Miesto daugiabučiai namai sensta ir fizine, ir moraline prasme, o gyventojai neturi lėšų juos tinkamai prižiūrėti ir laiku atlikti remonto, daugelyje senesnių namų liftų būklė yra nepatenkinama ir bloga, stogai bei balkonai neatitinka privalomųjų reikalavimų, balkonai ir stogeliai yra avarinės būklės.  Prasta lietvamzdžių ir pastatų fasadų būklė, inžineriniai įrenginiai pasenę fiziškai ir morališkai. Privatizavę butus daugiabučiuose pastatuose, jų savininkai per pastarąjį dešimtmetį praktiškai neinvestavo į pastatų atnaujinimą ir priežiūrą. Daugelyje Lietuvos miestų ir miestelių būstas gerokai susidėvėjo, o kai kurie pastatai net pradėjo kelti grėsmę juose gyvenantiems butų savininkams.  Naujuose namuose bendrijos dažniausiai įkuriamos be vargo.  Tuo tarpu tiems, kurie jau įkūrė bendrijas, specialistai rekomenduoja pasirinkti tinkamą jos valdymo formą.

Kaip valdyti daugiabučių namų savininkų bendrąją nuosavybę

Daugiabučiuose namuose kiekviena laiptinė turėtų išsirinkti atstovą, atstovaujantį gyventojų interesams. Atstovams derėtų užmegzti ryšį su kitų namų, esančių toje pačioje gatvėje ar kvartale, atstovais ir įkurti bendruomenę. Geriausiai šiam darbui tinka aktyvūs, reikalus išmanantys pensininkai.

Daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė yra valdoma bendraturčių susitarimu. Jie patys turi nuspręsti, koks valdymo būdas yra priimtiniausias. Savininkai bendrąją dalinę nuosavybę gali valdyti steigdami daugiabučio namo savininkų bendriją ar sudarydami jungtinės veiklos sutartį. Jeigu daugiabučių namų savininkai neįsteigę Bendrijos arba nesudarę jungtinės veiklos sutarties, jų namo bendrąja nuosavybe turi rūpintis Savivaldybės paskirta administruojanti įmonė.

2001 m. liepos mėn. įsigaliojęs naujasis Civilinis kodeksas numato tris bendrosios nuosavybės valdymo formas. Šios kodekso normos yra ypač aktualios daugiabučių namų gyventojams, kuriems dažnai nepavyksta išvengti konfliktų, prižiūrint bendrą turtą. Jiems leidžiama pasirinkti, ar kurti daugiabučių namų bendriją, ar pasirašyti jungtinės veiklos sutartį. Trečioji galimybė yra savivaldybės skiriamas administratorius, kurį galėtų pasirinkti patys namų gyventojai.

Iki šiol daugiabučių namų privatizavimas ir administravimas buvo daugiau savivaldybės ar jos butų ūkio įmonių nei pačių gyventojų rūpestis. Savininkai turi apsispręsti, kuri bendrosios nuosavybės valdymo forma jiems priimtiniausia. Paaiškinsime, kuo skiriasi daugiabučių namų bendrijos arba namo, kuriame yra sudaryta jungtinės veiklos sutartis, renkamos lėšos, reikalingos daugiabučių namų priežiūrai, nuo administratoriaus renkamų lėšų. Daugiabučių namų bendrijų steigimo išlaidas apmoka rajono savivaldybė.

Savininkų bendrija

Šis daugiabučio namo priežiūros organizavimo modelis veiks efektyviai, jei namo patalpų savininkai turės demokratišką, jų interesams atstovaujančią organizaciją - daugiabučio namo patalpų savininkų bendriją.
Daugiabučių namų savininkų bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, įgyvendinanti šio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir tvarkymu. Bendrijos steigimo iniciatyvos teisę turi kiekvienas daugiabučio namo patalpų savininkas ar jų grupė, taip pat vietos savivaldos vykdomoji institucija, kita už namo priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija.
Sprendimus dėl bendrojo turto valdymo gali priimti bendrijos pirmininkas, valdyba ir bendrijos susirinkimas balsų dauguma. Tvarką, kaip priimami sprendimai, nustato bendrijos įstatai. Bendrija neatsako už bendrijos narių prievoles, o bendrijos narys atsako tik pagal savo prievoles.  
Kuriant daugiabučių namų bendrijas, reikia suderinti viso namo gyventojų nuomones, kas nėra taip paprasta, tačiau šiuo atveju būtų išsaugoma galimybė patiems spręsti bei tvarkyti namo reikalus.

Sutartimi delegavusi ūkininkavimo funkcijas administruojančiai įmonei, bendrija gali atsisakyti darbdavio pareigų ir atsakomybės. Bendrijos valdybai ar pirmininkui lieka daugiau visuomeninės, atstovavimo pareigos. Ši visuomeninė veikla gali būti finansuojama bendrijos biudžeto lėšomis. Valdybos nariams skatinti, transporto ir reprezentacinėms išlaidoms padengti, kanceliarinėms prekėms įsigyti turėtų būti skiriama tik nedidelė pastato valdymo ir priežiūros biudžeto dalis.

Įkūrus bendriją, patiems gyventojams patariama nesiimti daugiabučių namų savininkų bendrijos (DNSB) administravimo (raštvedybos, buhalterijos) ir namo priežiūros (šilumos sistemų, elektros, vandentiekio), o šiam darbui samdyti administruojančią įmonę.
Informacija apie daugiabučio namo bendrosios nuosavybės administravimo darbų sąrašą, apimtis, tarifus, apskaičiuotus pagal Daugiabučių namų bendrosios nuosavybės administravimo tarifų apskaičiavimo metodiką, turi būti skelbiama viešai.

Jungtinė veikla

Kita valdymo forma - daugiabučio namo patalpų savininkų jungtinės veiklos sutartis paprastai patogi tik nedideliems 3 - 10 butų namams. Šią sutartį sudaro visi pastato patalpų savininkai (partneriai). Joje numatoma, kaip patalpų savininkai tvarkys bendrus reikalus, valdys ir prižiūrės daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus: ar vienas partnerių turės teisę veikti visų partnerių vardu, ar bendrus reikalus tvarkys vienas partnerių, ar visi partneriai kartu. Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikės visų partnerių sutikimo. Jei turima reikalų su trečiaisiais asmenimis, partnerio teisė sudaryti sandorius visų partnerių vardu tvirtinama kitų partnerių išduotu įgaliojimu arba jungtinės veiklos sutartimi.
Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis turi būti rašytinė, o įstatymo numatytais atvejais - notarinės formos. Jei sutarties formos reikalavimų nesilaikoma, sutartis negalioja. Daugiabučiame name butai parduodami, keičiasi savininkai ir nuomininkai, todėl net ir vienam savininkui pasikeitus, sutartis tampa negaliojanti. Tokia forma daugiausia taikytina tik nedideliems namams, kurių bendrasavininkiai įgalioja ką nors vieną atstovauti visiems ar pasirašyti sutartį dėl namui reikalingų paslaugų teikimo su kokia nors administruojančia įmone.

