Daugiabučio renovacijos klaidos

Daugiabučių modernizavimo procesas šalyje juda į priekį. 2025 metais Lietuvoje buvo atnaujinti 359 daugiabučiai, dar dalyje namų modernizuotos šildymo ir karšto vandens sistemos. Kad gyventojai galėtų geriau įvertinti atliekamų darbų kokybę, verta žinoti, kas kontroliuoja renovaciją ir į ką kreiptis pastebėjus galimus projekto ar statybos technologijų pažeidimus.

Daugiabučio atnaujinimo kokybė priklauso nuo visų proceso dalyvių: projekto administratoriaus, projektuotojų, techninio prižiūrėtojo, rangovo ir jo paskirtų statybos darbų vadovų. Valstybinę statybos priežiūrą vykdo Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija, o Daugiabučių namų atnaujinimo programą administruoja Aplinkos projektų valdymo agentūra.

Projekto administratorius atstovauja butų ir kitų patalpų savininkams, organizuoja projekto įgyvendinimą, reikiamų paslaugų bei darbų pirkimą, tvarko su finansavimu susijusius dokumentus ir teikia gyventojams informaciją apie projekto eigą. Jis turi palaikyti ryšį su rangovu, techniniu prižiūrėtoju ir kitais projekto dalyviais, reaguoti į gyventojų klausimus bei pasirūpinti, kad pastebėti trūkumai būtų įvertinti atsakingų specialistų.

Statinio statybos techninis prižiūrėtojas atstovauja statytojui ir kontroliuoja, ar darbai atliekami pagal projektą, teisės aktų bei statybos techninių dokumentų reikalavimus. Daugiabučio modernizavimo darbams techninė priežiūra yra privaloma, o jai turi vadovauti nustatytą kvalifikaciją turintis atestuotas specialistas.

Techninis prižiūrėtojas vertina atliekamų darbų kokybę ir mastą, tikrina naudojamų statybos produktų atitiktį projektui bei jų dokumentus. Jis turi neleisti naudoti projekto ar normatyvinių reikalavimų neatitinkančių gaminių, fiksuoti nustatytus trūkumus statybos darbų dokumentuose ir apie juos informuoti statytoją arba jo įgaliotą administratorių.

Ypač svarbi techninio prižiūrėtojo pareiga – patikrinti darbus prieš juos paslepiant. Fasado šiltinimo sluoksnio tvirtinimo, armavimo, cokolio, stogo, palangių, skardos elementų ir kitų mazgų kokybės ne visada įmanoma objektyviai įvertinti jau užbaigus apdailą. Todėl paslėpti darbai bei konstrukcijos turi būti apžiūrėti, priimti ir tinkamai užfiksuoti dar prieš atliekant kitą technologinį etapą. Techninis prižiūrėtojas taip pat dalyvauja bandant inžinerinius tinklus, sistemas, įrenginius ir konstrukcijas.

Projektuotojas parengia daugiabučio atnaujinimo projektą ir atsako už jame numatytus sprendinius. Jeigu vykdoma statinio projekto vykdymo priežiūra, jos metu tikrinama, kaip įgyvendinami projekto sprendiniai, nagrinėjami statybos metu iškilę techniniai klausimai ir, kai būtina, rengiami projekto pakeitimai. Tačiau projektuotojas neatlieka techninio prižiūrėtojo funkcijų ir negali pakeisti nuolatinės statybos darbų kokybės kontrolės.

Rangovas organizuoja statybos darbus ir atsako už jų atlikimą pagal projektą, teisės aktų reikalavimus bei rangos sutartį. Praktiniam darbų vykdymui vadovauja atestuotas statybos vadovas. Jis koordinuoja statybininkų darbą, užtikrina technologinės sekos laikymąsi, tvarko privalomus statybos dokumentus ir bendradarbiauja su projekto administratoriumi, techniniu prižiūrėtoju bei projektuotojais.

Prie renovacijos kokybės gali prisidėti statybinių medžiagų ir technologijų tiekėjai. Jie pateikia gaminių techninius dokumentus, montavimo instrukcijas, paaiškina konkrečių sistemų įrengimo reikalavimus ir gali apmokyti rangovo darbuotojus. Tačiau tiekėjo konsultacija nepanaikina rangovo atsakomybės už atliktus darbus, o techninis prižiūrėtojas vis tiek turi tikrinti, ar medžiagos panaudotos pagal projektą ir nustatytą technologiją.

