Nerenovuotų daugiabučių gyventojai su pavydu žvelgia į atnaujintus kaimynų namus. Renovuotuose daugiabučiuose butai brangesni, mažesnės šildymo sąskaitos ir geresnė gyvenimo kokybė. Sprendimai, lemiantys daugiabučio modernizavimo rezultatą.

Kol kas Lietuvoje atliekama tik 2 proc. statybos darbų, susijusių su renovacija. Europos Sąjungos tikslas yra, kad renovacija ES šalyse sudarytų 30 proc. statybinės rangos darbų apimties, nes tiek Lietuvoje, tiek kitose šalyse dar labai daug energiškai neefektyvių pastatų. Naujos Vyriausybės programoje numatyta remti ES inicijuojamą renovacijos bangą ir pasiekti 1000 namų renovavimo spartą per metus. Aplinkos ministras Simonas Gentvilas mano, kad "reikia projektus didinti, kad būtų renovuojama ne po vieną namą, bet po dešimt - tuomet ateis ir didesnė kompetencija, didesnės įmonės, kokybiškesni sprendimai".

Daugiabučio modernizavimo aspektai

Daugiabučio modernizavimą gali organizuoti gyventojų bendrija arba savivaldybės įmonė. Pirmuoju atveju to imasi gyventojų pasirinktas administratorius ar bendrijos pirmininkas ir paprastai tai yra efektyviau. Kaip rodo praktika, toks žmogus paprastai būna neabejingas renovacijos procesui, domisi ir kontroliuoja visus etapus. Geriausia, jei tai yra inžinerinį išsilavinimą turintis žmogus, tačiau, net jei tai ir humanitaras, bet sugebantis įsigilinti į statybos ir inžinerijos specifiką, irgi gerai. Svarbiausia, kad organizatorius būtų entuziastas, nedirbtų formaliai ir „valdiškai".

Prieš gerą dešimtmetį Panevėžyje, Marijonų g. 31A, ant kurio stogo buvo įrengti saulės kolektoriai, modernizavimą organizavo bendrijos valdybos pirmininkė, lietuvių kalbos mokytoja Birutė Valkiūnienė. Pasiektas rezultatas sulaukė didžiulio dėmesio, gyventojų palaikymo ir tapo pavyzdžiu, kaip šiuolaikiškai galima modernizuoti  1958 metais statytą namą.

Modernizavimu domėjosi ir Lietuvos prezidentas Valdas Adamkus. Dešinėje - Panevėžio Marijonų g. 31 bendrijos pirmininkė Birutė Valkiūnienė.

1958 metų statybos renovuotas daugiabutis Panevėžyje.

Didelė kliūtis namų modernizavimui anksčiau būdavo ta, kad gyventojai patys turėdavo mokėti projekto adminstratoriui arba jis turėdavo dirbti veltui. Dabar daugiabučio namo modernizavimo administratoriaus darbą apmoka valstybė. Neseniai padidintas valstybės paramos tarifas - C ir B energinės klasės siekiančių namų renovacijos projektų administratorių apmokėjimo tarifas yra 3,5 Eur/kv.m, A klasių siekiantiems projektams - 4,5 Eur/kv.m per visą projekto įgyvendinimo laikotarpį. 20 proc. šios sumos mokama įsigijus statybos rangos darbus, 60 proc. - projekto įgyvendinimo metu ir 20 proc. - renovacijai pasibaigus.

Namo modernizavimo administratoriaus apmokėjimo schema. AI - administravimo išlaidos.

Valstybės parama daugiabučio modernizavimui

Valstybė 100 proc. apmoka energinio sertifikato parengimą prieš renovaciją ir po jos, investicijų plano, techninio darbo projekto ir jo ekspertizės kaštus. Taip pat 100 proc. apmokama techninė priežiūra, projekto administravimo išlaidos.

Kita valstybės parama daugiabučiams modernizuoti siekia 30 proc. namo energinį efektyvumą didinančioms priemonėms, ji suteikiama įgyvendinus projektą. Papildomai dar 10 proc. kompensuojamas šilumos punkto įrengimas arba automatizavimas, šildymo sistemos subalansavimas, pertvarkymas ar keitimas, termoreguliatorių ir /arba apskaitos sistemos įrengimas.

Energinį efektyvumą didinančios arba energijos vartojimo mažinimą skatinančios priemonės yra pastato stogo ir fasadų apšiltinimas, langų keitimas, balkonų įstiklinimas, šildymo ir karšto vandens sistemų pertvarka ar keitimas, laiptinių langų, lauko durų keitimas, įskaitant apdailos darbus, įėjimo laiptų remontas ir pritaikymas neįgaliųjų poreikiams, rūsio perdangos šiltinimas ir kt.