Jungtinę veiklą (kitaip - partnerystę) reglamentuoja LR Civilinis kodeksas. Jame numatyta, kad jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi du ar daugiau asmenų (partnerių) (šiuo atveju - daugiabučio namo patalpų savininkai), kooperuodami savo turtą (bendrąją dalinę nuosavybę, kadangi visi daugiabučio namo patalpų savininkai yra bendrojo naudojimo bendraturčiai), įsipareigoja veikti bendrai tam tikram, neprieštaraujančiam įstatymui tikslui arba tam tikrai veiklai. Šiuo atveju jungtinės veiklos (partnerystės) sutartimi siekiama nustatyti daugiabučio namo patalpų savininkų bendrąsias teises, pareigas ir interesus, susijusius su namo bendrojo naudojimo objektų ir įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu ir priežiūra. Taigi tokios jungtinės veiklos sutarties tikslas - nėra pelno siekimas, todėl ji pagal Civilinį kodeksą dar kitaip vadinama asociacijos sutartimi. CK nustatyta, kad jungtinės veiklos sutartis turi būti rašytinės formos, o įstatymo nustatytais atvejais - ir patvirtinta notariškai. Tai reiškia, kad jungtinės veiklos pagrindu, jeigu ji rašytinė visi sutarties dalyviai veikia kartu. Bendras turtas, t.y. bendroji dalinė nuosavybė naudojama, valdoma ir ja disponuojama visų partnerių bendru sutarimu. Suprantama, kad tai labai apsunkina jungtinės veiklos sutarties dalyvių (partnerių) veiklą santykiuose su kitais asmenimis (trečiaisiais) (išoriniais santykiais). Todėl esant nemažam dalyvių (partnerių) skaičiui, daug paprasčiau jungtinės veiklos sutartimi įgalioti vieną ar kelis asmenis veikti visų partnerių vardu. Tokiu atveju tas asmuo (asmenys) veiktų visų bendraturčių įgaliojimo pagrindu. O įgaliojimai, kurį fizinis asmuo duoda nekilnojamajam turtui valdyti, juo naudotis ar disponuoti pagal LR CK turi būti notariškai patvirtintas. Taigi ir jungtinės veiklos sutarčiai reikalingas notarinis tvirtinimas.

Namą administruojanti įmonė

Trumpai apžvelkime, kas tai yra administravimas. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės objektų paprastasis administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams išsaugoti ir jų naudojimui pagal tikslinę paskirtį užtikrinti. Administratorius veikia pagal Savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintus nuostatus. Taip pat namo administratorių gali samdyti namo bendrija.

Daugiabučiams pastatams, kurių patalpų savininkai nesiėmė patys prižiūrėti nuosavo turto, savivaldybė turi skirti administratorių, taip pat parengti ir patvirtinti jo nuostatus, kuriuose numatoma administratoriaus darbo tvarka ir atsakomybė, patvirtinti privalomų atlikti darbų sąrašą, nustatyti jiems padaryti būtiną administravimo kainą. Administruojami tik tie daugiabučiai namai, kuriuose yra įrengti 3 ir daugiau butų. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys. Įstatymų nustatyta tvarka savininkų balsų dauguma visuotiniame susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo. Tačiau daugiabučių gyventojai turėtų suprasti, kad savivaldybės, o ne jų pačių sprendimu paskirtas privačios nuosavybės administratorius varžys jų teises ką nors spręsti patiems. Pastarąją valdymo formą pasirinkę daugiabučio gyventojai administratorių galės rinktis iš administruojančių įmonių sąrašo, kurį sudarys ir viešai paskelbs miesto savivaldybė. Svarbiausia administratoriaus funkcija yra įtraukti savininkus į jų turto valdymą, nuolat informuoti juos apie realią turto būklę, įgyvendinti įsakymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų, taip pat įstatymų nustatyta tvarka daugiabučiam namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir kitokiu tvarkymu.
Visus būtinus klausimus administratorius turi spręsti visuotiniuose bendrasavininkių susirinkimuose.

Išlaidas, susijusias su administravimu, turės apmokėti butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje, kitaip sakant, patvirtintą 1 m² administravimo tarifą pagal buto savininkui nuosavybės teise priklausantį plotą (kainą lemia administruojamų pastatų statybos metai, transporto ir kitos sąnaudos). Patalpų savininkų mėnesines įmokas, proporcingai bendrosios nuosavybės daliai (patalpų naudingajam plotui), vadovaudamasis nustatytais tarifais, su  paslaugų teikėjais sudarytomis sutartimis arba pagal darbų sąmatinę vertę, nustatomą perkant juos konkurso ar kainų apklausos būdu, apskaičiuos atsižvelgdamas į šias išlaidas: bendrosios nuosavybės objektų administravimo, šių objektų nuolatinės techninės priežiūros (profilaktinio remonto, teritorijos valymo, želdinių priežiūros) išlaidos, taip pat išlaidos, susijusios su minėtų objektų remontu ir naudojimu, vykdomu pagal privalomuosius reikalavimus, objektų avarijų likvidavimo ir lokalizavimo išlaidos.  Administratorius samdo įmones, kurios pagal sudarytas sąmatas suremontuoja pastatus. Remontui renkamos kaupiamosios lėšos. Daugiabučių namų gyventojai kiekvieną mėnesį administratoriui moka „Būsto" mokesčius už suteiktas paslaugas. Administratorius privalo, pasibaigus metams, duomenis apie kaupiamas lėšas pateikti namo gyventojams. Svarbu tikrinti surinktų lėšų panaudojimą, kam ir kur jos panaudotos, paprašyti pateikti atliktų darbų aktus. Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių namų sistemų stebėjimus, pastebėtus defektus fiksuoja ir įrašo į namo techninės priežiūros žurnalus. Pasibaigus žiemai, sudaromos komisijos ir atliekamos namų konstrukcijų apžiūros, surašant namo apžiūros aktus. Jų pagrindu atliekami privalomieji remonto darbai. Administratoriai savo apyvartinių lėšų sąskaita padeda gyventojams atlikti darbus, kurie turi būti atliekami gyventojų lėšomis, išdėstydami mokėjimus keliems mėnesiams (pvz., įsirengiant šarvines įėjimo duris su kodinėmis spynomis, remontuojant stogus, dažant laiptines ir pan.). Administruojančios įmonės atlieka ir namų remonto darbus, sistemingai prižiūri bendrojo naudojimo namo konstrukcijas, kiekvienam namui pildo žurnalus, kuriuose nurodo trūkumus ir priemones tiems trūkumams pašalinti.  Pasitaiko, kad įmonės remonto darbų neperka rinkoje, atlieka savo jėgomis, todėl neužtikrinama darbų atlikimo kontrolė (t.y., kas darbus atlieka, tas ir kontroliuoja), o gyventojai skundžiasi dėl atliekamų darbų kokybės, pirkimų skaidrumo, darbų kiekių prirašymo, terminų nesilaikymo ir pan.

