Lietuvos miestų daugiabučiai namai sensta ne tik fiziškai, bet ir morališkai. Gyventojai dažnai neturi pakankamai lėšų jų tinkamai priežiūrai bei remontui, todėl daugelyje senesnių namų liftų techninė būklė yra nepatenkinama arba avarinė, balkonai ir jų stogeliai kelia grėsmę, stogai nebeatitinka privalomųjų reikalavimų. Lietvamzdžiai ir fasadai nusidėvėję, o inžineriniai įrenginiai pasenę tiek konstrukciškai, tiek technologiškai. Privatizavus butus, daugelio namų savininkai per pastaruosius dešimtmečius beveik neinvestavo į pastatų atnaujinimą. Todėl būstas didesniuose miestuose ir miesteliuose pastebimai susidėvėjo, o kai kuriais atvejais pastatai jau kelia realų pavojų juose gyvenantiems žmonėms. Naujuose namuose bendrijos paprastai steigiamos be sunkumų, o gyventojai gali greičiau spręsti bendrus klausimus. Tuo tarpu senesnių daugiabučių gyventojams, norintiems steigti bendriją, specialistai pataria atidžiai pasirinkti tinkamiausią jos valdymo formą.

Nuosavybės valdymo formos

Daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė valdoma bendraturčių susitarimu. Būtent patys savininkai turi nuspręsti, koks valdymo būdas jiems tinkamiausias. Civilinis kodeksas numato tris galimas bendrosios nuosavybės valdymo formas:

• daugiabučio namo savininkų bendrijos steigimą;
• jungtinės veiklos sutarties sudarymą;
• savivaldybės paskirto administratoriaus paslaugas.

Jeigu gyventojai neįsteigia bendrijos ir nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių, kuris rūpinasi bendrojo naudojimo objektais. Gyventojai gali patys siūlyti, kokią administruojančią įmonę nori matyti, tačiau galutinį sprendimą priima savivaldybė.

2001 m. liepos 1 d. įsigaliojęs Civilinis kodeksas įtvirtino šią sistemą, ir ji tebėra aktuali iki šiol. Nors tuo metu tai buvo naujovė, šiandien jau susiformavo praktika: vieni namai sėkmingai veikia kaip bendrijos, kiti pasirašo jungtinės veiklos sutartis, o nemažą dalį administruoja savivaldybės paskirtos įmonės.

 

Savininkų bendrija

Savininkų bendrija – tai populiariausia daugiabučių valdymo forma, suteikianti gyventojams galimybę patiems spręsti dėl namo priežiūros ir tvarkymo. Bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, vienijanti visus daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkus, įgyvendinanti jų teises bei pareigas ir atstovaujanti bendriems interesams. Ji sprendžia klausimus, susijusius ne tik su namo bendrojo naudojimo objektais (stogu, sienomis, inžinerinėmis sistemomis, laiptinėmis, kiemu), bet ir su įstatymų nustatyta tvarka namui priskirtu žemės sklypu.

Bendrijos steigimą inicijuoti gali kiekvienas buto savininkas ar jų grupė, taip pat vietos savivaldos institucijos. Praktikoje dažniausiai steigimą inicijuoja aktyvūs namo gyventojai. Bendrijos steigimo išlaidas iki 2010 m. dažnai kompensuodavo savivaldybės, tačiau dabar ši finansinė parama nebėra taikoma. Šiandien steigimas yra pačių gyventojų rūpestis, nors valstybė ir savivaldybės kartais siūlo konsultacinę pagalbą.

Bendrijos valdymas. Sprendimus bendrijoje priima bendrijos susirinkimas, valdyba arba pirmininkas. Visi klausimai sprendžiami balsų dauguma, o tvarka, kaip balsuojama ir priimami sprendimai, nustatoma įstatuose. Bendrija neatsako už pavienių narių prievoles, o kiekvienas narys atsako tik už savo įsipareigojimus.

Nors bendrijos steigimas reikalauja suderinti visų gyventojų interesus, šis modelis leidžia savininkams tiesiogiai spręsti dėl įmokų dydžio, darbų eiliškumo ir rangovų pasirinkimo. Tai suteikia daugiau savarankiškumo ir lankstumo, palyginti su administratoriaus modeliu.

