Pats naujausias straipsnis ir pastoviai atnaujinamas apie daugiabučių renovaciją paspaudus nuorodą daugiabučio renovacija

Stiprėjant šalies ekonominei padėčiai, vis daugiau žmonių siekia pagerinti savo gyvenimo sąlygas. Pastarųjų metų valstybės vykdoma mokesčių lengvatų politika buvo ypač palanki naujų gyvenamųjų namų statybos rinkai vystytis, tad didmiesčiuose, ypač sostinėje, vienas po kito ėmė dygti nauji gyvenamieji namai. Naujųjų rajonų naujakuriai su nostalgija prisimena senesnius daugiabučius su patogiais privažiavimais, vaikų žaidimo aikštelėmis, po langais žydinčiais gėlynais, greta esančiais parkais. Kai kurie iš sovietiniu laikotarpiu statytų daugiabučių kompleksų net tapo prestižiniais gyvenamaisiais rajonais.Tačiau didžioji dalis vilniečių tebegyvena per praėjusio amžiaus paskutinius keturis dešimtmečius pastatytuose stambiaplokščiuose daugiaaukščiuose namuose, kurie yra fiziškai ir morališkai pasenę (neekonomiški energijos vartojimo požiūriu (prarandama 20-30 proc. tiekiamos šilumos), brangi jų eksploatacija žiemą, gyventojai būsto išlaikymui bei energetiniams resursams vidutiniškai išleidžia apie 15 proc. savo pajamų). Šis butų ūkio sektorius liko smarkiai apleistas, nors dalis sostinės gyventojų, ypač senyvo amžiaus, jau nelabai ir įsivaizduoja, kaip galėtų savais tapusius miegamuosius rajonus iškeisti į naujesnius kvartalus. Jeigu nebus siekiama būsto modernizacijos ir kad būsto vertė pakiltų bent trečdaliu, tas didžiulis turtas, kuriame gyvena apie 70 proc. Lietuvos gyventojų, taps beverčiu ir kokia socialinė grupė ten gyvens, neaišku. Miestui gyvybiškai reikalinga senuosiuose mikrorajonuose išspręsti privažiavimo ir automobilių parkavimo problemas, atnaujinti vaikų žaidimų aikšteles, laisvalaikio ir sporto zonas. Senstant gyvenamųjų namų fondui ir brangstant energijos ištekliams, vis opesnė darosi racionalaus energijos vartojimo problema. Jos negali išspręsti pavieniai butų savininkai: reikia kompleksiškai šiltinti daugiabučius namus, modernizuoti šildymo sistemas ir suvartojamos energijos apskaitą. Individualių (vienbučių) namų priežiūra bei atnaujinimu, suprantama, rūpinasi jų savininkai ir abejonių dėl to jiems nekyla. Sudėtingiau su privatizuotais daugiabučiais namais, kuomet jie yra daugelio butų savininkų bendroji dalinė nuosavybė. Šiais atvejais namo nuosavybės jausmas ir su šia nuosavybe susijusių prievolių suvokimas yra gerokai silpnesnis.

Kadangi valstybė nėra pajėgi aprūpinti visų gyventojų patogiu ir ekonomišku būstu, senos statybos namų renovacija yra išeitis tiems, kas nori pagerinti savo gyvenimo sąlygas, nekeisdami gyvenamosios vietos ir esamo būsto į naujesnį. Daugiabučių renovavimas pratęsia jų eksploatavimo laiką ir mažina išlaidas priežiūrai. Laikančiosios konstrukcijos sovietmečiu statytuose stambiaplokščiuose namuose kol kas yra mažai susidėvėjusios, tačiau reali pastato gyvavimo trukmė gali gerokai sutrumpėti dėl prastos stogo, sienų, įėjimų priežiūros, funkcinio ir moralinio buitinių komunikacijų (vandentiekio, kanalizacijos, elektros įvadų) nusidėvėjimo bei kitų veiksnių. Taigi tik kompleksiškai atnaujinus pastatą, daugiabutį galima eksploatuoti dar daug metų, mažiau išleidžiant lėšų smulkiems remontams, šildymui- atnaujinimo išlaidos šiandien yra visada mažesnės už išlaidas po 10 metų. Norint tą pačią pinigų sumą sukaupti, reikėtų daug metų taupyti, mokėti už švaistomą šilumą, kęsti nepatogumus ir gyventi apleistame name. Kompensavimo tvarka leidžia mažas pajamas turinčioms šeimoms lygiomis teisėmis ir be papildomų finansinių išlaidų dalyvauti pastatų atnaujinimo projektuose.

