Naujo būsto statybos brokas

Perkant butą naujos statybos name arba gyvenamąjį namą, pardavėjas privalo perduoti sutartį ir privalomuosius kokybės reikalavimus atitinkantį būstą. Pirkėjo apsauga priklauso ne vien nuo sutartyje įrašytų garantijų. Pardavėjo, statytojo ir kitų statybos dalyvių atsakomybę taip pat nustato Civilinis kodeksas bei Statybos įstatymas.

Naujo būsto kokybės reikalavimai

Pirkėjui turi būti perduotas būtent toks būstas, koks aprašytas pirkimo–pardavimo sutartyje ir jos prieduose. Svarbus būsto plotas, baigtumas, išplanavimas, apdailos medžiagos, langai, durys, šildymo, vėdinimo ir kitos inžinerinės sistemos. Sutartyje taip pat turi būti aiškiai nurodyti balkonai, terasos, sandėliukai, automobilio stovėjimo vietos ir kiti kartu parduodami objektai.

Antano Bunikio piešinys

Civilinio kodekso 6.317 ir 6.333 straipsniuose nustatyta pardavėjo pareiga perduoti sutarties sąlygas ir kokybės reikalavimus atitinkantį daiktą. Pardavėjas atsako ir už vėliau išryškėjusius trūkumus, jeigu jų priežastys atsirado iki būsto perdavimo.

Reklaminius pažadus apie apdailą, įrangą ar teritorijos sutvarkymą reikia perkelti į sutartį arba jos priedus. Projekto vizualizacija ar vadybininko žodinis pažadas nėra toks patikimas įrodymas kaip tiksliai aprašytas pardavėjo įsipareigojimas.

Statybos broko nustatymas priimant būstą

Prieš pasirašant perdavimo–priėmimo aktą reikia patikrinti patalpų apdailą, langus, duris, grindis ir veikiančias inžinerines sistemas. Aptikti defektai surašomi perdavimo akte arba atskirame jo priede. Prie kiekvieno trūkumo naudinga nurodyti jo vietą, pobūdį ir sutartą pašalinimo terminą.

Defektus verta nufotografuoti. Nuotraukose turi būti matomas bendras patalpos vaizdas ir pats pažeidimas. Toks fiksavimas padeda įrodyti, kad brokas buvo nustatytas dar prieš perimant būstą.

Pasirašytas aktas nepanaikina pirkėjo teisės vėliau kreiptis dėl paslėptų statybos defektų. Tačiau pardavėjui gali būti sunkiau pareikšti pretenzijas dėl aiškiai matomo broko, jeigu būstas buvo priimtas be jokių pastabų.

Paslėpti naujo būsto defektai

Dalis statybos broko išryškėja tik pradėjus gyventi. Tai gali būti peršąlančios sienos, drėgmė, nesandarūs langai, prasta garso izoliacija, trūkę vamzdynai, netinkamai veikiantis šildymas ar plyšiai konstrukcijose.

Apie pastebėtą defektą pardavėjui reikia pranešti raštu. Pretenzijoje nurodoma, kada ir kur trūkumas pastebėtas, kaip jis pasireiškia ir ko reikalaujama iš pardavėjo. Pridedamos nuotraukos, vaizdo įrašai, meistro aktas arba specialisto išvada.

Pranešti reikia per protingą laiką nuo defekto pastebėjimo. Delsti neapsimoka, nes gedimas gali didėti, o pardavėjas gali teigti, kad dėl pavėluoto pranešimo nebuvo galimybės nustatyti tikrosios jo priežasties.

Pirkėjo teisės nustačius būsto broką

Jeigu perduotas būstas neatitinka sutartos kokybės, pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas neatlygintinai pašalintų defektus per protingą terminą. Atsižvelgiant į trūkumo pobūdį, taip pat galima reikalauti sumažinti būsto kainą arba atlyginti pagrįstas remonto išlaidas.

Kai statybos brokas yra esminis, jo neįmanoma pašalinti arba būstas negali būti saugiai naudojamas, gali būti keliamas sutarties nutraukimo ir sumokėtos kainos grąžinimo klausimas. Nedidelis apdailos pažeidimas paprastai nesudaro pagrindo nutraukti visą būsto pirkimo sutartį.

Prieš samdant kitą rangovą ir atliekant remontą savo lėšomis, pardavėjui reikia suteikti galimybę apžiūrėti defektą bei jį pašalinti. Išimtis galima taikyti avariniu atveju, kai delsiant būtų užlietas būstas, pažeistos konstrukcijos arba padaryta kita didesnė žala. Tuomet būtina išsaugoti nuotraukas, darbų aktus, sąskaitas ir apmokėjimo dokumentus.

Naujo būsto garantiniai terminai

Civilinio kodekso 6.698 straipsnyje nustatyti minimalūs statybos darbų garantiniai terminai:

• penkeri metai – bendras statinio garantinis terminas;

• dešimt metų – paslėptiems statinio elementams;

• dvidešimt metų – tyčia paslėptiems defektams.

Paslėptais statinio elementais gali būti laikomos konstrukcijos ir inžinerinės sistemos, kurių būklės neįmanoma tinkamai patikrinti neatidengus apdailos arba neišardžius kitų statinio dalių.