Administratorius kviečia komisiją, kuri sudaro sąmatas ir apskaičiuoja lėšas, reikalingas trūkumams pašalinti. Už minėtus darbus administratorius renka lėšas, reikalingas organizaciniam darbui atlikti (transporto išlaidos, žurnalų pirkimas, žurnalų pildymas, licencijos administravimui gavimas, kviestųjų komisijų darbo mokėjimas).

Administratorius privalo užtikrinti normalų daugiabučio namo funkcionavimą, tai yra parengti pastatą žiemai, atlikti visus reikiamus neatidėliotinus remonto darbus, pasirūpinti, kad nebūtų prakiuręs stogas, laiku būtų išvežtos šiukšlės. Apie iš būsto savininkų surinktų pinigų panaudojimą (atliktus darbus) administratorius privalo mažiausiai vieną kartą per metus atsiskaityti gyventojams. Taip pat jis turi sudaryti trumpalaikius ir ilgalaikius pastato atnaujinimo planus, su jais supažindinti būsto savininkus. Todėl natūralu, kad administravimo kaštai, palyginti su dabartiniu metu pastatą administruojančios įmonės patiriamais kaštais, išaugs, nes administratoriaus institucijai suteikiami papildomi uždaviniai. Visus šiuos kaštus turės padengti butų savininkai. Namai, kuriems bus paskirti administratoriai, gali patirti papildomų išlaidų, nes administratoriams reikės mokėti. Mokesčiai už administravimą, eksploatavimą, remontavimą, rekonstravimą ar kitokį tvarkymą kiekvienam butų ar kitų patalpų savininkui/naudotojui skaičiuojami proporcingai jam nuosavybės (ar kita) teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir pastato naudingojo ploto santykiui. Pagrindinius komunalinių mokesčių dydžius nustato Vilniaus miesto savivaldybė (šiukšlių išvežimo, šilumos tinklų eksploatacijos ir kt). Administravimui išvardintų lėšų neskiriama. Visi darbai atliekami už gyventojų lėšas.  Daugiabučių namų gyventojai turėtų suprasti, kad svetimomis rankomis tvarkyti savo namus kainuoja daug brangiau.  Daugiabučius namus prižiūrėti turi visų butų gyventojai, kad namai netaptų pavojingi žmonėms ir nevirstų betono ir plytų laužo krūva. Kasdienei ūkinei veiklai organizuoti siūloma rinktis profesionalias administruojančias įmones.

Administratoriai, nusipirkę administravimo verslą, tapo uždarosiomis akcinėmis bendrovėmis (UAB), tai yra įmonėmis, siekiančiomis pelno.
Pagrindines administruojančios bendrovės pajamas sudaro

• gyventojų mokami mokesčiai už komunalines paslaugas;
• administravimo išlaidos;
• gyvenamųjų namų eksploatacija ir profilaktinio remonto darbai;
• šilumos tinklų eksploatacija;
• šiukšlių išvežimas - pagal faktiškai išvežtą kiekį;
• šiukšlių šalintuvų priežiūra.

Sutartį galima nutraukti, jeigu daugiau nei pusė seniūnijos teritorijos gyventojų yra nepatenkinti administrato-riaus paslaugomis, o jų nepasitenkinimas yra motyvuotas. Daugiabučio namo gyventojai, nepatenkinti dau-giabučio namo administratoriaus paslaugomis, gali rinktis alternatyvą - įkurti bendriją arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį. Tokiu būdu gyventojai patys galės spręsti būsto priežiūros klausimus. Šiuo metu veikia Daugiabučių namų savininkų bendrijų rėmimo fondas, kuris ne tik teikia konsultacijas bendrijų steigimo klausimas, bet ir padeda finansiškai steigiant bendrijas, rengiant detaliuosius planus ar vykdant remonto darbus. Pasibaigus administravimui, administratorius pagal perdavimo ir priėmimo aktą perduoda įsteigtai daugiabučio namo savininkų bendrijai, jungtinės veiklos sutarties dalyviams ar naujam Savivaldybės paskirtam administratoriui prižiūrėti namo bendrojo naudojimo objektus ir nepanaudotas kaupiamąsias lėšas.

Daugelyje įmonių dėl gyventojų nemokumo ir didelių gyventojų įsiskolinimų už paslaugas trūksta apyvartinių lėšų. Dažniausiai bendrojo naudojimosi patalpų priežiūra ir išvaizda priklauso ne tik nuo administruojančios bendrovės iniciatyvos, bet ir nuo namo gyventojų kontingento - net to paties namo atskiros laiptinės bei rūsio patalpos atrodo skirtingai.

Administravimas  pasibaigia  įregistravus  daugiabučio  namo  savininkų  bendriją ir jos  įstatus  arba  sudarius  patalpų  savininkų  jungtinės  veiklos  sutartį, taip  pat  kitais Lietuvos Respublikos civilinio kodekso nustatytais atvejais. Pasibaigus administravimui, administratorius pagal perdavimo ir priėmimo aktą perduoda įsteigtai daugiabučio namo savininkų bendrijai, jungtinės veiklos sutarties dalyviams ar naujam Savivaldybės paskirtam administratoriui prižiūrėti namo bendrojo naudojimo objektus ir nepanaudotas kaupiamąsias lėšas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. vasario 2 d. nutarimu Nr. 125 „Dėl daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų, su jais susijusių dokumentų ir lėšų perdavimo daugiabučio namo savininkų bendrijai tvarkos" . Įsisteigus daugiabučio namo savininkų bendrijai, administratorius pagal sutartį su bendrija gali toliau atlikti namo bendrosios nuosavybės administravimo funkcijas ar jų dalį. Administratorius gali atsisakyti savo įgaliojimų, ne vėliau kaip prieš 3 mėnesius apie tai pranešęs Savivaldybės administracijos direktoriui ir patalpų savininkams. Administruojamų patalpų savininkai Lietuvos Respublikos vietos savivaldos įstatymo nustatyta tvarka gali inicijuoti patalpų savininkų apklausą seniūnijos teritorijoje dėl administratoriaus pakeitimo. Administratoriaus funkcijas atliekančios įmonės likvidavimo ar bankroto atveju nustatytąja tvarka skiriamas kitas administratorius.