Kompleksiškai atnaujinus pastatą, pagerėja gyvenamosios aplinkos sąlygos, pakyla nekilnojamojo turto kaina, pagerėja pastato estetinis vaizdas, padidėja butų plotai, taupoma šilumos energija, mažėja mokesčiai už šilumą, palengvėja namo eksploatacija, mažėja jos išlaidos. Modernizavus vamzdynus pagerėja vandens kokybė. Be to, renovuoti daugiabutį ir įteisinti renovavimo projektą yra kur kas pigiau ir daug paprasčiau, nei jį nugriovus toje vietoje pastatyti naują statinį.

Daugiabučių namų savininkai turi apsispręsti dėl namo modernizavimo investicinio projekto apimties, lėšų kaupimo ir skolinimosi. Tai nemažai lėšų reikalaujantys darbai. Keičiami langai, durys, modernizuojamos šildymo sistemos. Tam, kad gyventojams tai netaptų sunkia finansine našta, patartina šias lėšas paskirstyti ilgesniam laikotarpiui, pastato atnaujinimą vykdyti atskirais investicinių projektų įgyvendinimo etapais arba pasinaudoti lengvatiniais kreditais. Pastatų modernizavimui galima panaudoti įvairias lėšas, tačiau daugiabučiai namai turi tam tikrą specifiką dėl jų valdymo, nuosavybės formų (daug butų savininkų) ir sutelkti finansinius išteklius jų modernizavimui nėra paprasta. Galimi trys pagrindiniai finansavimo šaltiniai: pačių butų savininkų lėšos, savivaldybių sukurti specialieji bendrijų rėmimo fondai ir LR vyriausybės patvirtinta Daugiabučių namų modernizavimo programa. Joje numatyta, kad butų ir kitų patalpų savininkai pirmiausia turi prisidėti nuosavomis lėšomis, sukaupdami pradinį investicijų įnašą, ne mažesnį kaip 10 procentų nuo investicijų sumos, kuris būtų panaudotas projektui parengti ir kitoms su juo susijusioms išlaidoms apmokėti.

Didelę dalį komunalinių mokesčių gyventojams sudaro išlaidos už šildymą šaltuoju metų laiku. Kasmet didėjant energijos resursų kainoms, senos statybos daugiabučių namų gyventojai už šilumą priversti mokėti iki trijų kartų daugiau nei gyvenantieji naujuose pastatuose. Atnaujinimo metu atliekamas išorinių sienų šiltinimas leidžia efektyviai sumažinti šildymo išlaidas, o tai teigiamai atsiliepia kiekvienos šeimos finansinei padėčiai.

Atnaujinti namo fasadai ne tik optimizuoja energijos išlaidas, bet ir sušvelnina klimatą patalpose tiek žiemą, tiek vasarą, taip pat pailgina pastato sienų ir kitų konstrukcijų eksploatavimo laiką. Atlikus pastato kompleksinį renovavimą pagal parengtus techninius ir architektūrinius projektus, akivaizdžiai pasikeičia namo išorinis vaizdas, kuris beveik prilygsta naujam namui. Visų pirma apšiltintas fasadas dengiamas nauju apdailos sluoksniu (tai gali būti lakštinės medžiagos arba plonasluoksnis tinkas ant šiltinimo medžiagų). Jis yra patvarus, ilgai išlaiko kokybišką išvaizdą ir gali būti įvairių spalvų. Antra, sumontuojami nauji langai, atrodantys kur kas patraukliau nei senieji. Įstiklintose lodžijose atsirandantys didžiuliai langų plotai pagyvina visą fasadą. Virtuvių praplėtimo atveju abiejuose pagrindiniuose fasaduose atsiranda išvaizdūs erkeriai. Trečia, rekonstravus įėjimą jame įrengiamas platesnis tambūras, o greta lauke atsiranda modernūs ir patogūs plieno turėklai, plati nuovaža, skirta žmonėms su negalia, taip pat modernios išvaizdos pašto dėžučių blokas. Tinkamai apšiltinus daugiabučių fasadus, butuose pakyla oro temperatūra. Sumažėjęs drėgnumas neleis susidaryti drėgmės kondensatui ir kitokiems pakenkimams. Užtikrinus tinkamą mikroklimatą patalpose, užkertamas kelias veistis pelėsiams, o karštą vasarą gerai apšiltintas ventiliuojamas fasadas apsaugos namo patalpas nuo perkaitimo. Didžiulis atnaujinimo privalumas - butų naudingo ploto padidėjimas. Vien tik platinant balkonus ir paverčiant juos lodžijomis, kiekvieno buto plotas padidėja nuo 2,0 iki 4,2 kv. m, o jeigu kartu platinama ir virtuvė - dar 3,6 kv. m., o tai gerokai palengvina namų šeimininkių padėtį ir būsto komfortą apskritai. Įgyvendinus energiją taupančias priemones, šilumos suvartojimas vidutiniškai sumažėja 20-30 proc. (atskirais atvejais - net iki 60 proc.).

