, o daugiabučiams objektams samdomi aukščiausios kvalifikacijos projektuotojai. Taip pat ir kompanijos,kurios pateikia išeitinius duomenis projektuotojams. Be to, daugybė projektavimo darbų atliekama protingomis programomis, kurios sumažina klaidų tikimybę iki nulinių reikšmių. Laikančiųjų konstrukcijų įrengimas - tai taip pat ta sritis, kur maža klaidų tikimybė. Skirtingų tiekėjų konstrukcinių medžiagų, kurių pagrindą sudaro betonas  ir metalo armatūra, ilgaamžiškumo skirtumai yra nedideli.

Kol kas daugiausia problemų sukelia sekantys statybos etapai, kuriuose išauga statybininkų atsakomybė. Tai izoliaciniai ir apšiltinimo sprendimai, išorės ir vidaus apdailos sprendimai, vėdinimo ir vėsinimo sprendimai. Ne mažiau svarbūs tampa ir būsto valdymo sprendimai.

Izoliacinių ir apšiltinimo sprendimų pagrindinės klaidos, mano nuomone, yra  langų "neišnešimas" į išorinį termoizoliacijos sluoksnį,  neteisingas balkono jungimas su siena ir laikančiosiomis konstrukcijomis.  Taip pat degių šiltinimo medžiagų naudojimas be ugnies plitimo stabdymo sprendimų, netinkamų medžiagų naudojimas jungiant blokus, išorės poveikiui neatsparių izoliacinių medžiagų nepadengimas poveikiui atsparių medžiagų sluoksniu. Gali skirtis ir įrengimo technologija. Pavyzdžiui,vieni polistireninio putplasčio plokštes tvirtina klijais ar klijuojančiomis putomis. Vieni jas klijuoja dėdami "blynus", kiti - darydami perimetrinį ir dalinį vidinį dengimą. Šioje srityje yra labai dideli ilgaamžiškumo svyravimai tarp skirtingų gamintojų.  Gali turėti didelį poveikį ir darbo kultūra bei technologijų išmanymas.

Išorės apdaila gali būti iš dalies susijusi su šiltinimo ir izoliaciniais sprendimais. Dažniausiai čia koją kiša statytojų naudojamos pigesnės ir mažiau dūlėjimui atsparios medžiagos. Kai kurias detales gali pastebėti tik specialistas. Pavyzdžiui,vėdinamame fasade vietoj aliuminio naudojami cinkuoto metalo profiliai. Dar baisiau,jei,pvz., apdailos plokščių tvirtinimas ant cinkuoto metalo profilių daromas su aliuminio, o ne nerūdijančio plieno kniedėmis. Garantinį laikotarpį tikrai laikys, tačiau naujo buto gyventojas turi mąstyti apie namą dešimtmečiais į priekį.  Ar pakaks tik padažyti plokštę po penkiolikos metų, ar po dvidešimt metų teks išrinkti ir keisti visą fasadą kartu su šiltinimo medžiagomis.

Naujų butų Vilniuje vidaus apdaila dažniausiai būna dalinė. Gali skirtis statytojų supratimas apie dalinę apdailą. Taip pat ir gamintojai,kurių medžiagų kokybė ir ilgaamžiškumas skiriasi labai ženkliai. Vieni gamintojai pertvarą darys iš vieno gipskartonio sluoksnio, kiti - teisingai iš dviejų. Daugybė klaidų montuojant gipskartonį daroma sujungimų mazguose. Dėl to naudojant tas pačias medžiagas ir jų kiekius nukenčia garso izoliacija.

Vėdinimas, vėsinimas, rekuperacija jau turėtų tapti standartine naujo buto Vilniuje įranga. Mini rekuperatoriai nėra pati geriausia išeitis. Daug efektyviau naudoti vėdinimo ir rekuperacijos sistemą su ortakiais.

Jau nieko nestebina daugybės prietaisų valdymas  telefonu. Naujos statybos bute visai logiška, kad būtų valdomas šildymas, vėdinimas, užuolaidos ar žaliuzės, apšvietimas. Iki daugumos prietaisų valdymo turi būti atvedami maitinimo ir valdymo laidai. Šie sprendimai gali padidinti būsto kainą, todėl dar nėra labai populiarūs, ypač ekonominės klasės naujuose butuose. Prestižinės klasės bute reikėtų bent jau susitarti dėl laidų atvedimo iki galimo valdymo įrenginio ir centralės.

