Per pastaruosius metus vien Vilniaus mieste susikūrė apie 300 naujų daugiabučių namų savininkų bendrijų. Iš esmės pagrindiniai motyvai, kurie paskatina namo gyventojus kurti bendriją, yra noras patiems susitvarkyti savo namą ir jo aplinką už mažesnes kainas nei savivaldybės paskirtas namo administratorius. Postūmis yra ir tai, kad pastaruoju metu namus administruojančios įmonės rado riebų pajamų šaltinį remontuodamos "avarinius"  balkonus ar kitas namų konstrukcijas.

 

Administratoriaus plėšikavimas suvienijo gyventojus

Puikiai tai iliustruoja vieno Naujamiesčio namo gyventojų istorija. Namo administratorius "Naujamiesčio būstas" gyventojams pasiūlė suremontuoti balkonus. Gyventojai apmokėjo už projekto paruošimą, administratorius pagal jį paskelbė konkursą ir pasiūlė remontuoti už 146 000 litų. Gyventojai papildomai padarė sąmatą ir patys paskelbę konkursą surado statybininkus, kurie tuos pačius darbus sutiko atlikti už 56 000 litų. Gyventojai pareikalavo ieškoti statybininkų panašiomis kainomis, o "Naujamiesčio būstas" procesą užvilkino ir rudeniop gyventojams pranešė, kad 6 balkonai yra galimai avarinės būklės ir juos suremontuos už 50 000 litų. Nežiūrint į gyventojų protestus, darbai buvo pradėti.  Tuo pat metu avariniu buvo paskelbta dalis stogo ir jį taip pat be gyventojų sutikimo imta remontuoti už 43 000 litų. Darbų pabaigoje sąmata išaugo dar 10 000 litų.  Už šią sumą atlikti kosmetiniai remonto darbai kiek pakeistus konstrukcijas ir net sudėjus tas pačias čerpes.Tuo pat metu kito gyventojo savarankiškai pakeistas dvigubai didesnis stogo plotas su pilnu konstrukcijų pakeitimu, apšiltinimui, plėvelėmis, daliniu stogo dangos keitimu kainavo tiek pat.  Darbų įkainiai  - patys didžiausi kokius galima rasti rinkoje. Pavyzdžiui, pastolių nuoma kainavo 24 litus mėnesiui už kvadratinį metrą, nors normali kaina rinkoje - 8 litai. Gyventojų reakcija buvo aiški - kol dar nerado daugiau kokių nors "avarinių" situacijų, perimti namo valdymą į savo rankas.

 

Kam reikalinga namo bendrija

Tačiau ir be  aukščiau pristatytos kraštutinės situacijos namo bendrija išsprendžia daugybę problemų. Namo bendrija daug geriau atstovauja savo interesams ir gali patys samdyti įmones įvairių darbų atlikimui. Bendrija renka kaupiamąjį fondą kuris leidžia darbus atlikti be paskolų ir prisirišimo prie administratorių.

 

Bendrijos steigimo etapai

Kuriant bendriją reikia laikytis priimtų formalumų, nes jų nesilaikant namo administratorius gali sutrukdyti sukurti bendriją. O kiaušinius nešančių dedeklių paleisti jis tikrai nenori.  Norėčiau paminėti,  kad bendrijos kūrimo procese labai padeda Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacija patarimais ir iš dalies finansuodami kūrimosi išlaidas.

Bendrijos steigėjai yra butų ir kitų patalpų savininkai. Bendrijos steigimo iniciatyvos teisę turi kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas ar jų grupė, pastato statytojas ar jo įgaliotas atstovas, pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, paskirto Civilinio kodekso nustatyta tvarka, atstovas ar savivaldybės vykdomosios institucijos įgaliotas asmuo.

1. Bendrijos steigimo iniciatoriai iki numatomo bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos sudaro butų ir kitų patalpų savininkų, kurie pritaria bendrijos steigimui, sąrašą su šių savininkų parašais. Lengviausia tai padaryti  sušaukus namo gyventojų pasitarimą dėl bendrijos steigimo. Butų ir kitų patalpų savininkai, kurie iš anksto raštu nepareiškė valios dėl bendrijos steigimo, turi teisę savo valią pareikšti raštu bendrijos steigiamajame susirinkime Pritariančių bendrijos steigimui raštu forma

2. Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo datą.  Šio termino laikytis privaloma, nes pavėlavus nors vieną dieną administratorius gali susirinkimo rezultatus užprotestuoti. Pranešimo administratoriui  pavyzdys

3. Pranešimas dėl steigiamojo susirinkimo (su prašymu pateikti namo butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą pastate iš Nekilnojamojo turto registro, kai bendrija steigiasi konsultuojant Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociacijai)  išsiunčiamas savivaldybei. Pranešimo savivaldybei pavyzdys.