Energijos taupymo priemonių įgyvendinimas (šilumos punktų modernizavimas, vamzdynų šiltinimas bei individualios apskaitos prietaisų ant radiatorių įrengimas) - tai greičiausiai atsiperkančios investicijos. Langų keitimas, stogų bei sienų šiltinimas reikalauja didesnių investicijų ir jų atsipirkimo laikotarpis yra ilgesnis. Dažnai, pasinaudojus lengvatiniais kreditais, įgyvendinamos kompleksinės renovacijos priemonės, kai statybinės konstrukcijos suremontuojamos ir kartu apšiltinamos arba atliekama keletas skirtingų energiją taupančių ir neatidėliotino remonto priemonių. Tokiu atveju investicijos padidėja, tačiau gaunamas maksimalus efektas. Namo butų savininkams naudinga įgyvendinti kuo didesnius projektus, diegti įvairias energiją taupančias priemones,- tokiu būdu mažėtų jų namo šilumos sąnaudos ir išlaidos šildymui. Bendrijoms naudinga bendradarbiauti įgyvendinant renovacijos projektus, nes vienu metu keliems namams perkant rangos darbus, atpigtų statybinės medžiagos, pastato atnaujinimo darbai. Naudojantis jau parengtais projektais, gyventojams sumažėtų būsto atnaujinimo kaštai. Kooperuojantis daugiabučiams namams, didėtų renovacijos projektų apimtys. Manoma, kad tokie pastatų atnaujinimo projektai taptų patrauklūs iki šiol dar atsargiai į šią rinką žiūrinčioms statybų bendrovėms.

Pastatų renovacija vien tik šilumos taupymo požiūriu nėra labai patraukli ir sudėtingai įrodoma vien tik finansiniu požiūriu. Turi būti siekiama atnaujinti ir pagal galimybes ir ekonominį tikslingumą modernizuoti esamus gyvenamuosius namus ir jų inžinerinę techninę įrangą. Pirmiausia turi būti pašalinti esminiai konstrukcijų (stogų, sienų) defektai ir įgyvendintos per ekonomiškai priimtiną laiką atsiperkančios energijos taupymo priemonės. Tokią iniciatyvą neretai žlugdo informacijos trūkumas ir gana paplitusi nuomonė, jog daugiabučio namo modernizavimas yra labai brangus, daugelio gyventojų pajamos mažos ir jie negali tam skirti lėšų, kad kreditai gali įklampinti į sunkiai išbrendamas skolas. Praktika rodo, kad minimaliam, pvz., 60 butų namo atnaujinimui (šildymo sistemos modernizavimui bei subalansavimui, stogo remontui ir apšiltinimui, langų sandarinimui ar keitimui ir pan.) reikia maždaug 200 - 240 tūkst. litų. Vadinasi, vienam butui susidarytų apie 3,5 - 4,0 tūkst. litų. Gavus kreditą ir išdėsčius šiuos mokėjimus dešimčiai metų, kas mėnesį tektų sumokėti apie 30 - 40 litų, pridėjus palūkanas, būtų apie 40-50 litų. Įvertinus, kad atnaujintame ar modernizuotame pastate apie 20 - 25 proc. sumažėtų šiluminės energijos sąnaudos ir atitinkamai, mokesčiai už šilumą, minėtų įmokų suma sumažėtų iki 10 - 15 litų, o atskirais atvejais iki nulio. Pasaulio banko įgyvendinamo Energijos taupymo būste demonstracinio projekte dalyvaujančių bendrijų narių apklausa parodė, kad dviem trečdaliams šeimų nesunku grąžinti paskolas. Žinoma, įgyvendinant didesnio masto namo modernizavimą, apšiltinant ir sienas, šios išlaidos padidėtų.