Socialiai remtiniems gyventojams, turintiems teisę į šildymo kompensaciją, renovacija apmokama 100 procentų, įskaitant kiekvieno mėnesio kredito ir palūkanų apmokėjimą.

Gyventojams reiktų žinoti, kad, priklausomai nuo namo būklės ir statuso, gali atsirasti papildomų išlaidų. Tai Registrų centro paslaugos,  kadastriniai matavimai, paveldosaugos reikalavimai, papildomi darbai, kuriems poreikis gali atsirasti renovacijos eigoje ir kurie negali būti finansuojami pagal programą, šilumos punkto išsipirkimas.

Daugiabučio modernizavimo etapai

Pagrindiniai daugiabučio modernizavimo etapai:

• Sprendimas modernizuoti namą;
• Pastato inžinerinis ir energinis auditas:
• Investicijų plano rengimas ir gyventojų pritarimas;
• Finansavimo užsitikrinimas;
• Techninio darbo projekto parengimas ir projekto ekspertizė;
• Statybą leidžiančio dokumento gavimas;
• Rangovo ir techninio prižiūrėtojo samdymas;
• Daugiabučio atnaujinimo darbai;
• Statybos užbaigimas ir atliktų darbų priėmimas;

Daugiabučio modernizavimo procesas prasideda nuo visuotinio butų savininkų susirinkimo organizavimo fiziniu arba nuotoliniu būdu. Jį gali organizuoti bendrijos valdyba arba namo administratorius. Karantino metu toks susirinkimas gali vykti ir online. Už renovaciją turi pasisakyti dauguma butų savininkų, t.y., 50 proc. + 1 (vienas butas turi vieną balsą). Balsuoti galima susirinkime gyvai arba raštu.

Priėmus nutarimą modernizuoti ir išrinkus (paskyrus, jei modernizavimą organizuoja savivaldybės įmonė) administratorių, užsakomas investicijų planas (IP).

Daugiabučio modernizavimo investicijų planas

Daugiabučio modernizavimo administratorius konkurso būdu atrenka investicinio plano rengėją. Atrinkta įmonė ar fizinis asmuo parengia daugiabučio namo atnaujinimo investicinį planą, kuriame nurodomi pagrindiniai namo duomenys, namo konstrukcijų ir inžinerinių sistemų būklė, numatomos namo atnaujinimo priemonės, preliminari kaina, atnaujinimo atsipirkimo laikas ir kiti aspektai.

Investicinio plano rengėjas parengia du modernizavimo priemonių variantus su skirtingomis medžiagomis ir sprendimais, paprastai ir skirtinga kaina. Šių planų aptarimas turi būti viešas, už vieną iš variantų turi būti balsuojama.

Šiame etape prasideda techninių sprendimų, kurie turės įtakos modernizavimo kokybei, priėmimas. Todėl labai svarbu, kad administratorius išnagrinėtų siūlomas priemones, patikrintų, ar jos siejamos su kitais sprendimais. Pavyzdžiui, jei apšiltinamos sienos, turi būti sprendžiamas šildymo sistemos subalansavimas, vėdinimo klausimas.  Investicijų plane nurodoma, kokią energijos efektyvumo klasė bus pasiekta pasirinkus vieną ar kitą variantą, taip pat numatoma modernizavimo kaina kvadratiniam buto metrui, finansavimo planas. Priemonių planai gali skirtis medžiagomis, detalėmis, komforto lygiu.

Visų sprendimų rezultatus, pasitelkęs specialistus, gyventojams turėtų paaiškinti projekto administratorius. Šių planų aptarimas turi būti viešas, investicinis planas aptariant jį gali būti koreguojamas.

Gavęs gyventojų pritarimą projekto administratorius kreipiasi į Būsto energijos taupymo agentūrą, jei projektas patvirtinamas - į kreditavimo įstaigą. Gavęs kreditavimo patvirtinimą ir statybos leidimą projekto administratorius organizuoja rangovo pasirinkimo konkursą.

Investicijų plane numatomos visos priemonės, kurias privalės įgyvendinti statybos darbų rangovas. Todėl šis modernizavimo etapas labai svarbus pasirenkant vieną ar kitą sprendimą.

Stogo renovacija daugiabutyje

Senų daugiabučių stogai nėra apšiltinti, jie nesandarūs, todėl beveik visuose investicijų planuose numatomas stogo šiltinimas, nauja stogo danga, naujų vėdinimo kaminėlių, lietaus nuvedimo sistemos įrengimas. Nors investicijų plane nurodomos medžiagos, žinotina, kad labai svarbu, jog rangovas pasirinktų ne atskiras medžiagas, o vieną ir gamintojų siūlomų sistemų. Tą galima fiksuoti investicijų plane.