Geriausi nauji butai Vilniuje

Vilniaus mieste naujas statybas reguliuoja Vilniaus bendrasis planas. Jame nurodytas užstatymo tankumas, aukštingumas, kitos sąlygos. Pasinagrinėkite šį planą, jis gali suteikti informacijos apie rajono, kvartalo ir net namo perspektyvas. Viena iš baisesnių problemų naujakuriams, tai, kad nusipirkus naują butą su puikiu vaizdu į Vilnių, po kelerių metų jį užstoja naujai pastatytas namas. Tada nauji butai Vilniuje pasidaro ne su panoraminiu vaizdu, bet su vaizdu į vidinį kiemą ar kaimyno langus.  Nors „stebuklingų" leidimų atsiranda ir, norint išvengti užstatymo situacijos, verta pirkti būstą ten, kur jau neįmanomi jokie užstatymai.

Nauji butai Vilniaus Senamiestyje išlieka prestižiškiausias įsigijimas. Naujos statybos nekilnojamo turto kainą Senamiestyje  smarkiai sukelia visi tie povandeniniai žaidimai, kai leidimus daugiabučių statybai gauna tik įtakingiausios kompanijos. Kainą kelia paklausa, kurią sukuria noras įsigyti ergonomišką, ekonomišką naują butą pozityvaus sociumo erdvėje. Naujų butų projektų Senamiestyje nėra daug ir vos ne kiekvienas iš jų sukelia ažiotažą. Senamiesčio gyventojai nepatenkinti sutankinimu, užveriamu vaizdu ir panašiais nesklandumais. Tačiau ir naujakuriai turėtų įvertinti Senamiesčio trūkumus - automobilio statymo problemas, gyvenimą triukšme, gyvenimą Vilniaus lomoje, į kurią apsunkintas šviežio oro pritekėjimas ir atitinkamai padidėjęs oro užterštumas. Tai aktualu vyresnio mažiaus žmonių grupėms.

Atsiranda nauji gyvenamieji butai ir Vilniaus Centre. Kaip ir Senamiestyje jų privalumas tas, jog gyvenimas aplink vyksta beveik nesustojančiu miesto ritmu. Privalumas, kuris aktualus jaunesnės kartos atstovams. Ir trūkumas vyresnio amžiaus žmonėms, kuriems nereikia triukšmo, užteršto oro. Nors ir centre, kaip ir Senamiestyje, galima surasti ramių zonų, galima surasti šviežio ir mažiau užteršto oro zonų bei vietų, kur nėra sudėtinga parkuotis.

Nauji butai Naujamiestyje išlieka populiarumo viršūnėje. Artimas atstumas iki Senamiesčio ir Centro. Šalia Vilniaus plaučiai - Vingio parkas tiekiantis deguonį visam Vilniui. Tai ir puiki vieta mamoms su vaikais pasivaikščioti. Naujamiestis sparčiai socializuojasi, tvarkomos (nors dažnai ir užstatomos) viešosios erdvės.

 

 

Nauji butai Žvėryne išlieka vertinga investicija. Žvėryną pavyksta išlaikyti mažaaukščiu ir žaliu, butų vertė čia tik  kyla. Iki judriausių miesto centro taškų kiek toliau nei nuo Naujamiesčio, tačiau nesunku pasiekti jį pėsčiomis, nereikia važiuoti automobiliu ar visuomeniniu transportu. Nors daugelis projektų plėtojami labiau prie senų daugiabučių ir tolimesniame nuo centro gale.

Nauji butai Antakalnyjeiš esmės statomi daugiabučių pašonėje ir toliau nuo miesto centro. Tai taip pat perspektyvus rajonas, derinantis ir išvystytą infrastruktūrą, ir gana ramų gyvenimo ritmą.

Nauji butai Šeškinėje, Žirmūnuose, Naujininkuose, Lazdynuose ir kituose senuosiuose miegamuosiuose rajonuose savo verte ir kokybe lenkia senąją statybą. Tačiau gerų vietų šiuose mikrorajonuose naujai statybai nėra daug. Sovietiniais laikais planinė statyba turėjo daug privalumų lyginat su šiuolaikiniu chaotišku miesto planavimu. Gana ribota pasiūla rajonuose su gera infrastruktūra ir gana geromis perspektyvomis kelia butų kainą.