Vėlai pastebėtas defektas savaime dar nėra tyčia paslėptas. Pirkėjas turi pagrįsti, kad apie broką buvo žinoma ir jis sąmoningai nuslėptas. Sutartyje gali būti nustatyti ilgesni garantiniai terminai, tačiau jie negali būti trumpesni už numatytus įstatymuose.

Atsakomybė už naujo būsto defektus

Už statinio defektus gali atsakyti rangovas, projektuotojas ir statybos techninis prižiūrėtojas. Jų atsakomybė priklauso nuo nustatyto broko priežasties: netinkamai atliktų statybos darbų, projekto klaidos ar nepakankamos statybos techninės priežiūros.

Būsto pirkėjas pirmiausia turėtų kreiptis į pirkimo–pardavimo sutartyje nurodytą pardavėją. Pardavėjas negali apsiriboti paaiškinimu, kad darbus atliko kita statybos bendrovė. Santykius su rangovu, projektuotoju ar kitais statybos dalyviais jis turi spręsti atskirai.

Jeigu pardavėjas nepripažįsta broko arba nesutinka su jo atsiradimo priežastimi, gali prireikti nepriklausomo statybos specialisto išvados. Joje nustatomas defekto pobūdis, tikėtina priežastis, taisymo būdas ir darbų kaina.

Būsto kokybė preliminariojoje sutartyje

Naujas būstas dažnai perkamas dar nebaigus statybos, todėl svarbiausios sąlygos turi būti aptartos preliminariojoje sutartyje. Joje reikia nurodyti galutinę kainą, jos keitimo pagrindus, mokėjimų grafiką, būsto plotą, baigtumą, komplektaciją ir perdavimo terminą.

Sutartyje taip pat svarbu apibrėžti leistiną ploto paklaidą, projekto pakeitimo ribas, atsakomybę už statybų vėlavimą, avanso grąžinimą ir nustatytų defektų šalinimo tvarką.

Pirkėjas ne visais atvejais automatiškai praranda sumokėtą avansą, jei pagrindinė sutartis nesudaroma. Pasekmės priklauso nuo preliminariosios sutarties sąlygų, sumokėtų pinigų paskirties ir nuo to, kuri šalis nepagrįstai atsisakė užbaigti sandorį. Todėl sutartyje turi būti aiškiai parašyta, kada avansas grąžinamas, įskaitomas į būsto kainą arba naudojamas nuostoliams padengti.

Tiksliai parengta sutartis, išsamus būsto perdavimo aktas ir raštu pateiktos pretenzijos leidžia nustatyti pardavėjo įsipareigojimus bei apginti pirkėjo teises pastebėjus naujo būsto statybos broką.

PRETENZIJA DĖL NAUJO BŪSTO STATYBOS DEFEKTŲ

Pardavėjui: [įmonės pavadinimas, kodas, adresas]
Pirkėjas: [vardas, pavardė, adresas, telefono numeris, el. paštas]
Būsto adresas: [adresas]
Pirkimo–pardavimo sutarties data ir numeris: [duomenys]

[Data] pastebėjau naujo būsto statybos defektus:

1. [Tiksliai aprašyti defektą ir jo vietą, pavyzdžiui: miegamojo išorinės sienos kampe kaupiasi drėgmė ir atsirado pelėsis.]

2. [Pavyzdžiui: per svetainės lango ir sienos jungtį patenka šaltas oras, vidinėje angokraščio dalyje susidaro kondensatas.]

3. [Kiti nustatyti defektai.]

Šie trūkumai nebuvo matomi būsto perdavimo metu ir išryškėjo pradėjus naudoti būstą. Defektų pobūdis leidžia manyti, kad jie atsirado dėl netinkamai atliktų statybos arba montavimo darbų.

Prie pretenzijos pridedu defektų nuotraukas ir kitus jų buvimą patvirtinančius dokumentus: [išvardyti priedus].

Vadovaudamasis Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 6.333, 6.334 ir 6.698 straipsniais, prašau:

1. Ne vėliau kaip per [10] darbo dienų nuo pretenzijos gavimo susisiekti su manimi ir suderinti defektų apžiūros laiką.

2. Apžiūrėjus būstą surašyti nustatytų defektų aktą, nurodyti jų atsiradimo priežastis ir šalinimo būdus.

3. Neatlygintinai pašalinti nurodytus statybos defektus per protingą, raštu suderintą terminą.

4. Atkūrus pažeistas konstrukcijas sutvarkyti darbų metu sugadintą apdailą.

Prašau į šią pretenziją atsakyti raštu mano nurodytu el. pašto arba gyvenamosios vietos adresu.

Jeigu per nustatytą terminą nebus organizuota defektų apžiūra arba nepateiksite motyvuoto atsakymo, kreipsiuosi į nepriklausomą statybos specialistą dėl defektų priežasčių ir jų pašalinimo kainos nustatymo. Remdamasis gauta išvada spręsiu dėl tolesnio savo teisių gynimo ir patirtų išlaidų atlyginimo.

PRIDEDAMA:

1. Defektų nuotraukos, [skaičius] lapai.

2. Būsto pirkimo–pardavimo sutarties kopija.

3. Būsto perdavimo–priėmimo akto kopija.

4. [Specialisto išvada, remonto sąmata ar kiti dokumentai.]

[Data]

[Vardas, pavardė]

[Parašas, jeigu pretenzija teikiama popieriuje]