Pranešimai dėl steigiamojo susirinkimo su prašymu išduoti pažymą,  ar galima namą eksploatuoti atskirai nuo kitų šalia esančių pastatų, išsiunčiami, jei bendrija steigiasi Vilniuje -  į „Vilniaus vandenis", „Vilniaus energiją"  ir ESO. Pranešimo su prašymu išduoti pažymą pavyzdys

4. Bendrojo naudojimo objektų administratorius privalo ne vėliau kaip per 15 dienų nuo šio pranešimo gavimo dienos pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams bendrojo naudojimo objektų aprašą ir butų bei kitų patalpų savininkų sąrašą su jų adresais. Jei namo butų ir kitų patalpų savininkų sąrašo iš Nekilnojamojo turto registro jums nepateiks Savivaldybė, šį sąrašą užsisakykite Registrų centre patys, o ne per administratorių - kainuos pigiau.

5. Bendrijos steigimo iniciatorius privalo ne vėliau kaip prieš 14 dienų iki susirinkimo dienos viešai pranešti visiems butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams apie bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimą, nurodydamas bendrijos steigimo tikslą, susirinkimo vietą, datą ir laiką. Kartu su šiuo pranešimu pateikiama bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkė ir bendrijos įstatų projektas.  Skelbimo pavyzdys

6. Tipinius įstatus rasite čia

Įstatai bendrijai svarbūs, kad būtų užtikrintas tinkamas bendrijos darbas. Vienas iš didžiausių pavojų įsteigus bendriją  - tai pakliūti į prasto pirmininko rankas. Pirmininką pakeisti ir kontroliuoti pagal tipinius įstatus gana sudėtinga. Todėl valdyti bendriją reikėtų kolegialiai, įtraukiant į sprendimų priėmimą valdybą.

Taip pat įstatuose reikėtų numatyti sankcijas nemėgstantiems laiku susimokėti kaimynams.

 

7. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.  Steigiamajame susirinkime turi dalyvauti būtent tas asmuo, kuris, kaip savininkas nurodytas Registrų centre. Buto ar kitų patalpų bendraturčiams atstovauja vienas asmuo. Raštu pareikšti savo nuomonės prieš susirinkimą negalima.

 

Būtina prieš susirinkimą paskambinti kiekvienam kaimynui asmeniškai, tik taip užsitikrinsite kvorumą. Tikėtinos ir kliūtys, kurias darys administratorius, kurių lengviausia forma - į pašto dėžutes sumetami "argumentai" prieš bendrijos steigimą. Yra net interneto puslapis vienpusiškai keiksnojantis bendrijas.

 

Paruoškite savo  argumentus:

A). Patys gyventojai tvarkys savo namą maždaug 30 - 40 procentų pigiau, dažniausiai sumažėja administravimo įkainiai.
B). Į bendrijos sąskaitą galėsite pervesti 2 procentus pajamų mokesčio ir juos panaudoti bendrijos reikmėms.
C). Problemas išspręsite daug greičiau.

Jeigu bendrijos steigiamasis susirinkimas numatytu laiku neįvyksta, pakartotinis bendrijos steigiamasis susirinkimas šaukiamas ne anksčiau kaip po 14 dienų nuo neįvykusio steigiamojo susirinkimo dienos Jame sprendimas dėl bendrijos steigimo priimamas ta pačia tvarka (kvorumas nemažinamas taip, kaip vėlesniems sprendimams jau įsteigus bendriją).

Steigiamajame susirinkime pirmiausia registruojami dalyviai  (dalyvių sąrašo pavyzdys), išrenkamas susirinkimo pirmininkas, sekretorius, balsų skaičiuotojas.  Pildomas balsų skaičiavimo protokolas (balsų skaičiavimo protokolo pavyzdys).

Turite iš anksto apgalvoti, ką rinksite namo bendrijos pirmininku, valdybos nariais, revizoriumi. Deja, dažnai būna nelabai daug norinčių būti namo bendrijos pirmininku. Bendrijos buveinė įregistruojama kuriame nors bute, dažniausiai pirmininko. Jei butui įregistruota hipoteka, reikės banko sutikimo.

 

Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas (protokolo pavyzdys). Bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolas turi būti parengtas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius. Prie bendrijos steigiamojo susirinkimo protokolo pridedamas šio susirinkimo dalyvių sąrašas su jų parašais.