Daugiabučio namo bendrija gali išsirinkti naują administratorių susirinkime namo gyventojų balsų dauguma.

Daugiabučio gyvenamojo namo  valdymas  ir  naudojimas

Daugumos daugiabučių namų nusidėvėjimas ir santykinis vertės mažėjimas susiję su neefektyviu bendro naudojimo turto valdymu, prasta pastatų priežiūra. Didžiąją dalį gyvenamųjų namų prižiūri savivaldybių paskirti administratoriai, praktiškai nedalyvaujant būsto savininkams. Tokia naujų nuosavybės santykių neatitinkanti būsto priežiūra ir administravimas neleidžia būsto savininkams pasinaudoti rinkos teikiamomis galimybėmis ir neskatina jų rūpintis pastatais.

Visi namo bendrojo naudojimo objektai butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kiekvienam patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir viso namo patalpų naudingojo ploto santykiui. Namo, kurio butų ir kitų patalpų savininkai nėra įsteigę daugiabučio namo savininkų bendrijos arba nėra sudarę jungtinės veiklos sutarties namui prižiūrėti, bendrosios dalinės nuosavybės valdymą organizuoja Savivaldybės paskirtas  namo priežiūros administratorius. Namo konstrukcijos, patalpos, inžinerinė įranga turi būti naudojamos pagal jų tiesioginę paskirtį. Keisti namo patalpų paskirtį, pertvarkyti inžinerines sistemas ir įrenginius galima tik Civilinio kodekso, Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo, Kauno miesto savivaldybės teisės aktų bei žinybinių inžinerinės įrangos įrengimo ir eksploatavimo taisyklių nustatyta tvarka.

Patalpų savininkai ir nuomininkai, naudodamiesi gyvenamosiomis ir kitomis patalpomis, taip pat namo bendrojo naudojimo objektais, turi nepažeisti kitų patalpų savininkų ir nuomininkų teisių ir teisėtų interesų. Įgyvendindami šią nuostatą patalpų savininkai ir nuomininkai privalo:

1. tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą, tinkamai ją naudoti;
2. taupiai vartoti vandenį ir energiją namo bendrosioms reikmėms;
3. inžinerinės įrangos avarijų atvejais leisti avarinės tarnybos darbuotojams, pateikusiems tarnybinius pažymėjimus, bet kuriuo paros metu patekti į butą ir kitas savo patalpas avarijai likviduoti, o nuo 7 val. iki 20 val. namo priežiūros administratoriaus vadybininkui, vandens, dujų, šiluminės ir elektros energijos tiekimo įmonių darbuotojams, pateikusiems  tarnybinius pažymėjimus, leisti bute ir kitose patalpose atlikti inžinerinės įrangos apžiūrą bei patikrinti individualios apskaitos prietaisų rodmenis;
4. apmokėti namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas; 5. laikytis šių taisyklių 2 punkte nurodytų teisės aktų ir norminių dokumentų reikalavimų.

Name draudžiama:

1. organizuoti gamybinę ar kitokią veiklą, dėl kurios teršiama gyvenamoji aplinka arba kuri dėl triukšmo, vibracijos, jonizuojančio ir elektromagnetinio spinduliavimo ar elektrostatinio lauko kenkia gyventojams;
2. patalpose laikyti gaisrinei saugai ir žmonių sveikatai pavojingais kiekiais sprogstamąsias, nuodingas ar lengvai užsidegančias medžiagas;
3. nuo 22 val. iki 6 val. patalpose ir namo teritorijoje triukšmauti ar kitaip trikdyti viešąją rimtį;
4. užgriozdinti bendrojo naudojimo patalpas, taip pat prieigas prie butuose ir kitose patalpose esančios bendrosios inžinerinės įrangos valdymo vietų, savavališkai pertvarkyti bendrojo naudojimo patalpas ir inžinerinę įrangą;
5. apsigyventi bendrojo naudojimo ar kitose tam neskirtose patalpose;
6. bendrojo naudojimo patalpose valyti drabužius ir kitus namų apyvokos daiktus, dirbti aplinką teršiančius darbus;
7. pilti ir mesti į nuotekų šalinimo prietaisus ir šiukšlių šalinimo sistemas degiuosius skysčius, nuodingas ir chemiškai agresyvias medžiagas, namų apyvokos daiktus ir statybos atliekas;
8. butuose ir kitose patalpose savavališkai įsirengti centralizuoto šildymo prietaisus arba keisti pagal namo projektą įrengtų prietaisų šildomąjį paviršių;
9. naudojant elektrinius prietaisus ir įrenginius viršyti butui ar kitoms patalpoms namo projekte numatytą instaliuotą elektros galią.

Namui priskirtoje teritorijoje draudžiama:

1. be nustatyta tvarka išduoto leidimo vykdyti kasinėjimo darbus, statyti statinius (garažus, ūkinius pastatus, tvoras ir kt.);
2. užgriozdinti kiemą metalo laužu, statybinėmis medžiagomis, buitinėmis atliekomis ir šiukšlėmis;
3. valyti ir plauti automobilius, statyti juos žaliuosiuose plotuose;
4. be Savivaldybės leidimo kirsti medžius ir krūmus, be suderinto projekto juos sodinti, naudoti žemę komercinei veiklai;
5. prie namo sienų savavališkai tvirtinti reklaminius įrenginius, kronšteinus ir kitus įtaisinius, klijuoti afišas ir skelbimus.

Name ir jo aplinkoje laikyti gyvūnus leidžiama tik Gyvūnų laikymo taisyklių nustatyta tvarka.

Daugiabučio gyvenamojo namo priežiūra

Daugiabučio gyvenamojo namo, kurio butų ir kitų patalpų savininkai nėra įsteigę daugiabučio namo savininkų bendrijos arba nėra sudarę namo priežiūros jungtinės veiklos sutarties, bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir tvarkymą organizuoja namo priežiūros administratorius Įgyvendindamas teisės aktų nustatytus namo bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus, namo priežiūros administratorius vadovaujasi Kauno miesto butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatais. Bendrojo naudojimo objektų priežiūros administravimo, nuolatinės techninės priežiūros ir remonto išlaidas apmoka patalpų savininkai, proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Savininkai ir nuomininkai savo patalpų bei jose esančios inžinerinės įrangos, išskyrus bendrąją inžinerinę įrangą, priežiūrą ir remontą organizuoja patys savo lėšomis. Visus dujų, šalto ir karšto vandens, šilumos ir elektros energijos komercinės apskaitos prietaisus, tarp jų ir namo bendrosioms  reikmėms (laistymui, bendrojo naudojimo patalpų ir teritorijos apšvietimui, lifto darbui) sunaudojamo  vandens ir/ar elektros energijos apskaitos prietaisus, įrengia ir prižiūri dujų, vandens, šilumos ir elektros energijos tiekėjai savo lėšomis.