Delegavimas administratoriui. Įsteigta bendrija neprivalo pati atlikti visų techninių darbų. Ji gali sudaryti sutartį su administruojančia įmone, kuriai deleguojamos kasdienės priežiūros funkcijos: raštvedyba, buhalterija, šilumos mazgų priežiūra, elektros ar vandens sistemų remontai. Tokiu atveju bendrijos pirmininkas ir valdyba atlieka daugiau visuomenines, koordinacines ir atstovavimo funkcijas, o administracinis ir techninis darbas perduodamas profesionalams.

Bendrijos biudžeto lėšomis gali būti finansuojamos administracinės išlaidos: valdybos narių skatinimas, transporto, kanceliarinių prekių ar smulkių organizacinių poreikių padengimas. Įstatymai numato, kad ši dalis turi sudaryti tik nedidelę bendrijos biudžeto dalį, kad pagrindinės lėšos būtų naudojamos pastato priežiūrai ir atnaujinimui.

Administravimo patarimai. Specialistai rekomenduoja, kad patys gyventojai nesiimtų raštvedybos, buhalterijos ar inžinerinių sistemų priežiūros, nes tai reikalauja specifinių žinių. Tinkamiausia išeitis – bendrijai sudaryti sutartį su licencijuota administruojančia įmone, kuri vykdytų techninę priežiūrą, o bendrija atliktų kontrolės ir sprendimų priėmimo funkcijas.

Vieša informacija. Įstatymai numato, kad bendrijos veikla turi būti skaidri. Informacija apie tarifus, priežiūros darbų sąrašą ir jų apimtis turi būti viešai prieinama. Tokiu būdu gyventojai gali kontroliuoti, ar jų įmokos naudojamos efektyviai.

Jungtinė veikla

Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis yra viena iš trijų įstatymų numatytų daugiabučio namo valdymo formų. Ji dažniausiai taikoma mažiems daugiabučiams – nuo 3 iki 10 butų. Tokiuose namuose visi patalpų savininkai gali pasirašyti rašytinę sutartį, kurioje nustato, kaip bus tvarkomi bendri reikalai ir prižiūrimi bendrojo naudojimo objektai.

Valdymo modeliai. Sutartyje galima numatyti, kad:

• vienas iš partnerių turi teisę veikti visų vardu;
• bendrus reikalus tvarkys keli išrinkti partneriai;
• visus sprendimus priims visi savininkai bendrai.

Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikia visų sutikimo. Praktikoje tai tampa sudėtinga, todėl dažniausiai vienas asmuo įgaliojamas veikti visų vardu.

Teisinė forma. Jungtinės veiklos sutartis privalo būti rašytinė, o tam tikrais įstatymo numatytais atvejais – ir patvirtinta notariškai. Notaro patvirtinimas yra būtinas, kai partneriai suteikia vienam asmeniui teisę disponuoti nekilnojamuoju turtu (pvz., pasirašyti sutartis su rangovais, sudaryti sandorius dėl pastato priežiūros).

Sutarties galiojimas. Jungtinės veiklos sutartis nustoja galioti, kai pasikeičia bent vienas buto savininkas. Kadangi butai nuolat parduodami ar paveldimi, ši valdymo forma tampa nepatogi didesniems namams. Dėl to jungtinė veikla dažniausiai pasirenkama tik mažuose daugiabučiuose arba dvibučiuose, kur gyventojai vieni kitus gerai pažįsta.

Civilinio kodekso nuostatos. Civilinis kodeksas jungtinę veiklą apibrėžia kaip dviejų ar daugiau asmenų susitarimą bendram tikslui siekti, sujungiant savo turtą ir pastangas. Daugiabučių kontekste šiuo tikslu tampa bendrosios nuosavybės (laiptinės, stogas, kiemas, inžinerinės sistemos) priežiūra ir tvarkymas. Kadangi ši veikla nėra skirta pelno siekimui, jungtinės veiklos sutartis dar vadinama asociacijos sutartimi.

Privalumai ir trūkumai. Ši forma yra paprasta, nereikalauja steigti juridinio asmens (kaip bendrijos atveju). Tačiau ji yra mažiau stabili – pakanka, kad vienas butas pasikeistų savininką, ir sutartis nebegalioja. Be to, didesniuose namuose tokia sistema tampa neefektyvi, nes bet kokiems darbams atlikti reikia surinkti visų savininkų parašus arba įgaliojimus.