Termoizoliacinių medžiagų gamintojai turi patikrintas sistemas, kurios pritaikytos būtent renovuojamiems plokštiems stogams. Tai reiškia, kad sistemoje numatyti visi reikalingi sluoksniai, plėvelės, nuolydžio formavimo būdai, lietaus nuvedimas ir kitos priemonės. Be to, sistemų gamintojai turi parengę darbų atlikimo technologijas, sistemos yra sertifikuotos ir tai garantuoja gerą rezultatą. Jei rangovas renkasi pavienes medžiagas, nėra garantijos, kad bus laikomasi technologinių reikalavimų, sudaroma galimybė „pataupyti".

Sienų šiltinimas daugiabutyje

Dažniausiai viename iš investicijų plano variantų būna parinktas apšiltinimas putplasčiu, kitame - mineraline vata. Taip pat ir skirtingi fasadų apdailos būdai - tinkuojamas arba vėdinamas fasadas. Ir vienas ir kitas šiltinimo bei apdailos būdas turi privalumų ir trūkumų, kokį pasirinkti - gyventojų apsisprendimo reikalas. Tačiau tinkamam apsisprendimui reikia šiek tiek žinių ir situacijos įvertinimo. Pavyzdžiui, jei namas yra triukšmingoje gatvėje, vertą jį šiltinti akmens vata, nes ši medžiaga gerai izoliuoja garsą. Jei namas netoli parko, kad tinkuotos sienos greitai neužsiterštų, geriau apdailinti sienas lakštinėmis medžiagomis.

Rinktis vėdinamo fasado sistemą ar nevėdinamo, daug priklauso nuo esamų sienų būklės. Jei jos labai nelygios, gelbėja nevėdinamo fasado sistema. Niuansų daug, todėl reikia atsižvelgti į situaciją ir nepasiduoti gražbyliavimams. Kuo daugiau klausimų gyventojai užduoda investicijų plano rengėjui, administratoriui, kuo daugiau gauna argumentuotų atsakymų, tuo racionalesnis bus pasirinkimas. Šiame etape pirmoje vietoje turėtų būti renovacijos rezultatas, bet ne kaina. Nes pasirinkus pigiausią kainą, modernizavimo rezultatas gali džiuginti neilgai.

Vėdinimo įrengimas daugiabutyje

Viešojoje erdvėje yra daug neigiamų atsiliepimų apie modernizavimo naudą vien dėl to, kad juose neįrengiama vėdinimo sistema ir butuose atsiranda pelėsis. Gyventojai to nežinodami kaltina visas modernizavimo priemones. O problema tik ta, kad natūralus vėdinimas per nesandarias sienas ir langus nebevyksta, o priverstinis vėdinimas neįrengiamas.

Atnaujinant daugiabutį rekomenduojama, kad būtų išvalyti vėdinimo kanalai, pakeistos vėdinimo grotelės, vėdinimo kanalų išvadai būtų virš stogo reikiamame, ne mažesniame kaip 0,4 m aukštyje. Tačiau tai tik esamos vėdinimo sistemos gerinimas. Norint, kad vėdinimas bute būtų pilnavertis, kad neįsiveistų pelėsiai, reikia įrengti rekuperacinę sistemą - centralizuotą arba decentralizuotą atskirai kiekviename bute, galima ir hibridinė sistema.

Paprastesnis ir efektyvesnis vėdinimo sistemos variantas daugiabutyje (arba atskiroje laiptinėje) yra įsirengti vieną siurblį, kuris trauktų orą iš visų butų ir centralizuotai jį pašalintų. Ortakynus, per kuriuos oras patektų į butus ir būtų iš jų pašalinamas, galima montuoti renovuojamo pastato šiltinimo sluoksnyje.

Sprendimų yra daug, suprantama, jie kainuoja. Bet tikrai neverta taupyti sveikatos sąskaita, nes jau yra daygybė tyrimų, kurie įrodo, koks žalingas sveikatai yra nepakankamas vėdinimas ir pelėsiai, šviežio oro trūkumas.

Langų keitimas daugiabutyje

Nors daugelis gyventojų langus yra pasikeitę, tačiau būtent langai dažnai tampa pelėsių atsiradimo priežastimi, nes jie yra sandarūs, o vėdinimo sistemos nėra.

Jeigu langai keičiami šiltinant sienas,  atsiranda galimybė juos suomontuoti šiltinimo sluoksnyje. Tai taupo šilumą, pagerina fasadų išvaizdą, „išnešti" arčiau sienų paviršiaus langai praleidžia daugiau šviesos.  Antra,  modernesni langai gali prisidėti prie butų vėdinimo, aprūpinimo šviežiu oru neprarandant šilumos. Rinkoje yra langų su šilumokaičiais, su efektyviomis orlaidėmis.