Aplinkos projektų valdymo agentūra administruoja Daugiabučių namų atnaujinimo programą, atlieka projektų įgyvendinimo stebėseną, teikia metodinę bei konsultacinę pagalbą. Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija vykdo statybos valstybinę priežiūrą, tikrina statybos dalyvių veiksmų atitiktį teisės aktams ir pagal kompetenciją nagrinėja gautus skundus.

Baigus daugiabučio modernizavimo darbus atliekamos statybos užbaigimo procedūros. Daugiabučio atnaujinimo atveju statybos užbaigimo aktą surašo nustatyta tvarka sudaryta komisija. Ji pagal savo kompetenciją vertina pateiktus dokumentus ir tikrina statinio atitiktį esminiams projekto sprendiniams.

Gyventojai taip pat gali prisidėti prie kokybės kontrolės. Jie kasdien mato, kaip vyksta darbai, todėl dažnai pirmieji pastebi neapsaugotą šiltinimo medžiagą, netinkamai įrengtas siūles, prastai pritvirtintus skardos elementus, uždengiamus defektus ar nuo projekto besiskiriančius sprendimus. Pastebėtas problemas pirmiausia reikėtų užfiksuoti nuotraukomis ir raštu perduoti projekto administratoriui. Prireikus galima kreiptis į techninį prižiūrėtoją, rangovo statybos darbų vadovą, APVA arba pagal kompetenciją į Statybos inspekciją.

Modernizavimo darbams taikomi tokie patys minimalūs garantiniai terminai kaip ir kitiems statybos darbams. Bendrasis garantinis terminas negali būti trumpesnis kaip penkeri metai, paslėptiems statinio elementams – dešimt metų, o tyčia paslėptiems defektams – dvidešimt metų. Sutartyje gali būti nustatyti ir ilgesni terminai.

Rangovas kartu su atliktų darbų perdavimo aktu turi pateikti dokumentą, užtikrinantį garantinių prievolių įvykdymą jo nemokumo ar bankroto atveju. Pirmiesiems trejiems garantinio laikotarpio metams numatyta suma turi būti ne mažesnė kaip 5 procentai statinio statybos kainos. Šis užtikrinimas nepakeičia bendrųjų rangovo garantinių įsipareigojimų ir nesutrumpina pačių garantinių terminų.

Daugiabučių modernizavimo klaidos

Nors renovacijos technologijos ir darbų kontrolė tobulėja, dalis klaidų kartojasi. Dažniausiai jos atsiranda ne dėl nežinomos technologijos, o dėl netinkamai paruošto pagrindo, skubėjimo, darbų sekos nesilaikymo, prastos atskirų mazgų kontrolės arba mėginimo ištaisyti problemą tik tada, kai konstrukcija jau uždengta. Ypač atidžiai turėtų būti tikrinamas stogo ir fasado šiltinimas, cokolio zona, angokraščiai, palangės, parapetai bei šiltinimo sluoksnio jungtys su kitomis konstrukcijomis.

Blogai įrengtas plokščias stogas

Nors gyventojams pastebėti stogo defektus sudėtinga, visgi, jei yra noras, gyventojų atstovas ar bendrijos pirmininkas gali paprašyti techninio prižiūrėtojo leidimo  ar statybos darbų vadovo kartu užlipti ant stogo.  Dažniausiai pasitaikančios plokščio stogo atnaujinimo klaidos:

• Nesuformuoti arba netinkamai suformuoti stogo nuolydžiai, kurių pasekmė - ant stogų telkšantis vanduo;

• Nekokybiškai suklijuotos siūlės;

• Nesuformuotas arba per mažas nuolydis prie vertikalaus parapeto;

• Neužsandarintos ir pro garo izoliaciją pravestos  inžinerinės komunikacijos;

• Naudojamos įlajos su plastikiniais „sijonėliais" , kurie ne taip gerai prisiklijuoja prie bituminės dangos kaip prilydomi bituminiai;

• Neįgilintos įlajos - pageidautina, kad įlajos zonoje  (0,5 m spinduliu)  būtų ne mažesnis kaip 6 laipsnių nuolydis.