Aktualijos 2025 m. Nors Civilinis kodeksas vis dar numato jungtinės veiklos galimybę, praktikoje ši forma naudojama retai. Didžioji dauguma daugiabučių šiandien renkasi bendriją arba administratoriaus modelį, nes jie yra lankstesni, stabilesni ir geriau pritaikyti prie valstybės renovacijos programų bei paramos schemų.

 

Namą administruojanti įmonė

Administravimas – tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų priežiūra, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus šiems objektams išsaugoti ir tinkamai naudoti pagal jų paskirtį. Administratorius veikia pagal savivaldybės administracijos direktoriaus patvirtintus nuostatus, taip pat gali būti samdomas namo bendrijos sprendimu.

Administratorius – kraštutinė priemonė. Jeigu daugiabučio namo savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių. Šis sprendimas užtikrina, kad bendrojo naudojimo objektai nebūtų palikti be priežiūros. Administratorių gyventojai renkasi iš savivaldybės sudaryto ir viešai paskelbto sąrašo. Svarbiausia administratoriaus užduotis – ne tik prižiūrėti namą, bet ir įtraukti gyventojus į sprendimų priėmimą, supažindinti su pastato būkle, numatytais darbais ir išlaidomis.

Išlaidų padengimas. Už administravimą moka patalpų savininkai proporcingai jiems priklausančiam naudingojo ploto dydžiui. Kitaip tariant, taikomas tarifas už 1 m², kuris nustatomas atsižvelgiant į darbų sąrašą, pastato amžių, būklę, transporto ir kitų paslaugų kaštus. Išlaidos apima administravimą, nuolatinę techninę priežiūrą (profilaktinį remontą, avarijų likvidavimą, teritorijos tvarkymą, želdinių priežiūrą), taip pat privalomuosius darbus pagal teisės aktus.

Kaupiamosios lėšos. Gyventojai moka ne tik už einamąją priežiūrą, bet ir kaupia lėšas remontui bei renovacijai. Administratorius privalo kasmet pateikti gyventojams ataskaitą apie surinktų ir panaudotų kaupiamųjų lėšų dydį, darbų sąmatas, atliktų darbų aktus. Tai yra viena iš sričių, kur gyventojai dažniausiai kontroliuoja administratorius, nes būtent čia kyla daugiausia ginčų dėl darbų kokybės, skaidrumo ar pirkimų organizavimo.

Techninė priežiūra. Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių sistemų stebėjimus, žymi pastebėtus defektus techninės priežiūros žurnaluose. Pasibaigus žiemai, paprastai sudaromos komisijos, kurios apžiūri namo būklę ir surašo aktus. Pagal juos planuojami privalomieji remonto darbai. Administratoriaus pareiga – pasirūpinti, kad stogas nepraleistų vandens, šildymo sistema veiktų, būtų laiku išvežamos atliekos, o namas parengtas šildymo sezonui.

Skaidrumo klausimai. Nereta praktika, kai administruojančios įmonės dalį darbų atlieka savo pajėgomis, nepirkdamos paslaugų rinkoje. Tokiais atvejais kyla rizika, kad darbų kokybė nebus tinkamai kontroliuojama. Gyventojai neretai skundžiasi dėl darbų vėlavimo, kiekių prirašymo ar neskaidrių pirkimų. Todėl patiems gyventojams rekomenduojama aktyviai tikrinti administratoriaus veiklą, reikalauti darbų aktų, domėtis, kam panaudojamos jų lėšos.

Komunalinės paslaugos. Gyventojai administratoriui moka vadinamąjį „būsto mokestį“, kuris apima namo administravimo, bendrojo naudojimo objektų priežiūros, avarijų likvidavimo, einamojo remonto išlaidas. Komunaliniai mokesčiai už šilumą, vandenį, atliekų išvežimą ar elektrą mokami atskirai pagal sutartis su paslaugų tiekėjais. Administratoriaus funkcija – paskirstyti bendrojo naudojimo paslaugų išlaidas proporcingai savininkų naudingojo ploto daliai.