Austrijoje, Linco mieste renovuotame daugiabutyje langai įstatyti šiltinimo sluoksnyje, rėmuose yra orlaidės-mini rekuperatoriai, pašildantys į vidų įeinantį orą.

Atsinaujinantys energijos šaltiniai daugiabutyje

Tvarkant šildymo ir karšto vandens sistemą, daugiabutyje galima įsirengti atsinaujinančius energijos šaltinius. Tai gali būti saulės kolektoriai karštam vandeniui ruošti arba saulės jėgainė gaminanti elektros energiją. Alternatyvius energijos šaltinius įsidiegę daugiabučiai suvartoja mažiau šilumos energijos lyginant ne tik su nerenovuotais daugiabučiais, bet ir su naujos statybos namais. Skaičiuojama, kad naujuose namuose alternatyvūs energijos šaltiniai atsiperka per keliolika metų, o renovuotuose daugiabučiuose dar greičiau, nes atsinaujinančių išteklių diegimui, kaip ir kitoms atnaujinimo priemonėmis, skiriama 30 proc. valstybės parama. Plokščias stogas parankus saulės kolektoriams, saulės jėgainės moduliams įrengti. Visa tai mažina šilumos energijos sąnaudas, vartotojai tampa mažiau priklausomi nuo centralizuoto šilumos tiekimo. Kaip rodo praktika, saulės kolektorių generuojama šiluma vasaros metu visiškai tenkina karšto vandens poreikį, užtikrina karšto vandens cirkuliaciją gyvatukuose.

Beje, jau nuo 2020 -ųjų metų modernizuojamuose, didesniuose nei 1500 kv.m ploto daugiabučiuose namuose privaloma įrengti saulės jėgaines, gaminančias elektrą namo bendrojo naudojimo reikmėms (patalpoms apšviesti ir pan.). Vasaros metu saulės pagamintą elektrą gyventojų bendrija gali perduoti saugoti elektros tinklų įmonėms ir panaudoti žiemą.

Papildomas mansardinis aukštas ant daugiabučio stogo

Patraukli idėja yra modernizuojant daugiabutį ant stogo įrengti papildomą aukštą. Toks sprendimas gyventojams gali atpiginti namo renovaciją arba ji gali ir visiškai nieko nekainuoti, tik sutikimą įrengti mansardą. Plokšti stogai būtų panaudojami kaip naujos statybų aikštelės.

Rangovas turėdamas leidimą statyti papildomą aukštą renovuoja daugiabutį namą, o anstate įrengtus butus parduoda ir kompensuoja savo išlaidas. Toks sprendimas būtų ypatingai patrauklus daugiabučiuose, kurie yra prestižinėse vietose. Yra tik vienintelis „bet", dėl ko rangovai vengia antstatų statybos ant daugiabučių - dėl nesutvarkytų juridinių klausimų sudėtinga gauti gyventojų pritarimą. Gal pagaliau Aplinkos ministerija galėtų tą padaryti?

Antstato įrengimas ant daugiabučio stogo. Lengvų konstrukcijų papildomas aukštas pastato apkrovas didina palyginti nedaug, tokie sprendimai galimi ant daugelio daugiabučių stogų.

Panaudojant lengvas konstrukcijas - santvaras ar surinktus modulius mansardinio aukšto įrengimas labai supaprastėja. Mansardą galima įrengti neardant esamo stogo. Tai labai geras sprendimas modernizuoti daugiabučius įrengiant nedidelius ekonominės klasės butus ar biurus. Prie daugelio daugiabučių galima įrengti ir papildomą laiptinę ar liftą, kad gyventojai nepajustų padidėjusio žmonių srauto.

Tokie sprendimai jau naudojami Europos šalyse, parengtą modulinio tipo anstatą turi stogo langų gamintojas „Velux".  Moduliniai antstatai gaminami gamykloje ir gatavi užkeliami ant daugiabučio stogo. Jie suprojektuoti kaip energijos nevartojantys ir nedidinantys anglies dvideginio išmetimų pastatai.

Energijos nevartojantis modulinis antstatas.

Papildomo modulinio aukšto net nereikia prijungti prie esamo pastato šildymo sistemos, nes į modulių stogą integruota saulės jėgainė ir priestatas energijos požiūriu yra visiškai autonominiai. Tokių antstatų gamybos galėtų imtis ir modulinių namų gamintojai Lietuvoje, tačiau, kaip minėjome, reikalinga juridinė bazė, pradiniame etape galbūt ir valstybės parama. Tačiau, jeigu atsirastų daugiau daugiabučių modernizavimo būdų, šis procesas taptų patrauklesniu gyventojams, tuo pačiu naudingas ir valstybės ekonomikai. Daugiabučių modernizavimo būdų galimybės dar neišnaudotos ir jų yra daug.

ASA.LT informacija