Namo bendrojo naudojimo objektų priežiūros reikalavimus nustato statybos techninis reglamentas STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka", miesto tvarkymo ir švaros taisyklės, miesto želdinių priežiūros ir apsaugos taisyklės ir miesto atliekų tvarkymo taisyklės.
Patalpų savininkų įmokų už bendrosios nuosavybės priežiūrą apskaičiavimo ir paskirstymo tvarką nustato miesto butų ir kitų patalpų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatai.
Šių taisyklių reikalavimus pažeidę asmenys atsako pagal Lietuvos Respublikos administracinių teisės pažeidimų kodeksą, jei pažeidimo pasekmės neužtraukia baudžiamosios atsakomybės.

Patalpų savininkams gerai prieinamose vietose turi būti įrengtos skelbimų lentos, kuriose pateikiama informacija apie administratorių (juridinio asmens - pavadinimas, fizinio asmens - vardas ir pavardė; adresas, telefonas, už namo priežiūrą atsakingas darbuotojas, jo telefonas). Patalpų savininkams (ne mažiau kaip 1/4 visų patalpų savininkų) pateikus rašytinį prašymą ir išdėsčius jame pasiūlymus dėl namo bendrojo naudojimo objektų naudojimo, atnaujinimo ar rekonstravimo, jeigu tai nesusiję su jų priežiūros ir naudojimo privalomaisiais reikalavimais, administratorius per mėnesį nuo šių pasiūlymų pateikimo organizuoja patalpų savininkų susirinkimą arba patalpų savininkų balsavimą raštu, kad būtų priimtas sprendimas. Administratorius organizuoja patalpų savininkų susirinkimą arba balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojo (eksploatuotojo) pasirinkimo, jeigu nėra paskirtas šios sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) ir nėra sudarytų sutarčių dėl šios sistemos priežiūros (eksploatavimo). Namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtojas (eksploatuotojas) pasirenkamas vadovaujantis priežiūros paslaugų (darbų) kainos ir kokybės kriterijais.

Patalpų savininkų balsavimas raštu vykdomas taip:

1. Parengiamas patalpų savininko balsavimo biuletenis, kuriame įrašoma svarstomas (-i) klausimas (-ai), siūlomas (-i) sprendimo būdas (-ai), balsavimo žyma „Pritariu", „Nepritariu" ir nuoroda, kam ir kada šis biuletenis turi būti grąžintas.
2. Balsavimo biuletenis įteikiamas kiekvienam patalpų savininkui asmeniškai arba išsiunčiamas registruotu laišku, be to, apie balsavimą raštu ir svarstomus klausimus viešai skelbiama namo skelbimų lentoje. Jeigu patalpos priklauso keliems bendraturčiams, jiems įteikiamas vienas biuletenis.
3. Patalpų savininkas (bendraturčiai), gavęs (-ę) balsavimo biuletenį, turi per 2 savaites nuo šio biuletenio įteikimo dienos apsispręsti dėl balsavimo ir atitinkamai pažymėti biuletenyje, ar pritaria siūlomam nutarimo būdui (būdams). Užpildytas biuletenis pasirašomas ir nurodomas pasirašiusio asmens kodas. Jeigu patalpa priklauso keliems bendraturčiams, biuletenį pasirašo vienas iš bendraturčių jų susitarimu. Nesutarimo atveju biuletenis laikomas negaliojančiu. Negaliojančiais taip pat laikomi neužpildyti ir (ar) patalpų savininkų nepasirašyti biuleteniai.
4. Užpildytą balsavimo biuletenį patalpų savininkas turi grąžinti administratoriui ar jo įgaliotam asmeniui arba atsiųsti paštu, arba įmesti į specialiai tam skirtą balsadėžę.
5. Balsavimo raštu rezultatus apibendrina administratoriaus patvirtinta balsų skaičiavimo komisija, sudaryta iš patalpų savininkų atstovų. Balsavimo raštu rezultatai įforminami balsų skaičiavimo komisijos protokolu, kurį pasirašo balsų skaičiavimo komisijos nariai ir tvirtina administratorius. Balsų skaičiavimo komisijos pasirašytas protokolas viešai skelbiamas patalpų savininkams skelbimų lentoje.
6. Balsuojant raštu, priimti sprendimai yra teisėti, jeigu jiems pritaria daugiau kaip 1/2 visų patalpų savininkų.
7. Balsavimo biuleteniai susegami į bylą ir saugomi ne trumpiau kaip 3 metus.
8. Balsavimas raštu laikomas neįvykusiu, jeigu iki balsavimo biuleteniuose nurodyto termino grąžintų administratoriui ar jo įgaliotam asmeniui arba atsiųstų paštu, arba įmestų į specialiai tam skirtą balsadėžę ir pripažintų galiojančiais biuletenių skaičius yra mažesnis už 1/2 visų patalpų savininkų skaičiaus plius vienas. Kartotinis balsavimas raštu gali būti vykdomas patalpų savininkų rašytiniu prašymu ne anksčiau kaip po 2 savaičių, pasibaigus vykdyto balsavimo raštu terminui.

Administravimo tarifas apskaičiuojamas vadovaujantis administravimo darbų sąrašu, kuris sudarytas  pagal daugiabučių namų patalpų savininkų (bendrasavininkių) bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinius nuostatus.