Teisinis reglamentavimas. Administratoriaus veiklą reglamentuoja Civilinis kodeksas, Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai, statybos techniniai reglamentai bei savivaldybių patvirtintos tvarkos. 2025 m. priežiūros reikalavimus nustato STR 1.12.05:2010 „Statinių naudojimo priežiūra“. Už pažeidimus gyventojai ar administratoriai atsako pagal Administracinių nusižengimų kodeksą.

Administratorius kaip verslo subjektas. Daugelis administratorių šiandien yra uždarosios akcinės bendrovės (UAB), veikiančios kaip pelno siekiančios įmonės. Pagrindinės jų pajamos – gyventojų mokami administravimo mokesčiai, techninės priežiūros bei profilaktinių darbų organizavimas. Įstatymai numato, kad jų pelnas negali viršyti pagrįsto dydžio, tačiau praktikoje kyla klausimų dėl tarifų skaidrumo.

Gyventojų teisės. Jei daugiau kaip pusė patalpų savininkų yra nepatenkinti administratoriaus veikla ir pateikia pagrįstus argumentus, jie gali inicijuoti administratoriaus pakeitimą. Alternatyvos yra bendrijos steigimas arba jungtinės veiklos sutartis. Tokiu atveju gyventojai patys sprendžia dėl būsto priežiūros organizavimo.

Perdavimo procedūra. Pasibaigus administravimui (pvz., įsteigus bendriją ar sudarius jungtinės veiklos sutartį), administratorius privalo pagal priėmimo-perdavimo aktą perduoti bendrojo naudojimo objektus, dokumentus ir nepanaudotas kaupiamąsias lėšas naujam valdytojui. Ši procedūra vykdoma vadovaujantis Vyriausybės nutarimu Nr. 125.

Praktinės pastabos. Gyventojai turėtų suprasti, kad administratoriaus paslaugos visada kainuoja daugiau nei savarankiškas bendrijos valdymas, nes įmonei reikia padengti administracines, personalo, techninės priežiūros sąnaudas bei pelną. Kita vertus, profesionali įmonė užtikrina sistemingą priežiūrą, atitiktį teisės aktams ir leidžia gyventojams nesirūpinti kasdieniais namo priežiūros klausimais.

 

Šildymas daugiabučiuose: šilumos kaina, skaičiavimas ir kompensacijos

Kas yra šilumos kaina?
Šilumos kaina – tai Valstybinės energetikos reguliavimo tarybos (VERT) nustatytas tarifas už 1 kWh šilumos. Gyventojai moka ne už patį tarifą, o už sunaudotą kiekį: butui tenkantis šilumos kiekis padauginamas iš galiojančios šilumos kainos. Mokestis priklauso nuo lauko temperatūros, pastato būklės, aukščio, atitvarų sandarumo bei šildymo sistemos balansavimo.

Kokia temperatūra turi būti gyvenamosiose patalpose?
Pagal galiojančią higienos normą HN 42:2009 „Gyvenamųjų ir viešojo naudojimo pastatų mikroklimatas“ (pakeitė senąją 2004 m. redakciją), gyvenamųjų patalpų temperatūra turi būti ne žemesnė kaip 18 °C, o vonios kambaryje – ne mažiau kaip 22 °C.

Kaip skaičiuojamas sunaudotos šilumos kiekis?
Sunaudota šiluma daugiabučiuose skaičiuojama dviem režimais:

• Nešildymo sezono metu visa sunaudota šiluma tenka karšto vandens pašildymui ir cirkuliacijai. 1 m³ vandens pašildymo kaina nustatoma pagal faktiškai suvartotą šilumos kiekį ir karšto vandens apskaitą.

• Šildymo sezono metu bendras šilumos kiekis padalijamas į dvi dalis: cirkuliacijai ir karštam vandeniui pašildyti bei patalpų šildymui. Nustatomas 1 m² šildymo tarifas, kuris padauginamas iš buto naudingojo ploto.

Šilumos paskirstymo metodai.
VERT yra patvirtinusi kelis šilumos ir karšto vandens paskirstymo metodus. Jie pasirenkami daugiabučio butų savininkų sprendimu ir taikomi visam namui. Paskirstymo tvarka numato, kaip dalijamas šilumos kiekis tarp butų – pagal plotą, pagal radiatorių galingumą arba naudojant individualius šilumos daliklius.