Vandens nuvedimui turi būti suformuotas stogo paviršiaus nuolydis, žemiausiuose taškuose montuojamos įlajos, iš jų nuvedamas vidinis vamzdynas, jis suvedamas į stovus. Pagal reikalavimus ne mažesniu kaip 0,5 m spinduliu aplink įlają stogo paviršiaus nuolydis turi būti ne mažesnis nei 6° (10,5 proc.), stogo latakų nuolydis į įlają turi būti ne mažesnis kaip 1,4 °. Vanduo subėga į įlajas, kurių skersmuo, skaičius ir išdėstymas apskaičiuojamas pagal stogo plotą, kritulių kiekį ir kitus parametrus. Atstumas tarp įlajų irgi nustatomas skaičiavimais, tačiau visais atvejais negali būti didesnis nei 12 m. Įlajos turi būti ne arčiau kaip 50 cm nuo stogo krašto, parapeto, stoglangių, vėdinimo angų, deformacinių siūlių ar virš stogo iškylančių sienų.

Blogas sienų apšiltinimas

Sienų apšiltinimo ir apdailos defektus pastebėti paprasčiau, gyventojai mėgsta akylai stebėti apšiltinimo ir apdailos darbus ir tikėtina, kad, nepaisaint statybininkų nepasitenkinimo dėl tokios priežiūros, šiuose darbuose klaidų padaroma mažiau. Tačiau reikia žinoti, į ką atkreipti dėmesį. Tiek tinkuojamų, tiek vėdinamų fasadų įvairias apšiltinimo technologijas ir detalius aprašymus rasite ASA.LT straipsniuose: „Vėdinamas fasadas su akmens vata",  „Tinkuojamo fasado įrengimas su akmens vata" ir kituose.

Šiltinant fasadu polistireniniu putplasčiu dažnai netinkamai paruošiamas pagrindas. Jis turi būti švarus, sausas, plyšiai užtaisyti. Detalesnė informacija yra straipsnyje „Kad šiltinimas putplasčiu būtų efektyvus".

Vėdinamų fasadų sistemose dažnai pasitaiko fasadinių plokščių kampų atskilimai. Šį defektą sukelia montavimo varžtų atstumų nuo plokštės kraštų reikalavimų nesilaikymas bei pernelyg standus varžto įsukimas.

Polistireninio putplasčio plokštės prie fasado klijuojamos nuo apačios į viršų, glaudžiant jas vieną prie kitos. Jos ilgąja puse turi būti orientuojamos horizontaliai ir dedamos šachmatine tvarka. Pastato kampuose plokštės klijuojamos pakaitomis perrišant eiles „eglute".

Šilumos izoliacijos plokštės turi priglusti prie šiltinamos sienos visu paviršiumi, o viena prie kitos klijuojamos taip, kad neliktų plyšių. Klijai neturi patekti į plokščių sandūras. Tarp plokščių susidarę plyšiai užtaisomi šilumos izoliacijos atraižomis arba pleištais.

Prie šiltinamo pagrindo plokštės klijuojamos šachmatine tvarka.

Klijuojant plokštes palei angas (duris, langus), ties angos kampu klijuojama vientisa izoliacinė plokštė su išpjautu kampu ir armuojama tinkleliu.

Formuojant armuojamąjį sluoksnį ant izoliacinės medžiagos, stiklo audinio tinklelio kraštus būtina užleisti vieną ant kito 10 cm.

Kaip teisingai turi būti įrengtas cokolis, išsamią informaciją rasite straipsnyje „Cokolio apšiltinimas ir hidroizoliacija".

Nuogrindos įrengiamos tam, kad prie pamato nesusilaikytų vanduo, drėgmės skverbimąsi į pamatą  turi sustabdyti hidroizoliacija. Ar įrengiama hidroizoliacija modernizuojant daugiabutį, pamatyti nesunku - tiesiog reikia stebėti, ar atkasę cokolį  prieš jį apšiltindami darbininkai užtepa hidroizoliacinę mastiką.

Suabejoję savo daugiabutyje atliekamų modernizavimo darbų kokybę, paieškokite informacijos internete,  pasiteiraukite apie tai asmenų, atsakingų už darbo kokybę. Juk darbai vyksta už gyventojų pinigus ir  tikslas yra, kad po penkerių metų netektų modernizuoti  modernizuoto namo.

ASA.LT informacija