Rekomenduotinas šis daugiabučio namo bendrosios nuosavybės  administravimo darbų sąrašas, sudarytas vadovaujantis Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdiniais nuostatais:
1. bendro naudojimo objektų aprašo sudarymas, paskelbimas gyventojams, papildymas, pakeitimas;
2. nuolatinių stebėjimų vykdymas, tikrinant namo bendrojo naudojimo objektus;
3. pastebėtų defektų, galimų avarinių situacijų ir kitų gedimų  fiksavimas atitinkamuose dokumentuose, numatant priemones jiems šalinti;
4. kasmetinių ir neeilinių apžiūrų atlikimas, apžiūros aktų ir namo techninės  priežiūros žurnalų pildymas;
5. namo būklės įvertinimas ir jos atitikimo privalomųjų reikalavimų visumai nustatymas pagal nuolatinių stebėjimų ir apžiūrų rezultatus;
6. metinių ir ilgalaikių remonto  ar kitokio tvarkymo darbų ir lėšų poreikio planų  sudarymas, viešas skelbimas patalpų savininkams;
7. būsto savininkų sprendimų priėmimo organizavimas remontui ar  rekonstravimui;
8. rangos darbų įprastos komercinės praktikos ar konkursų būdu organizavimas, vadovaujantis paslaugų kainos ir  kokybės kriterijais, sutarčių remontui ar rekonstrukcijai sudarymas, remonto ar rekonstravimo darbų techninės priežiūros vykdymas, remonto darbų kontrolė ir darbų priėmimas;
9. mėnesinių išlaidų už komunalines ir kitas paslaugas daugiabučio namo bendroms reikmėms apskaičiavimas šių išlaidų kontrolės, surinkimo ir naudojimo apskaita;
10. pastato šilumos punktų ir kitos inžinerinės įrangos priežiūros konkursų organizavimas, sutarčių sudarymas ir jų įgyvendinimo kontrolės užtikrinimas;
11. mėnesinių išlaidų patalpų savininkams paskirstymas, sąskaitų - pranešimų spausdinimas ir pristatymas, įmokų surinkimas ir mokėjimų kontrolės vykdymas;
12. bendro naudojimo objektų nuolatinės techninės priežiūros, avarijų likvidavimo organizavimas, privalomųjų statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimų įgyvendinimo darbų pajamų ir išlaidų apskaitos tvarkymas;
13. kasmetinių ir neeilinių  butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų ir balsavimo raštu organizavimas, skatinimas steigti bendrijas bei pagalba jas steigiant, veiklos rezultatų apibendrinimas, ataskaitų ir informacijos teikimas butų ir kitų patalpų savininkams, protokolavimas, susirinkimų (balsavimo raštu) dokumentacijos saugojimas;
14. skelbimų lentų įrengimas ir priežiūra;
15. prevencinis darbas su skolininkais, ieškinių rengimas ir skolų ieškojimas teismine tvarka;
16. butų ir kitų patalpų paskirties apskaitos tvarkymas;
17. namui priskirto žemės sklypo (jeigu jis Savivaldybės priskirtas arba privatizuotas), bendrojo naudojimo patalpų (laiptinių, holų, kitų patalpų) tvarkymo organizavimas, namo techninės ir kitos dokumentacijos parengimas;
18. dalyvavimas viešuose aptarimuose dėl patalpų paskirties keitimo, protokolų  apskaitos vykdymas ir jų saugojimas, kitų komisijų darbo organizavimas;
19. pažymų, ataskaitų butų savininkams bei kitoms institucijoms rengimas ir išdavimas;
20. administratoriaus civilinės atsakomybės draudimas;
21. kiekvieno namo naudojimo  (eksploatavimo) pajamų ir išlaidų apskaita.

Administravimo išlaidos apskaičiuojamos konkrečiam namui.

Apskaičiuojant administravimo išlaidas, įvertinama:

1. darbų apimtis (darbų apimtis nustatoma pagal administravimo darbų sąrašą bei kitas administratoriui privalomas funkcijas ekonometriniu tyrimo būdu arba pagal analogus, taikomus praktikoje);

2. darbo užmokestis (darbo užmokestis nustatomas pagal darbų (pareigybių) vertinimo sistemą, nurodytą šios  metodikos V skyriuje, iš žmogaus darbo dienos (ar valandos) svertinės kainos, nustatytos  pagal personalo kvalifikacinę struktūrą ir atitinkamos kvalifikacijos darbuotojų darbo laiko kainą rinkoje (nustatoma analogo principu));

3. socialinio draudimo mokestis - pagal įstatymo  nustatytą jo dydį ir apskaičiavimo tvarką;

4. pridėtinės išlaidos (įmonės valdymas, darbuotojų kvalifikacijos kėlimas, komandiruočių, nesusijusių su administruojamo pastato tiesiogine veikla ir kt.), kurių dydis 60 procentų nuo darbo užmokesčio sumos.

Pridėtinės išlaidos apskaičiuojamos procentais nuo darbuotojų darbo užmokesčio sumos. Pridėtines išlaidas sudaro:

administracijos ūkio išlaidos:

• ūkio išlaidos (pašto, ryšių, transporto, informacinės, kanceliarinės, apsaugos, apšvietimo, apšildymo, vandentiekio, kanalizacijos, patalpų valymo, komandiruočių ir kt.);
• ilgalaikio turto amortizaciniai atskaitymai, inventoriaus įsigijimo, nusidėvėjimo ir remonto išlaidos;

darbuotojų aptarnavimo ir priežiūros išlaidos:

• sanitarinė ir higieninė priežiūra bei buitinės paslaugos;
• žmonių sauga darbe.

darbų organizavimo išlaidos:

• prietaisų ir įrangos amortizaciniai atskaitymai, nusidėvėjimo, remonto, priežiūros,bei pervežimo išlaidos;
• priešgaisrinės apsaugos, racionalizacijos, normatyvų rengimo, geodezinių tyrimų, gamybinės laboratorijos darbų, priežiūros ir tvarkymo, objektų perdavimo naudoti išlaidos;
• darbo įrankiai, drabužiai, avalynė bei apsaugos priemonės.

kitos pridėtinės išlaidos:

• privalomasis draudimas;
• mokestis už žemę;
• mokestis už kelius;
• gamybinio personalo rengimas;
• palūkanos už kreditus ir mokestis už banko paslaugas, juridinių kontorų paslaugos ir kt.;
• pelnas, kurio norma neturėtų viršyti 5 procentų;
• pridėtinė vertė (PVM), kuri  apskaičiuojama pagal nustatytąjį normatyvinį procentą (18%) nuo bendros administravimo paslaugų vertės.

Administravimo tarifas išreiškiamas litais per mėnesį patalpų naudingojo ploto vienam kvadratiniam metrui.

Daugiausiai klausimų gyventojams kyla dėl administratoriaus paslaugų kainos. Reorganizavus Būtų ūkio įmones, kurios anksčiau užsiėmė daugiabučių namų priežiūra, buvo pradėti taikyti nauji tarifai. Senos statybos namuose, pavyzdžiui Senamiestyje, kur daugiabutyje gyvena mažai žmonių, už administratoriaus paslaugas tenka mokėti daugiau, nes ir darbų daugiau. Naujos statybos gyvenamųjų pastatų būklė geresnė, todėl tarifai mažesni.

Kas yra šilumos kaina ir mokestis už šildymą daugiabučiuose namuose?

Šilumos kaina yra patvirtintas tarifas už 1kWh šilumos, o mokestis už buto šildymą yra šilumos kiekis butui šildyti, padaugintas iš šilumos kainos. Jis priklauso nuo lauko temperatūros, pastato aukščio, pastato atitvarų kokybės ir t.t.

Kokia temperatūra turi būti gyvenamosiose patalpose?

Pagal Lietuvos Respublikos sveikatos apsaugos ministro 2004 m. birželio 29 d. įsakymą Nr.Nr.V-479 LIETUVOS HIGIENOS NORMA HN 42:2004 „Gyvenamųjų ir viešojo naudojimo pastatų mikroklimatas"  patalpų temperatūra turi būti ne žemesnė nei 18oC.