Kodėl vieni butai perkaista, o kiti šąla?
Priežastys dažniausiai yra techninės:

• nesubalansuota šildymo sistema,
• savavališkai pakeisti radiatoriai ar pridėti papildomi šildymo prietaisai,
• netinkamai paruošti butai šildymo sezonui (nesandarus langai, neužsandarinti stovai).

Kas atsakingas už šilumos kiekio reguliavimą?
Šilumos kiekį reguliuoja įmonė, prižiūrinti šildymo punktą ir visą namo šildymo sistemą. Už tai atsako administratorius arba bendrijos pasirinktas prižiūrėtojas (eksploatuotojas).

Ką daryti, jei vonioje nešyla gyvatukas?
Reikia kreiptis į šildymo sistemos prižiūrėtoją. Gyvatuko šildymas susijęs su karšto vandens cirkuliacijos sistema, todėl gedimai šalinami prižiūrėtojo ar administratoriaus atsakomybe.

Kur sužinoti, kas administruoja namą?
Reikia kreiptis į savivaldybę arba pažiūrėti viešai skelbiamą administratorių sąrašą. Jei name yra įsteigta bendrija, už administravimą atsakingas bendrijos pirmininkas ar valdyba.

---

Kaip taupyti šilumą?

Šilumos taupymo priemonės skirstomos į dvi grupes:

1. Reguliavimo priemonės: šildymo punkto modernizavimas, sistemos balansavimas, termostatų įrengimas, individualios apskaitos prietaisai.

2. Nuostolių mažinimo priemonės: sienų, stogo, rūsio lubų šiltinimas, langų ir durų keitimas, ventiliacijos sistemos modernizavimas.

2025 m. šias priemones iš dalies finansuoja valstybės remiama daugiabučių renovacijos (modernizavimo) programa, kur gyventojai gali gauti kompensacijas už energinio efektyvumo gerinimo darbus.

---

Lėšų šaltiniai

Gyventojai gali finansuoti šilumos taupymo priemones:

• kaupdami bendrijos ar administratoriaus kaupiamąsias lėšas,
• imdami paskolas (su valstybės kompensacija palūkanoms ar investicijoms),
• pasinaudodami valstybės ir savivaldybių paramos programomis.

---

Kompensacijos už šildymą ir karštą vandenį

Kur kreiptis?
Dėl kompensacijų už šildymą, karšto vandens ruošimą ir šaltą vandenį gyventojai turi kreiptis į savo savivaldybės Socialinės paramos skyrių arba elektroniniu būdu per SPIS (Socialinės paramos informacinę sistemą).

Kokius dokumentus reikia pateikti?
Šiuo metu dauguma duomenų (apie pajamas, deklaruotą gyvenamąją vietą, skolas) yra gaunami automatiškai per valstybės registrus, todėl dokumentų sąrašas trumpesnis nei anksčiau. Paprastai reikia:

• užpildyto prašymo,
• asmens dokumento,
• duomenų apie pajamas (jei sistema jų negauna automatiškai).

Skolos. Jei šeima turi skolų už komunalines paslaugas, tai gali turėti įtakos kompensacijos skyrimui. Tačiau skolos už renovacijos darbus kompensacijos nesustabdo – įstatymai numato, kad gyventojams vis tiek gali būti taikoma kompensacija.

Daugiabučio gyvenamojo namo priežiūra ir gyventojų atsakomybė

Dauguma Lietuvos daugiabučių pastatų yra statyti prieš kelis dešimtmečius, todėl jų fizinis nusidėvėjimas ir vertės mažėjimas siejamas su prasta priežiūra bei neefektyviu bendro naudojimo turto valdymu. Nors pastatų savininkai yra visi butų ir kitų patalpų savininkai, dažniausiai už jų priežiūrą atsako savivaldybės paskirtas administratorius arba namo bendrija. Praktika rodo, kad gyventojai, kurie aktyviai dalyvauja sprendžiant bendro turto klausimus, pasiekia geresnę namo būklę ir mažesnes sąnaudas ilgalaikėje perspektyvoje.

Bendro naudojimo objektai ir jų valdymas

Visi daugiabučio namo bendro naudojimo objektai (laiptinės, stogas, vamzdynai, šildymo sistemos ir pan.) butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kiekvienam savininkui priklausanti dalis yra proporcinga jo turimų patalpų naudingojo ploto santykiui su viso namo plotu. Jei namas neturi bendrijos ar jungtinės veiklos sutarties, bendrojo turto valdymą organizuoja savivaldybės paskirtas administratorius.

