Praktiniame daugiabučių modernizavimo procese atsiranda daugybė klausimų, kurie ne iki galo numatyti ir apgalvoti. Gal todėl gyventojai netiki gražiais žodžiais ir agitacija iš televizorių ekranų, o modernizavimo įsukti nesiseka nė vienam ministrui. Prireikė kone prievartos, kad būtų atnaujinti bent tie namai, kuriuose šilumos sąnaudos milžiniškos.

Apie neišspręstus praktinius modernizavimo klausimus - namo administratorius ir šioje srityje dirbantis rangovas.

Du daugiabučio modernizavimo modeliai

Nuo šių metų pradžios veikia alternatyvus daugiabučių modernizavimo modelis, kai modernizuojami savivaldybės atrinkti energetiškai patys neefektyviausi namai. Juos administruoja ir  darbus organizuoja savivaldybės įkurta įmonė.

Senasis modelis irgi lieka: norintys atnaujinti  savo būstą be savivaldybės įsikišimo, gali organizuotis, imti kreditus, kurie kol kas yra su fiksuotomis nedidelėmis palūkanomis, ar mokėti už renovaciją savo lėšomis iš karto. Suprantama, kad veikti savo iniaciatyva ir kontroliuoti situaciją turbūt patikimiau nei pasikliauti savivaldybės įmone.

Jeigu gyventojai savo iniaciatyva imasi daugiabučio modernizavimo ir jam pritaria dauguma  butų ir patalpų  savininkų (pusė plius vienas), kokie žingsniai jų laukia? Ką turėtų žinoti kiekvienas namo gyventojas? 

Savanoriškas daugiabučio modernizavimas 

Pirmas būtinas žingsnis renovacijos kryptimi - visuotinis gyventojų susirinkimas, paprastai vieno jo neužtenka. Susirinkimo ir pritarimo renovacijai momentas labai svarbus, todėl turi būti atliktas teisiškai nepriekaištingai, kad paskui netektų bylinėtis teismuose. Susirinkimo organizavimo tvarką smulkiai reglamentuoja „Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo" 11 straipsnis „Visuotinio susirinkimo šaukimo ir organizavimo tvarka. Sprendimų priėmimas".

Kaip minėta, daugiabučių renovacijos iniciatyva gali būti perduota savivaldybės įmonei, tokiu atveju būsto savininkams patiems nereikia prisiimti jokių organizacinių ir kreditinių įsipareigojimų bei projektų įgyvendinimo rizikų. Jiems reikia tik iš principo pritarti energijos efektyvumą didinančių investicijų projekto įgyvendinimui ir už jų namui padarytas investicijas mokėti sutaupytomis už energiją lėšomis.

Jeigu namo gyventojai savarankiškai, be savivaldybės pabaksnojimo nutaria atnaujinti savo daugiabutį, tai tolimesni (po pritarimo susirinkime) etapai yra: 

• Projekto administratoriaus ar projekto valdytojo pasirinkimas. Projekto administratoriumi gali būti bendrojo naudojimo objektų valdytojas arba savivaldybės programos administratorius. Valstybė daugiabučio modernizavimo administratoriui iki 2 metų apmoka 100 proc. (bet ne daugiau nei 0,35 Lt už 1 kv. m bendrojo namo ploto) faktinių projekto administravimo išlaidų. Jeigu šias pareigas eina namo administratorius, gyventojai turi išsirinkti bent vieną savo atstovą, kuris teikia pasiūlymus rengiant investicijų projektą, dalyvauja projektavimo ir rangos darbų pirkimo komisijose, prižiūri atnaujinimo darbų eigą;
• Investicijų plano parengimas. Atrinkta įmonė ar rangovas parengia investicijų planą, kuriame pateikia informaciją apie namo būklę, numatomas modernizavimo priemones, preliminarią jų kainą ir kitus susijusius klausimus;
• Viešas investicijų plano aptarimas su gyventojais ir pritarimas jam (turi pritarti pusė butų savininkų plius vienas). Jei gyventojai investicijų planui nepritaria, jo rengimo išlaidas turi apmokėti patys arba iš bendrijos lėšų. Aptarime išsakomos pastabos, pageidavimai, pagal kuriuos planas gali būti tikslinamas. Planas pateikiamas ir suderinamas su Būsto energijos taupymo agentūra (BETA);
• Modernizavimo administratorius pasirinktam bankui pateikia paraišką kreditui gauti, investicijų planą, kitus reikiamus dokumentus. Bankas, įvertinęs paraišką, ją patvirtina arba nepatvirtina. Jei nepatvirtina - būtina paraišką taisyti ar kreiptis į kitą banką. Patvirtinus pasirašoma sutartis su banku;
• Skelbiami konkursai techninio darbo projekto parengimui, statybos techninės priežiūros paslaugos pirkimui. Išrenkamas statybos darbų rangovas, statybos techninis prižiūrėtojas (jo darbą apmoka valstybė). Galutinis sprendimas suderinamas su BETA;
• Pradedami namo atnaujinimo darbai. Jie vykdomi pagal investicijų planą ir techninį projektą;
• Darbų priėmimo-perdavimo aktai rengiami periodiškai, dažniausiai kas mėnesį. Baigus darbus, surašomas darbų užbaigimo aktas. Jį pasirašo administratorius, rangovas, BETA atstovas ir statybos techninę priežiūrą vykdęs specialistas.
• Pinigai statybos darbus vykdančiam rangovui išmokami pateikus bankui atliktų darbų aktą ir sąskaitą faktūrą;