Kaip skaičiuojamas sunaudotos šilumos kiekis ir mokestis butui?

Sunaudotas šilumos kiekis skaičiuojamas atsižvelgiant į sezoną:

1. Nešildymo sezono metu visa name sunaudota šiluma yra skirta vandeniui pašildyti ir karšto vandens temperatūrai palaikyti. 1m3 vandens pašildymo kaina nustatoma taip: iš sunaudoto šilumos kiekio vertės atimama karšto vandens temperatūrai palaikyti skirto šilumos kiekio vertė, likęs šilumos kiekis dalijamas iš name sunaudoto tą mėnesį karšto vandens kiekio.
2. Šildymo sezono metu mokestis už šildymą nustatoma taip: iš bendro šilumos kiekio atėmus temperatūros palaikymo ir vandens pašildymo šilumos kiekį nustatomas šilumos kiekis, sunaudotas patalpoms šildyti. Jį padalinus iš gyvenamojo namo bendro naudingojo ploto ir padauginus iš šilumos kainos 1kWh nustatoma 1m2 šildymo kaina per ataskaitinį mėnesį. Ją padauginus iš bendro naudingojo buto ploto apskaičiuojamas buto mokestis už patalpų šildymą.
Valstybinė kainų ir energetikos komisija yra patvirtinusi šešis šilumos paskirstymo metodus, iš kurių reikėtų pasirinkti vieną visam pastatui. Paskirstymo metodas gali būti taikomas ne mažiau kaip vieno pastato visoms šilumos ir karšto vandens vartojimo sutarčių šalims sutarus. Paskirstymo metodą pasirenka daugiabučio namo butų savininkai Lietuvos Respublikos civilinio kodekso, Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo ar kitų teisės aktų nustatyta sprendimų priėmimo tvarka. Pilną paskirstymo metodų tekstą galite rasti Valstybinės kainų ir Energetikos kontrolės komisijos žiniatinklyje adresu www.regula.is.lt

Kaip skaičiuojamas mokestis vandeniui pašildyti?

Mokesčių už vandens pašildymą ir cirkuliacinės (karšto vandens šilumos palaikymo) linijos sunaudotą šilumą skaičiavimo tvarka yra patvirtinta Klaipėdos miesto savivaldybės valdybos sprendimu Nr.420 2001-07-23.
Šildymo sezono metu vandens pašildymo mokestis (šilumos kiekis 1m3 vandens pašildyti) nustatomas išvedant nešildymo sezono metu vandens pašildymo mokesčio vidurkį (skaičiuojamas trijų mėnesių - liepos, rugpjūčio, rugsėjo - vidurkis).

Kaip skaičiuojamas karšto vandens šilumai palaikyti sunaudojamos šilumos kiekis daugiabučių namų butuose?

Kaip skaičiuojamas šilumos mokestis butui?

Šilumos kiekis patalpoms šildyti dalijamas iš bendro naudingojo  pastato ploto ir dauginamas iš Jūsų buto bendro naudingojo ploto ir padauginamas iš šilumos kainos.

Kodėl vienuose daugiabučių namų butuose šąlama, kituose perkaistama?

Galimos priežastys:

• blogai prižiūrima ir išsibalansavusi šildymo sistema;
• butų savininkai blogai paruošė savo butus šildymo sezonui;

• butų savininkai savavališkai pasikeitė arba prisistatė papildomus šiluminius prietaisus;

Kas atsakingas už šilumos kiekio reguliavimą?

Atsakinga įmonė, prižiūrinti ir tvarkanti visą šiluminę sistemą, t.y. šiluminį centrą, vamzdynus ir radiatorių sistemą.

Vonioje nešyla gyvatukas. Ką daryti?

Reikia kreiptis į šiluminę sistemą prižiūrinčią įmonę, kad išsiaiškintų ir pašalintų gedimus.

Kur sužinoti, kas administruoja mano namą?

Reikia kreiptis į Savivaldybę, kuri yra skyrusi namui  administruojančią įmonę, o jei name yra bendrija, tai į pirmininką arba bendrijos valdybą.

Ką reikia daryti, kad pastatas naudotų mažiau šiluminės energijos?

Sutvarkyti pastatą panaudojant šilumą taupančias priemones. Šilumos taupymo priemonės yra dviejų rūšių:
1) priemonės, kurios leidžia reguliuoti šilumos kiekį ir taupyti, pvz.: šiluminio punkto remontas, tobulinimas ir modernizavimas, šildymo sistemos remontas, individualios apskaitos prietaisų įrengimas;
2) priemonės, kurios mažina šilumos nuostolius, pvz.: sienų remontas ir šiltinimas, stogo remontas ir šiltinimas, rūsio lubų šiltinimas, langų ir durų remontas ar keitimas naujais, vėdinimo sistemos remontas.

Iš kur gauti lėšų atlikti šilumos taupymo darbus?

Siūlome tris išeitis:
1) jei nėra sukauptų lėšų, tai kaupti renkant tam tikrą mokestį numatytiems darbams atlikti;
2) skolintis iš bankų (lengvatinėmis sąlygomis ar be jų) arba atlikti darbus išsimokėtinai;
3) kreiptis į daugiabučių namų gyventojų (bendrijų) paramos fondus.

Kur kreiptis dėl kompensacijos už būsto šildymą, vandens pašildymą ir šaltą vandenį? Kokius dokumentus reikia pristatyti, norint gauti kompensaciją už šildymą ir vandenį?

Gyventojai turi kreiptis į Socialinės paramos centrą.

Reikalingi šie dokumentai:

• prašymas (rašomas Socialinės paramos centre);
• pažyma iš Klaipėdos vyriausiojo komisariato Migracijos tarnybos (Taikos pr. 60) apie visų šeimos narių deklaruotą gyvenamąją vietą;
• pažyma iš gyvenamuosius pastatus administruojančių bendrovių arba daugiabučių namų savininkų bendrijų, kad šeima neturi įsiskolinimo už komunalines paslaugas. Jei šeima turi skolą, pažymoje turi būti nurodytas jos dydis. Skola nelaikomos gyventojų skolos už būsto (stogo, langų, durų, šilumos centrų) renovaciją. Esant tokio tipo skolai, gyventojams turi būti taikoma kompensacija įstatymų nustatyta tvarka.
• visų pilnamečių šeimos narių pasai (ir/arba kopijos);
• atsiskaitomoji (buto eksploatavimo išlaidų) knygelė;
• pažymos apie kiekvieno šeimos nario pajamas už 3 paskutinius mėnesius (realus uždarbis, pašalpos, dividendai, stipendija, bedarbio pažyma ir t.t.);
• pažyma apie gaunamus arba negaunamus alimentus iš antstolių kontoros arba teismo sprendimu patvirtinta sutartis dėl vaiko išlaikymo;
• kai šeima nepilna - ištuokos ar mirties liudijimas, vienišos mamos pažyma ir jų kopijos;
• kai šeimoje yra besimokančių vaikų, vyresnių nei 16 metų,- pažyma iš mokymo įstaigos;
• „Sodros" pažymėjimai (buto savininko ir visų pilnamečių šeimos narių).