Patalpų savininkų pareigos

Gyventojai privalo:

• tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą,
• taupiai vartoti vandenį ir energiją bendrosioms reikmėms,
• inžinerinės įrangos avarijų atvejais leisti avarinės tarnybos darbuotojams patekti į butą,
• apmokėti išlaidas, susijusias su bendro turto priežiūra ir remontu,
• laikytis statybos techninių reglamentų, higienos normų ir kitų teisės aktų reikalavimų.

Draudimai name

Įstatymai aiškiai numato veiksmus, kuriuos draudžiama atlikti daugiabučiuose:

• organizuoti veiklą, dėl kurios teršiama aplinka arba keliamas pavojingas triukšmas, vibracija, elektromagnetinis spinduliavimas,
• laikyti didelius kiekius sprogstamųjų ar pavojingų cheminių medžiagų,
• triukšmauti nuo 22 val. iki 6 val. (viešosios rimties pažeidimas),
• užgriozdinti bendro naudojimo patalpas ar prieigas prie inžinerinės įrangos,
• savavališkai pertvarkyti bendro naudojimo patalpas ar šildymo sistemą,
• apsigyventi bendro naudojimo patalpose,
• pilti į nuotekų sistemas degiuosius skysčius, chemines atliekas ar statybines šiukšles,
• viršyti butui numatytą leistiną elektros galią.

Draudimai namo teritorijoje

Namui priskirtoje teritorijoje draudžiama:

• be leidimo atlikti kasimo darbus ar statyti statinius (garažus, ūkinius pastatus, tvoras),
• užgriozdinti kiemą metalo laužu, buitinėmis ar statybinėmis atliekomis,
• plauti automobilius kieme, statyti juos žaliuose plotuose,
• be leidimo kirsti ar sodinti medžius ir krūmus, naudoti teritoriją komercinei veiklai,
• savavališkai tvirtinti reklaminius stendus, klijuoti skelbimus ant namo sienų.

Gyvūnų laikymas

Gyvūnų laikymas daugiabučiuose reglamentuojamas Gyvūnų gerovės ir apsaugos įstatymu bei savivaldybių patvirtintomis Gyvūnų laikymo taisyklėmis. Gyventojai privalo užtikrinti, kad laikomi augintiniai nekeltų triukšmo, nesukeltų grėsmės kaimynams ir nebūtų pažeidžiama viešoji tvarka.

Priežiūros reikalavimai

Daugiabučio bendrojo naudojimo objektų priežiūros reikalavimus nustato statybos techniniai reglamentai. Šiuo metu galioja STR 1.12.05:2010 „Statinių naudojimo priežiūra“, kuris pakeitė senąją 2002 m. redakciją. Jame nustatyta, kaip turi būti atliekamos apžiūros, kokie dokumentai pildomi, kaip užtikrinamas avarijų likvidavimas.

Atsakomybė

Gyventojai, pažeidę naudojimosi taisykles, atsako pagal Administracinių nusižengimų kodeksą (ANK). Pavyzdžiui, už viešosios rimties trikdymą (triukšmą nakties metu), už savavališką statybą ar už bendrojo naudojimo objektų sugadinimą gali būti taikomos baudos. Jeigu pažeidimai sukelia pavojų žmonių sveikatai ar gyvybei, gali būti taikoma net ir baudžiamoji atsakomybė.

 

Daugiabučio namo administratoriaus uždaviniai ir funkcijos

Pagrindinis administratoriaus uždavinys – užtikrinti daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą bei tvarkymą, taip pat tinkamą namui priskirto žemės sklypo naudojimą pagal galiojančius teisės aktus. Administratoriaus veiklą reglamentuoja Civilinis kodeksas, Vietos savivaldos įstatymas, Statybos techniniai reglamentai bei kiti norminiai dokumentai. Administratorius atsako butų savininkams už tai, kad namas būtų tinkamai prižiūrimas, o jo techninė būklė atitiktų saugumo, energinio efektyvumo ir higienos normas.