Antano Bunikio piešinys

Į daugiabučių renovavimą itin skeptiškai žiūri vyresnio amžiaus žmonės, kurių pensijos nėra didelės. Tačiau vaikai ir anūkai, kuriems liks butai, galėtų padėti sunkiau besiverčiantiems grąžinti paskolą. Investicijos į nekilnojamąjį turtą niekur nedings, - įvertinus egzistuojančias tendencijas, po atnaujinimo renovuoti būstai bus ne mažiau populiarūs, nei naujos statybos butai. Senos statybos daugiabučiams stipriau nuvertėti neleis jų patogus išsidėstymas mieste. Skaičiuojama, kad dabartinėmis sąlygomis po renovavimo buto vertė pakyla daugiau kaip 30 proc. (pagal 2006 m. rugsėjo mėnesio nekilnojamo turto vertintojų apžvalgas, senos statybos stambiaplokščių namų butų kainos miegamuosiuose Vilniaus rajonuose svyravo nuo 3 300 iki 5 000 Lt/m2, o naujos statybos butų - nuo 3 600 iki 6 500 Lt/m2, atskirais atvejais siekdami net 7 000 Lt/m2. Tuo metu renovuotų butų kainos artėjo prie pastarųjų). Nedideles pajamas turintiems žmonėms, sudarantiems daugumą daugiabučių gyventojų, labai rūpi išlaidos šildymui, todėl tarp jų atnaujinti pastatai gali būti labai paklausūs. Atsižvelgiant į šiuo metu rinkoje naujai pastatytų daugiabučių namų kokybę ir naujakurių rūpesčius, galima sakyti, kad vienintelis senų renovuotų namų skirtumas nuo naujos statybos pastatų - ribotos butų perplanavimo galimybės. Visais kitais parametrais - garso, šilumos izoliacijos, eksploatavimo kaštų, papildomų sąnaudų ir kt. - atnaujintų ir naujų namų rodikliai išlieka artimi vienas kitam. Taigi, įvertinus savo galimybes, reikėtų pasirinkti optimaliausią namo atnaujinimo bei modernizavimo variantą. Apsisprendus atnaujinti namą, būtina atsižvelgti ne tik į būsimas išlaidas: svarbu ir tai, ar aktyviai namo bendrijos nariai pritaria renovacijai, koks bendrijos pirmininko požiūris,- nuo to taip pat priklauso projekto trukmė. Vykstant renovacijos darbams, kurį laiką tektų patirti laikinų nepatogumų. Jei gyventojai operatyviai surinks lėšas pradiniam įnašui, jei pirmininkas aktyviai dirbs su instancijomis, projektas neužstrigs stalčiuose, jo įgyvendinimo galima tikėtis per  artimiausius 1,5- 2 metus. Projektas gali užtrukti dėl rangovo paieškų, nes statybos bendrovės dėl didelio naujų statybų pelningumo ir apimties skeptiškai žiūri į 1 mln. ar mažesnės sąmatos projektus. Todėl verta pamąstyti, ypač jei patinka gyvenamoji vieta, ar norint pagerinti gyvenimo sąlygas, būtina patirti naujo būsto paieškos, keitimo, kraustymosi rūpesčius, ar renovuoti esamą gyvenamąjį būstą. 

Praktika rodo, kad savo būstu ir jo aplinka besirūpinantys gyventojai tampa labiau bendruomeniški, kadangi suvokia, kad tik kartu gali pasiekti naują gyvenimo kokybę, kurią užtikrina sveika, ekologiška ir estetiškai patrauklesnė atnaujinta gyvenamoji aplinka. Jaukūs ir energiją taupantys daugiabučiai gyvenamieji namai patogesni gyventi, vertingesni nekilnojamo turto rinkoje. Tai sustiprins vilniečių finansinį stabilumą, padidins gyvenamųjų rajonų prestižą, ugdys bendruomenę.

Parengė R. Š.

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama. 

Daugiau skaitykite