Daugiabučio namo administratoriaus uždaviniai ir funkcijos

Pagrindinis administratoriaus uždavinys - daugiabučio namo (toliau vadinama - namas) bendrojo naudojimo objektų, taip pat Lietuvos Respublikos įstatymų nustatyta tvarka namui priskirto žemės sklypo naudojimu ir priežiūra.

Įgyvendindamas savo pagrindinį uždavinį, administratorius atlieka šias funkcijas:
1. tvarko namo patalpų, jų savininkų ir nuomininkų (toliau vadinama - patalpų naudotojai) apskaitos duomenis, namo techninę ir kitą dokumentaciją;
2. sudaro namo bendrojo naudojimo objektų aprašą, prireikus jį papildo arba keičia. Apraše turi būti nurodyta bendrojo naudojimo objektų rūšis, jų paskirtis ir individualūs požymiai, techninė būklė, su jais susijusios patalpų naudotojų teisės ir prievolės;
3. pateikia namo bendrojo naudojimo objektų aprašo kopiją Savivaldybės administracijos kompetentingam padaliniui, patalpų savininkams ir kitiems su administruojamu turtu susijusiems suinteresuotiems asmenims jų raštišku pageidavimu. Kiekvienas suinteresuotas asmuo turi teisę ginčyti bendrojo naudojimo objektų aprašą ir reikalauti jį pakeisti, apmokėdamas su tuo susijusias išlaidas. Nesutarimų atveju ginčą sprendžia teismas;
4. sudaro sutartis su namo negyvenamųjų patalpų naudotojais - juridiniais asmenimis dėl bendrojo naudojimo objektų priežiūros administravimo;
5. vadovaudamasis gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomaisiais reikalavimais, jų įgyvendinimo tvarka ir šios priežiūros paslaugų (darbų) kainos ir kokybės kriterijais, organizuoja namo bendrojo naudojimo objektų techninę priežiūrą (technines apžiūras, nuolatinę techninę priežiūrą (eksploatavimą), privalomojo remonto darbus ir kt.) ir namui priskirto žemės sklypo tvarkymą. Namo nuolatinė techninė priežiūra (eksploatavimas) atliekama pagal priede pateiktą Daugiabučių gyvenamųjų namų nuolatinės techninės priežiūros darbų sąrašą; 
6. pirkdamas namo bendrojo naudojimo objektų techninės priežiūros ar kitas paslaugas ir darbus rinkoje, atlieka šių paslaugų ir darbų pirkimo kainų apklausą arba organizuoja jų pirkimo konkursus, su pasirinktais paslaugų teikėjais ar rangovais sudaro sutartis ir kontroliuoja jų vykdymą. Pirkdamas ilgalaikes paslaugas - nuolatinę techninę priežiūrą, taip pat teritorijos tvarkymą, į pirkimo komisiją įtraukia Savivaldybės administracijos įgaliotą atstovą,  o pirkdamas darbus, kurių vertė yra didesnė kaip 10 tūkst. Lt,  - namo patalpų savininkų išrinktą atstovą. Patalpų savininkų sutikimu, bendrojo naudojimo objektų nuolatinę techninę priežiūrą gali vykdyti pats administratorius;
7. patalpų savininkams pasirinkus namo šildymo ir karšto vandens sistemos prižiūrėtoją (jei šias paslaugas teikia atskira įmonė), pasirašo su juo sutartį dėl šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros ir kontroliuoja šios sutarties vykdymą;   
8. remdamasis namo bendrojo naudojimo objektų techninių apžiūrų duomenimis, rengia šių objektų remonto ar kitokio tvarkymo darbų ir lėšų poreikio planus privalomiesiems namų naudojimo ir priežiūros reikalavimams įgyvendinti, viešai skelbia juos patalpų savininkams, imasi būtinų veiksmų šiems planams įgyvendinti;
9. apskaičiuoja patalpų naudotojams mėnesinius mokesčius (išskyrus mokesčius, mokamus tiesiogiai elektros, šilumos, vandens dujų tiekėjams, ryšių, šiukšlių ir buitinių atliekų išvežimo ir kitokių paslaugų teikėjams, taip pat patalpų nuomotojui (Savivaldybei) pagal jų arba įgaliotų juridinių asmenų siunčiamas sąskaitas), parengia ir pateikia sąskaitas, renka mokesčius, atskirai tvarko kiekvieno namo kaupiamųjų lėšų apskaitą;
10. teikia miesto savivaldybės administracijos kompetentingam padaliniui informaciją apie patalpų naudotojams apskaičiuotą mokesčio dydį;
11. dalyvauja viešai aptariant pasiūlymus keisti patalpų paskirtį (toliau vadinama - viešas aptarimas), registruoja ir saugo ne trumpiau kaip 3 metus viešų aptarimų protokolus, pakeitus patalpų paskirtį, dalyvauja suremontuotų ar rekonstruotų patalpų ir namo bendrojo naudojimo objektų pripažinimo tinkamais naudoti komisijose;
12. teisės aktų nustatyta tvarka dalyvauja įgyvendinant Savivaldybės institucijų ir patalpų savininkų sprendimus dėl namo ar atskirų patalpų šildymo būdo keitimo, karšto vandens ir šildymo sistemos rekonstravimo pagal šiai sistemai nustatytus privalomuosius reikalavimus;
13. šaukia patalpų savininkų susirinkimus arba organizuoja patalpų savininkų balsavimą raštu, įgyvendina patalpų savininkų priimtus sprendimus;
14. atlieka atsakingo už namų priešgaisrinę saugą asmens ir kitas teisės aktų nustatytas funkcijas;
15. pateikia namo bendrojo naudojimo objektų aprašo kopiją Savivaldybės administracijos kompetentingam padaliniui, patalpų savininkams ir kitiems su administruojamu turtu susijusiems suinteresuotiems asmenims jų raštišku pageidavimu. Kiekvienas suinteresuotas asmuo turi teisę ginčyti bendrojo naudojimo objektų aprašą ir reikalauti jį pakeisti, apmokėdamas su tuo susijusias išlaidas. Nesutarimų atveju ginčą sprendžia teismas;
16. pagal atskiras sutartis su miesto savivaldybės administracija teikia kitas paslaugas.

Administratorius už savo funkcijų atlikimą atsako patalpų savininkams.

Straipsnis parengtas remiantis Vilniaus savivaldybės inf.

Parengė R. Š.

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.