Administratoriaus funkcijos

Įgyvendindamas savo uždavinius, administratorius privalo:

• tvarkyti patalpų savininkų ir nuomininkų apskaitą, techninę bei kitą namo dokumentaciją;
• sudaryti ir nuolat atnaujinti bendro naudojimo objektų aprašą, jį pateikti savininkams bei savivaldybei;
• organizuoti bendrojo naudojimo objektų techninę priežiūrą – periodines apžiūras, nuolatinę eksploataciją, avarijų prevenciją;
• parengti privalomų darbų planus, numatyti lėšų poreikį, viešai informuoti gyventojus apie planuojamus darbus;
• organizuoti viešus pirkimus ar apklausas paslaugoms įsigyti, sudaryti sutartis su rangovais ir kontroliuoti jų vykdymą;
• dalyvauti gyventojų susirinkimuose, šaukti balsavimus raštu ir įgyvendinti priimtus sprendimus;
• užtikrinti priešgaisrinę saugą ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius darbus;
• parengti metines ataskaitas apie surinktas lėšas, jų panaudojimą, atliktus ir planuojamus darbus.

Administravimo išlaidos

Administratoriaus paslaugos finansuojamos iš butų ir kitų patalpų savininkų įmokų, kurios apskaičiuojamos proporcingai nuosavybės daliai bendroje dalinėje nuosavybėje, t. y. pagal buto plotą.

Į administravimo išlaidas paprastai įeina:

• bendro naudojimo objektų priežiūra;
• techninės apžiūros ir remontai;
• sąmatų sudarymas, dokumentacijos pildymas;
• avarijų likvidavimo organizavimas;
• gyventojų informavimas ir susirinkimų organizavimas.

Tarifai šiandien nustatomi eurais, atsižvelgiant į realias sąnaudas. Jie susideda iš darbo užmokesčio, socialinio draudimo įmokų, įmonės pridėtinių išlaidų, ilgalaikio turto nusidėvėjimo, draudimo ir kitų būtinų išlaidų. PVM tarifas administravimo paslaugoms šiuo metu yra 21 %.

Pelno norma įstatymuose nebėra ribojama konkrečiu procentu – administravimo įkainiai nustatomi rinkos sąlygomis, tačiau savivaldybės ir Valstybinė energetikos reguliavimo taryba (VERT) užtikrina, kad tarifai būtų pagrįsti ir skaidrūs.

Gyventojų teisės dėl administratoriaus

Jeigu daugiau kaip pusė gyventojų nepatenkinti administratoriaus darbu, jie gali inicijuoti jo pakeitimą – balsuojant susirinkime arba raštu. Alternatyvos yra bendrijos steigimas arba jungtinės veiklos sutartis, kai patys gyventojai perima atsakomybę už priežiūrą.

Lėšų skaidrumas

Administratorius privalo atskirai kaupti informaciją apie kiekvienam namui skirtas kaupiamąsias lėšas. Pasibaigus metams, jis privalo pateikti gyventojams finansinę ataskaitą, pagrįsti darbų sąmatas ir faktiškai atliktus darbus. Jei lėšos nepanaudotos, jos turi būti perduodamos naujam administratoriui arba bendrijai.

Priežiūros darbai

Pagal statybos techninius reglamentus administratorius privalo:

• organizuoti nuolatinius pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų stebėjimus;
• užtikrinti privalomas apžiūras po žiemos sezono;
• kviesti ekspertus, sudaryti sąmatas ir planus trūkumams šalinti;
• vykdyti prevenciją prieš avarijas ir laiku organizuoti remontą.

Administravimo išlaidų sudėtis

Administratoriaus nustatomas tarifas už namo priežiūrą yra sudarytas iš kelių pagrindinių dalių. Šis tarifas nustatomas eurais ir yra proporcingas buto ar kitų patalpų plotui.

Pagrindinės išlaidų grupės

1. Darbuotojų darbo užmokestis ir socialinės įmokos. Į tarifą įskaičiuojamas administracijos ir techninio personalo darbo užmokestis bei privalomos socialinio draudimo įmokos.

2. Pridėtinės išlaidos. Tai įmonės veiklos išlaidos, kurios reikalingos užtikrinti administratoriaus darbą ir paslaugų teikimą:

• pašto ir ryšių paslaugos,
• transporto išlaidos,
• informacinių sistemų palaikymas,
• kanceliarinės prekės,
• apsaugos paslaugos,
• patalpų šildymas, vanduo, elektros energija,
• patalpų valymas ir komunalinės paslaugos.