 

8. Bendrijos steigimo dokumentų atitiktį įstatymams tvirtina notaras.

 

Dėl DNSB įregistravimo notarui reikalinga pateikti:

• Keturis egzempliorius įstatų (kadangi notaras neretai šiek tiek koreguoja įstatus, juos, dar nepasirašytus, nusiųskite notarui patikrinti).
• Du egzempliorius steigiamojo susirinkimo protokolų. Protokole būtinai turi būti nurodyti pirmininko, valdybos narių bei revizoriaus asmens kodai bei gyvenamosios vietos adresai.
• Steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašą.
• Butų ir kitų patalpų savininkų sąrašą pastate, gautą iš VĮ Registrų centras Nekilnojamojo turto kadastro ir registro.
• Pranešimo visiems butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkams apie bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimą tekstas.
• Buveinės registravimui reikalingas buto savininko ir jo sutuoktinio sutikimas, surašomas pas notarą.
• Dokumentus notarei teikia įgaliotas asmuo, išrinktas steigiamajame susirinkime, kuris pasirašo įstatus. (Geriausias variantas, kai šis asmuo išrenkamas ir steigiamojo susirinkimo pirmininku, ir DNSB pirmininku (valdybos pirmininku) ir jo bute registruojama bendrijos buveinė.).

Prieš einant pas notarą reikia užsukti į  Vilniaus daugiabučių namų savininkų bendrijų asociaciją (jei kuriate bendriją Vilniuje),  kur surašo garantinį raštą notarui, kad apmokės bendrijos steigimo išlaidas.

Notarui patikrinus susirinkimo protokolą ir dalyvių sąrašus, su Būsto rūmų garantija notariškai sutvarkomi namo bendrijos dokumentai.

9. Notariškai sutvarkyti dokumentai pateikiami  Registrų centrui. Po 3 dienų bendrija užregistruojama. Pasigaminamas antspaudas.

10. Pranešama Savivaldybės administracijai, kad daugiabučio gyvenamojo namo savininkų bendrija įregistruota. (Pranešimo pavyzdys)

Laikas ruoštis susirinkimui, kuriame bus nustatytas namo bendrijos pirmininko atlyginimas ir namo priežiūros klausimai.

Preliminari susirinkimo darbotvarkė:

• 1. Susirinkimo pirmininko, sekretoriaus rinkimai.
• 2. Dėl bendro naudojimo objetų priežiūros ir administravimo. (Priimamas sprendimas vykdyti bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir administravimą - pasirinkti administruojančią įmonę (bendrija sudarys sutartį su pasirinkta administruojančia įmone) arba  įvesti etatus (bus įvesti etatai, pasirašytos darbo sutartys, pasitvirtintos pareigybinės instrukcijos).
• 2.1 Nustatyti darbuotojų darbo krūvi ir atlygį
• 2.2  Įgalioti vieną iš valdybos narių pasirašyti darbo sutartį su pirmininku, jei valdybos nėra, įgalioti vieną iš bendrijos narių.
• 3. Sudaryti bendro naudojimo objektų aprašą ir jį patvirtinti susirinkime. (Bendro naudojimo objektų aprašą turi pateikti pagal įstatymą administruojanti įmonė)
• 4. Išrinkti darbo grupę dokumentų priėmimo-perdavimo aktų pasirašymui.
• 5. Pasitvirtinti ilgalaikius ir trumpalaikius darbo planus (Iki susirinkimo turite atlikti statinio tehcninę apžiūrą), bet tai galėsite padaryti ir vėliau, kadangi dar neturite savo lėšų sumokėti už paslaugą.
• 6. Nusistatyti tarifus ir pasitvirtinti metinį biudžetą.
• 7. Nustatyti kaupiamųjų lėšų dydį.
• 8. Kiti klausimai.

Iki susirinkimo reikia susirasti, kas tvarkys buhalteriją, šilumos punktą, valys laiptines ir sužinoti šių paslaugų kainas.  Savo pasiūlymą gali pateikti ir dabartinis namo administratorius, kurio įkainiai dažniausiai stebuklingai sumažėja.

Renkantis buhalterio paslaugas, visi pretendentai turėtų pateikti paslaugų paketą ir kainas. Dažnai vieni pateikia visų paslaugų kainą, kiti - bazinę, o paskui tenka mokėti už papildomas paslaugas.

Šilumos punktą gali prižiūrėti ir namo gyventojas, tik jis turėtų išklausyti specialius kursus.

Sėkmės nelengvame kelyje!

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama