Biurų kategorijos

2024-02-23

Klausimas: ar biurų kategorijos nustatomos kaip nors oficialiai, ar pardavejas/ nuomotojas nustato pats (prestižinė vieta, gerai įrengta)? Kas turėtų būti privaloma A, B, C kategorijos biurams, ar yra kokie nors konkretūs reikalavimai?

Atsakymas: Lietuvos NT plėtros asociacija nėra pasitvirtinusi vieningų standartų, pagal kuriuos būtų klasifikuojami biurų pastatai, todėl kiekvienas vystytojas vertina pagal savo kriterijus. Pagrindiniai reikalavimai A klasės centrams yra:

Vieta (turi būti miesto centras arba 5 min kelio iki jo)
Pastato modernumas - tiek architektūrinis, tiek inžinerinis.

Žemiau lentelėse nurodyti pavyzdiniai kriterijai, kuriuos turėtų atitikti vienai ar kitai klasei priskiriamos verslo patalpos.

Parengė Karolis Tuinyla,

Komercinio nekilnojamojo turto grupės vadovas, UAB "Inreal"

***

Biurų pastatai vertinami pagal šiuos pagrindinius kriterijus:

Statybos metus;
Pastato vietą ir architektūrinius sprendimus;
Automobilių stovėjimo vietą ir tipą;
Inžinerinę infrastruktūrą;
Įrengimo lygį;
Teikiamas papildomas paslaugas.

Kriterijai:

Vieta	arti miesto centro, patogus susisiekimas, gerai išvystyta infrastruktūra; egzistuojančioje ir/arba būsimoje aktyvaus verslo zonoje
Pastatas	Naujos statybos arba kapitališkai rekonstruotas pastatas
Išplanavimas	Atviras, racionalus, funkcionalus; atstmas tarp kolonų mažiausiai 6 m (naujiems pastatams)
Minimalus aukšto aukštis	3,3 m
Minimalus lubų aukštis	2,75 m
Aukšto gylis	ne daugiau 18-20 m
Langai	Racionaliai išsidėstyti; Šiuolaikiški, kokybiški rėmai
Praradimo faktorius ((naudingo ir nuomotino plotų, apskaičiuotų pagal BOMA standartus, santykis)	ne daugiau 15-20 proc.
Apdaila	Aukštos kokybės standartinė pastato fasado ir bendrų naudojimo patalpų apdaila, šiuolaikiškos pastato inžinerinės sistemos
Lubos	Pakabinamos
Oro kondicionavimas	Oro kondicionavimo sistema, valdanti vidaus patalpų šildymą, šaldymą, oro drėkinimą, pagal Europos HVAC standartais
Elektors instaliacija	Trijų lizdų dėžutė telefono, elektros ir kompiuterio laidams arba paaukštintos/pakeltos grindys (arba galimybė jas įrengti)
Liftai	Šiuolaikiški, greitaeigiai, maksimalus laukimo intervalas apie 30 s
Telekomunikacijos	Pastato telekomunikacinių ryšių tiekėjas
Pastato valdymas	Profesionalus
Automobilių stovėjimo aikštelė	Didelė ir erdvi; 1 automobilių stovėjimo vieta (požeminėje ir antžeminėje aikštelėse) ne mažesniam kaip 30 kv.m. biuro plotui
Apsauga	Šiuolaikiška apsaugos sistema ir įėjimo kontrolė
Kitos paslaugos	Kavinė pastato darbuotojams; kitos paslaugos.

Jei verslo centras atitinka 14-17 kriterijų - A klasė, 12-13 - B+ klasė, 10-11 - B klasė ir mažiau nei 10 - C klasė.

A klasės biurų patalpos

A klasės biurų patalpoms keliami reikalavimai pagal pasirinktus kriterijus

Pagal statybos metus	Pagal pastato vietą ir architektūrinius sprendimus	Pagal inžinerinę infrastruktūrą	Pagal automobilių stovėjimo vietą ir tipą	Pagal teikiamas papildomas paslaugas
naujos statybos pastatas	unikalus architektūrinis projektas	neribotas ryšio linijų skaičius	požeminio ir lauko automobilių stovėjimo aikštelės	pastato administravimas
rekonstruotas pastatas miesto centre, kuriame iš esmės yra pakeisti inžineriniai tinklai	prestižinė vieta mieste	priešgaisrinė ir apsaugos signalizacija ir gaisro gesinimo įranga	iš požeminės automobilių stovėjimo aikštelės - tiesioginis įėjimas į pastatą	pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų aptarnavimas ir priežiūra
iš pagrindų rekonstruotas pastatas - pakeistas vidaus erdvių planavimas, atnaujintas pastato fasadas, pakeisti inžineriniai, komunikacijos ir kiti tinklai	geras susisiekimas asmeniniu ir viešuoju transportu	fizinė pastato įėjimo kontrolė visą parą	priklausomai nuo įrengtų automobilių stovėjimo vietų pastatui priklausančioje aikštelėje ir pastato bendro ploto santykį 1 automobilio vietai turi tekti iki 35 m2 pastato bendro ploto	fizinė pastato apsauga visą parą
		galimybė patekti į savo darbo vietą visą parą	pagal įrengimo lygį šiuolaikiškos, vidutinės ir aukštesnės kokybės fasado ir vidaus apdailos medžiagos	viso pastato ir jo prieigų apšvietimas
		oro kondicionavimo sistema		bendrųjų patalpų, teritorijos valymas ir priežiūra
		autonominis šildymas su temperatūros reguliavimu atskirose patalpose		šiukšlių išvežimas
		liftas privalomas, jei pastatas yra bent 4 aukštų (su rūsiu, pagalbinėmis patalpomis ir požemine automobilių stovėjimo aikštele)		pastato draudimas
		V kategorijos kompiuteriniai tinklai		maitinimo įstaiga
		laisvo arba dalinai laisvo planavimo patalpos		konferencijų salė su įranga
				internetas
				klientų aptarnavimo recepcija (kopijavimo, laminavimo, dokumentų susegimo, faksų siuntimo ir priėmimo paslaugos)
				interjero dizainerio paslaugos

B klasės biurų patalpos

B+ klasės biurų patalpoms keliami reikalavimai pagal pasirinktus kriterijus

Pagal statybos metus	Pagal įrengimo lygį	Pagal inžinerinę infrastruktūrą	Pagal automobilių stovėjimo vietą ir tipą	Pagal teikiamas papildomas paslaugas
naujos statybos pastatas	šiuolaikiškos, vidutinės ir aukštesnės kokybės fasado ir vidaus apdailos medžiagos	neribotas ryšio linijų skaičius	priklausomai nuo įrengtų automobilių stovėjimo vietų pastatui priklausančioje aikštelėje ir pastato bendro ploto santykį 1 automobilio vietai turi tekti iki 35 m2 pastato bendro ploto	pastato administravimas
rekonstruotas pastatas miesto centre, kuriame iš esmės yra pakeisti inžineriniai tinklai	laisvo planavimo patalpos	priešgaisrinė ir apsaugos signalizacija ir gaisro gesinimo įranga		pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų aptarnavimas ir priežiūra
iš pagrindų rekonstruotas pastatas - pakeistas vidaus erdvių planavimas, atnaujintas pastato fasadas, pakeisti inžineriniai, komunikacijos ir kiti tinklai		fizinė pastato įėjimo kontrolė visą parą		fizinė pastato apsauga visą parą
		galimybė patekti į savo darbo vietą visą parą		viso pastato ir jo prieigų apšvietimas
		oro kondicionavimo sistema		bendrųjų patalpų, teritorijos valymas ir priežiūra
		autonominis šildymas su temperatūros reguliavimu atskirose patalpose		šiukšlių išvežimas
		liftas privalomas, jei pastatas yra bent 4 aukštų (su rūsiu, pagalbinėmis patalpomis ir požemine automobilių stovėjimo aikštele)		pastato draudimas
		V kategorijos kompiuteriniai tinklai		maitinimo įstaiga
		video pastato apsauga darbo dieną		konferencijų salė su įranga
				internetas
				klientų aptarnavimo recepcija (kopijavimo, laminavimo, dokumentų susegimo, faksų siuntimo ir priėmimo paslaugos)
				interjero dizainerio paslaugos