1. Ilgalaikio turto nusidėvėjimas ir remontas. Įtraukiamos išlaidos už administratoriaus naudojamą ilgalaikį turtą – kompiuterinę įrangą, inventorių, darbo priemones, transportą. Taip pat planuojamos išlaidos jų remontui.

2. Darbo sauga ir darbuotojų priežiūra. Į sąnaudas įtraukiamos darbo aprangos, apsauginių priemonių, sveikatos patikrinimų ir kitų privalomų darbo saugos priemonių išlaidos.

3. Darbų organizavimo išlaidos. Tai išlaidos, susijusios su pastatų technine priežiūra: prietaisų kalibravimas, geodeziniai tyrimai, laboratoriniai bandymai, priešgaisrinės apsaugos priemonės, ekspertų samdymas.

4. Draudimas ir mokesčiai. Į tarifą įtraukiamos civilinės atsakomybės draudimo įmokos, privalomi mokesčiai už žemę, kelius ar kitus privalomus mokėjimus.

5. Finansinės išlaidos. Banko paslaugos, palūkanos už kreditus, juridinių konsultacijų ar audito paslaugos, jei jos būtinos administratoriaus veiklai.

Pelno dalis ir PVM

Administravimo tarifas gali apimti ir administratoriaus pelną, tačiau jis turi būti pagrįstas rinkos sąlygomis bei skaidriai pagrįstas sąnaudomis. Į tarifą taip pat įskaičiuojamas 21 % pridėtinės vertės mokestis (PVM).

---

Administravimo darbų sąrašas

Kiekvienas administratorius privalo užtikrinti šių darbų vykdymą:

• bendrojo naudojimo objektų aprašo sudarymą ir nuolatinį atnaujinimą;
• nuolatinius stebėjimus ir defektų fiksavimą;
• kasmetines ir neeilines technines apžiūras, žurnalų pildymą;
• remonto planų rengimą ir viešą jų skelbimą gyventojams;
• gyventojų sprendimų organizavimą dėl numatomų darbų ir investicijų;
• viešųjų pirkimų ar paslaugų teikėjų atranką, sutarčių sudarymą ir jų vykdymo kontrolę;
• šilumos punktų, inžinerinių tinklų ir kitų sistemų priežiūrą;
• sąskaitų išrašymą, įmokų apskaitą ir skolų kontrolę;
• gyventojų informavimą per skelbimų lentas, elektronines sistemas, susirinkimus;
• skolos išieškojimą, bendradarbiavimą su teisininkais, jei reikia;
• namui priskirto žemės sklypo dokumentacijos tvarkymą;
• civilinės atsakomybės draudimo palaikymą;
• ataskaitų rengimą gyventojams, savivaldybei ir kitoms institucijoms.

Aktualijos nuo 2025 metų

Nuo 2025 m. daugiabučių administravimą keičia keli svarbūs pokyčiai. Vienas jų – padidintos kaupiamosios įmokos. Nuo liepos mėnesio minimalūs įnašai namo atnaujinimui padidinti: didesniems nei 3000 m² daugiabučiams nustatyta ne mažiau kaip 9 centai už 1 m² per mėnesį, mažesniems – ne mažiau kaip 11,5 cento. Tai reiškia, kad 50 m² buto savininkas kas mėnesį privalo sukaupti 4,50–5,75 euro, kurie skiriami namo remontui ir modernizavimui.

Dar vienas reikšmingas pokytis – Pastatų duomenų banko sukūrimas. Nuo 2025 m. lapkričio visi daugiabučių techninės būklės duomenys, nustatyti defektai ir priežiūros veiksmai bus kaupiami centralizuotoje informacinėje sistemoje. Tai leis ne tik stebėti konkretaus namo būklę, bet ir sudaryti aiškų veiksmų planą, o gyventojai turės daugiau skaidrumo vertindami administratoriaus ar bendrijos darbą.

Svarbi ir skaitmenizacijos kryptis. Daugelis administratorių pereina prie elektroninių sistemų, kur gyventojai gali matyti sąskaitas, balsuoti dėl sprendimų ar sekti planuojamus darbus. Tai palaipsniui pakeičia popierinius skelbimus laiptinėse.

 

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.