Išvardinti modernizavimo eigos etapai yra tarsi didelės tarpinės stotys, tarp kurių yra daugybė nežinomųjų, su kuriais gali susidurti tiek modernizavimo administratorius, tiek rangovai bei  gyventojai. 

Daugiabučio renovacijos užsakovo patirtis

Prieš porą metų modernizuoto Vilniaus Žirmūnų g. 81-ojo namo buvęs bendrijos pirmininkas Gediminas Saprika pasakoja, kad namą modernizavo dar pagal ankstesnį programos modelį. Tuomet buvo kompensuojama 50 proc. energiją taupančių daugiabučio atnaujinimo priemonių, bet kredito palūkanos buvo didesnės. Jis sako iš savo patirties pastebėjęs keletą dėsningumų, į kuriuos modernizavimo administratoriams ir daugiabučių gyventojams pataria atkreipti dėmesį.

• Labai svarbi yra techninio darbo projekto kokybė, jo detalizavimas. Labai dažnai tekdavo iš statybininkų girdėti priekaištų, kad neaišku, kaip įvykdyti vieną ar kitą darbą.
• Techninės priežiūros intensyvumas. Nors didesnių priekaištų techninės priežiūros specialistui neturi, tačiau būtų buvę geriau, jei jis statybos darbų vietoje būtų praleidęs daugiau laiko.
• Gyventojų iniciatyva ir darbų priežiūra. Pravartu iniciatyviems gyventojams pasidomėti darbų technologijomis (informacijos yra tikrai daug) ir stebėti statybininkų darbą. Nors šie skundžiasi, kad dirba šimtas techninių prižiūrėtojų, bet kokybė laimi.
• Nepavyko išspręsti papildomų radiatorių butuose problemos. Iš 100 Žirmūnų g. 81-ojo namo butų maždaug 40-yje buvo įrengti papildomi radiatoriai. Jeigu šildymo sistemos projekto (su faktiškai esančiais radiatoriais) parengimas butų buvęs įtrauktas į investicijų planą ir gavęs gyventojų pritarimą, kiekvienas butas mokėtų už šilumą pagal faktinį jos suvartojimą.

Daugiabučio renovacijos rangovo pastebėjimai

UAB „Pastatų diagnostika ir statyba" atlieka daugiabučių modernizavimo  darbus. Įmonės vadovas Gediminas Butkus pastebi, kad būtų logiška, jei rangos darbų sutartyje  būtų nurodyta, kiek name bus sutaupyta šilumos energijos atlikus tam tikrus darbus.  Taip yra kitose Europos šalyse - sudarant sutartį su rangovu sutartyje įrašoma, kiek kilovatvalandžių po renovacijos daugiabutis suvartos pastato šildymui ir kokios sankcijos laukia rangovo, jeigu taip nebus. Tai didžiausia paskata rangovui dirbti tik kokybiškai, be klaidų. Svarbiausia, kad numatyta atsakomybė už nepasiteisinusią renovaciją. Pas mus taip nėra. Jo nuomone, renovacija turėtų būti su įžvalga į ateitį - kokią energinę klasę pasieks daugiabutis po renovavimo ir kokia bus dar po 10 metų.

Nei atnaujinimo metu, nei po jo neatliekami tyrimai, kurie leistų įvertinti, ar pastatas tvarkingai ir kokybiškai renovuotas, ar nėra didelių statybos defektų. Visiems tik svarbu, kad namas estetiškai ir gražiai atrodytų. Gyventojai ima paskolą ne metams ar dviems, tai yra investicija į ateitį, taigi ir požiūris į atnaujinimą turi būti labai atsakingas.

Dar viena problema ta, kad prieš renovaciją neatliekami išsamūs daugiabučio tyrimai. Dažniausiai pasitenkinama vizualine apžiūra, apeliuojama į projektų tipiškumą ir standartinį pastatų nusidėvėjimą. 

Ne visada verta ieškoti mažiausios medžiagų ir darbų kainos. Rangovą reikia rinktis pagal ekonomiškai pagrįstos kainos kriterijų.