Geras susisiekimas asmeniniu ir viešuoju transportu.

B klasės biurų patalpoms keliami reikalavimai pagal pasirinktus kriterijus

Pagal statybos metus	Pagal pastato vietą ir architektūri-nus sprendimus	Pagal inžine-rinę infrastruktū-rą	Pagal įren-gimo lygį	Pagal tei-kiamas papildomas paslaugas
dalinai rekonstruotas pastatas. Atnaujinti inžineri-niai tinklai, vidaus išplanavimas	vidutinis susisiekimas asmeniniu ir viešuoju transportu	neribotas ryšio linijų skaičius	šiuolaikiškos, vidutinės kokybės fasado ir vidaus apdailos medžiagos	pastato administra-vimas
dalinai rekonstruotas pastatas. Atnaujinti inžineriniai tinklai, vidaus išplanavimas	gali būti kartotinis architektūrinis sprendimas	priešgaisrinė ir apsaugos signalizacija	laisvo arba dalinai laisvo planavimo patalpos	pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų aptarnavimas ir priežiūra
renovuotas pastatas. Pakeisti inžineriniai tinklai, suremontuotas fasadas ir vidaus patalpos		galimybė patekti į savo darbo vietą visą parą		viso pastato ir jo prieigų apšvietimas
		priverstinė oro vėdinimo sistema su natūralaus vėdinimo galimybe		šiukšlių išvežimas
		centrinis šildymas su temperatūros reguliavimu atskirose patalpose		pastato draudimas
		liftas privalomas, jei pastatas yra bent 5 aukštų (su rūsiu, pagalbinėmis patalpomis ir požemine automobilių stovėjimo aikštele)		internetas
		III kategorijos kompiuteriniai tinklai		Maitinimo įstaiga

Priklausomai nuo įrengtų automobilių stovėjimo vietų pastatui priklausančioje aikštelėje ir pastato bendro ploto santykį 1 automobilio vietai turi tekti iki 50 m2 pastato bendro ploto.

C klasės biurų patalpoms keliami reikalavimai pagal pasirinktus kriterijus

Pagal statybos metus	Pagal pastato vietą ir architektūri-nus sprendimus	Pagal inžine-rinę infrastruktū-rą	Pagal įren-gimo lygį	Pagal tei-kiamas papildomas paslaugas
senos statybos pastatas. Gali būti suremontuotas, tačiau nerenovuotas ir neatitinkantis šiuolaikinių techninių funkcinių reikalavimų biuro pastatams.	toli nuo miesto centro	galimybė įsivesti neribotą ryšio linijų skaičius	nekeičiamas patalpų planavimas	pastato administra-vimas
	nepatogus susisiekimas visuomeniniu transportu	bendrieji reikalavimai ne gyvenamosios paskirties pastatams taikomi reikalavimai	vidutinės ir žemesnės kokybės fasado ir vidaus apdailos medžiagos	pastato konstrukcijų ir inžinerinių sistemų aptarnavimas ir priežiūra
		I kategorijos kompiuteriniai tinklai		šiukšlių išvežimas
				internetas
				pastato draudimas

Priklausomai nuo įrengtų automobilių stovėjimo vietų pastatui priklausančioje aikštelėje ir pastato bendro ploto santykį 1 automobilio vietai gali tekti virš 50 m2 pastato bendro ploto.

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.