Nauji butai Fabijoniškėse, Baltupiuose, Jeruzalėje, Viršuliškėse, Karoliniškėse, Pilaitėje ir kituose naujesniuose rajonuose dažnesni dėl didesnės tinkamų sklypų pasiūlos.

Plačiau apie patraukliausius Vilniaus rajonus ir jų perspektyvas „Patraukliausi Vilniaus rajonai".

Nauji butai

Perkant naujos statybos butą ne visada žiūrima į dešimtmečius trunkančias perspektyvas. Tuo galima paaiškinti didžiausią paklausą turinčius mažos kvadratūros butukus. Tokiuose butukuose patogu gyventi dviese. Pirmosios problemos pasimato atsiradus šeimoje vaikui, o vėliau ir keliems vaikams. Perspektyvos, kurios apibrėžiamos kaip gyvenimas konkrečiame rajone, susitraukia iki perspektyvos gyventi ankštai.

Daugelį nusipirkti mažą naujos statybos  butą Vilniuje vilioja tėvų dotacijos ir nuomos kainos. Šiandien labiau apsimoka pirkti būstą nei jį nuomotis. Ypač, jei yra kas dotuoja ar surinkta pirminė  įmoka. Nuomotis kainuoja panašiai tiek pat, kiek mokėti paskolą su palūkanomis. Ypač kai paskolos naujos statybos butui įsigyti suteikiamos labai geromis sąlygomis. Per penkerius - šešerius metus,  kol nėra vaikų, dalis paskolos išmokama, parduodamas būstas ir įsigyjamas naujas ir didesnis butas Vilniuje.  Tai geras variantas tiems, kad nebijo pokyčių, persikraustymų, naujų vietų.

Patrauklumą įgavo butai naujos statybos namuose, kuriuose dalis butų skirta gyvenimui, o dalis erdvių yra komercinės. Tokiuose namuose daug geriau pasiskirsto žmonių srautai ir efektyviau išnaudojamas parkingas. Dieną prie tokio namo automobilius stato komercinių patalpų darbuotojai ir klientai. Vakare juos pakeičia namo gyventojai.

Nauji ar senos statybos butai Vilniuje

Vilniuje ima dominuoti mažo ploto nauji butai. Nauji didesnės kvadratūros butai Vilniuje jau tampa retenybe. Todėl senesnės statybos butai labiau priimtini tiems, kas nori didesnio buto. Didesni skirtumai yra tarp naujos statybos butų Vilniaus centre ir miegamuosiuose rajonuose. Vilniaus centre XX amžiaus pradžios ir vidurio namuose dideli senos statybos butai yra dažniausiai geros būsenos. Itin vertinami šeštojo ir septintojo dešimtmečio „ stalininiai" namai Vilniaus centre, Naujamiestyje.  Storos mūro sienos,  gelžbetoninės perdangos ir gana protingas išplanavimas bei galimybės keisti išplanavimą naikinant ar perkeliant erdves. Tokiuose namuose yra ir trūkumų. Tai neprognozuojamas sociumas, susidėvėjusios inžinierinės sistemos ir speliojimas, ar susirinks pakankamai namo gyventojų atnaujinimui.

Miegamuosiuose rajonuose didesnės kvadratūros butai dažniausiai prastenės kokybės blokinuose ar mūriniuose daugiaaukščiuose. Pasirinkimas labai priklauso ne tik nuo buto kokybės, bet ir nuo kaimynų. Per pastarąjį dešimtmetį daugelio daugiabučių sociumas tapo pakankamai priimtinu. Netgi arčiau centro esančiuose bendrabučiuose situacija taisosi.

Daugeliu atvejų, jei norima  prabangaus ir didelio buto, geriau rinktis butą senos statybos name centriniuose rajonuose. Jis laikui bėgant nenuvertės, ypač kokybiškėjant sociumui senos statybos namuose. Paprastai nykstant seniems gyventojams jų vietą užima pasiturintys, aktyvus ir socialūs kaimynai. Kainos tokiuose namuose įsigyti būstą nepasiturintiems pernelyg didelės.  Mažesnis butas perpektyviau renkantis butą naujos statybos name. Jo kaina bent artimiausią dešimtmetį nekris, ko galima tikėtis senos statybos būstuose miegamuosiuose rajonuose.

Visais atvejais kainą gali koreguoti namo renovacija.

 

 

 

Sergejus Jeriomenko