Dabar iš techninės priežiūros specialisto reikalaujama tik kvalifikacijos atestato. Būtų gerai, jei specialistas turėtų ne tik atestatą, bet ir termovizorių, aplinkos parametrų matuoklį, stiklo paketų kokybės nustatymo prietaisą ir kitus šiandien naudojamus prietaisus. Kai rangovas matys kvalifikuotą ir principingą specialistą, stebintį atlikto darbo kokybę ir nustatantį jį ne tik iš akies, bet ir prietaisais, tai rangovas pasitemps ir darbus atliks kokybiškai bei labai gerai, naudos tik  kokybiškas medžiagas, vengs prastų.

Ne paslaptis, kad pradedant modernizuoti daugiabutį techniniam prižiūrėtojui ir užsakovui net nepateikiami naudojamų medžiagų sertifikatai ar deklaracijos. Arba pateikiami vieni, o naudojamos kitos medžiagos. Techninio prižiūrėtojo prievolė prižiūrėti, kad būtų naudojamos sertifikuotos ir tinkamos medžiagos.

Dažnai rangovai net nesivargina į pastato konstrukcijas instaliuotos termoizoliacinės medžiagos apsaugoti nuo tiesioginio atmosferos poveikio (paprasčiau tariant, uždengti), o tai gali gerokai pabloginti tos medžiagos savybes - sudrėkusi termoizoliacija šilumos neizoliuoja.  

Taigi reikia nepamiršti, kad namo modernizavimo tikslas - sutaupyti šilumos, sukurti pridėtinę statybos vertę. 

Jeigu modernizavimas bus atliktas bet kaip, nemokšiškai, darbų kokybė prasta, tai nepraeis nė keleri metai, o pastatas vėl bus apgailėtinos būklės.  Žinios apie nevykusį, o dėl to ir nereikalingą modernizavimą sklinda žaibo greičiu ir pasekmes ištaisyti daug sunkiau, nei jų nesukurti. 

Savanoriškos daugiabučio renovacijos rezultatai

Minėtame atnaujintame Žirmūnų g. 81-ajame daugiabutyje po modernizavimo šildymo sezono metu sunaudojama apie 40 proc. mažiau šilumos energijos. Panašūs rezultatai gaunami daugumoje atnaujintų daugiabučių. Tačiau visi kalbinti pašnekovai pabrėžia, kad gerus rezultatus duoda tik kompleksinė renovacija - t.y. atitvarų šiltinimas ir inžinerinių sistemų modernizavimas.

2011 metais tuometinės Būsto ir urbanistinės plėtros agentūros užsakymu atlikus 20-ies daugiabučių modernizavimo investicijų projektų techninę-ekonominę analizę, buvo padarytos išvados, kad: 

• Santykinės investicijos pastatuose svyravo nuo 153,11 iki 1110,29 Lt/m² pastato šildomo ploto (vidutiniškai 406,4 Lt/m²);
• Paprastasis investicinių projektų atsipirkimo laikas (pagal ataskaitos rengimo metu (2011.12.01) galiojančias šilumos energijos kainas) siekia nuo 9,5 iki 64 metų, vidutiniškai - 25 metai ir yra 25  proc. mažesnis nei buvo užfiksuota rengiant 2009 m. modernizuotų daugiabučių stebėsenos ataskaitą (buvo 33,8 metų);
• Įvertinus valstybės suteiktą paramą, gyventojų investuotų lėšų atžvilgiu investicinių projektų atsipirkimo laikas (perskaičiavus pagal 2011.12.01 galiojančias šilumos energijos kainas) siekia nuo 4,76 iki 33,25 metų (vidutiniškai 13,69 metų);
• Darbe atlikta šilumos energijos kainų prognozė rodo, kad egzistuoja didelė šilumos kainų didėjimo tikimybė, todėl ateityje projektų atsipirkimo laikas turėtų mažėti ir ekonominiai rodikliai - gerėti;
• Populiariausia savo apimtimi ir numatyta skirti lėšų dalimi pastatų modernizavimo priemonė analizuotuose namuose buvo pastatų išorės sienų šiltinimas (ši priemonė vienokia ar kitokia apimtimi buvo įgyvendinta visuose analizuotuose pastatuose). Kitos priemonės buvo mažiau populiarios, nors butų langai buvo keičiami visuose pastatuose, išskyrus vieną. Nei viename iš analizuotų pastatų nebuvo šiltinamos apatinio aukšto grindys bei nebuvo tvarkoma ventiliacijos sistema. Ventiliacijos sistemų modernizavimas ateityje turėtų būti skatinamas aktyviau, nes tai susiję ne tik su šilumos nuostolių sumažinimu, bet ir tinkamų komforto bei sveikos gyvenamosios aplinkos sąlygų užtikrinimu;  

Danutė Ramoškevičiūtė

Autorės nuotrauka

Statybų ir būsto gido Asa.lt informaciją atgaminti visuomenės informavimo priemonėse bei interneto tinklalapiuose be raštiško UAB "IKS" sutikimo draudžiama.