Kauno naujų butų rinka pasižymi augimu, 2018 metais Kaune gyvenamoji statyba plėtojama net 30-yje naujų projektų. Daugiausia naujų butų pastatoma centrinėje Kauno dalyje, didėja visiškai įrengtų butų pasiūla ir paklausa.

Naujos statybos butai su daline apdaila Kaune, „Žaliakalnio terasos" įrenginėjamas butas

Nauji butai Kaune

Kad naujos statybos butų rinka reaguoja į investicijų regione gausėjimą, gerėjančias ekonomines sąlygas, liudija faktas, jog per pastarąjį pusmetį Kauno butų rinkoje stebimas didžiulis šuolis.

2018 metais Kaune būsto plėtotojai planuoja baigti net iki 1100 naujų butų daugiabučiuose namuose statybą ir taip pakartoti prieš 10 metų užfiksuotus rekordinius plėtros rodiklius. Vien per šiuos metus pirkėjams bus pasiūlyta naujų butų 30-tyje skirtingų projektų. Pavyzdžiui, 2008 metais Kaune pardavimui buvo pastatyta 1070 butų 15-oje skirtingų daugiabučių projektų. Šiais metais dėl skirtingų projektų gausos pirkėjai turės net platesnį pasirinkimą nei prieš 10 metų.

„Ober-Haus" duomenimis, Kaune per 2017 metus iš viso pastatyti 633 butai daugiabučiuose namuose arba net 92 proc. daugiau nei jų buvo pastatyta 2016 metais.

Vilniuje - kainų  stagnacija, Kaune - nuosaikus didėjimas

Vilniuje stebimos nedidelės neigiamos naujos statybos butų pardavimo kainų tendencijos. Per 2018 metų pirmąjį pusmetį Vilniuje naujos statybos butų kainos smuktelėjo 0,2 - 0,3 proc. Nors tai ir nežymus butų kainų sumažėjimas, tačiau tokios tendencijos fiksuojamos pirmą kartą per pastaruosius trejus metus. Pastarąjį kartą butų kainų sumažėjimas (tiek senos, tiek naujos statybos) Vilniuje buvo fiksuotas 2014 metų antrojoje pusėje, kuomet susiklosčiusi geopolitinė situacija turėjo neigiamos įtakos tiek šalies verslui, tiek gyventojams.

Ober-Haus" duomenimis, per 2018 metų pirmąjį pusmetį butų (ne tik naujų) kainos Panevėžyje vidutiniškai išaugo 4,8 proc., Šiauliuose -3,5 proc., Klaipėdoje -1,9 proc., Kaune -1,7 proc., naujų butų kainos Kaune ūgtelėjo 1,9 proc.

Antrajame pagal dydį šalies mieste, į kurį ateina investicijos, būsto plėtotojai įjungė aukštesnę pavarą - ypatingai tai matosi stebint daugiabučių plėtrą pastaruosius kelerius metus.

 

Nepaisant kuklesnių naujų butų realizacijos rodiklių 2018 metais, bendras šių metų butų rinkos aktyvumas pirminėje rinkoje buvo ketvirtadaliu didesnis nei 2016 metais. Tolimesnės naujai statomo būsto realizacijos apimtys priklausys ne tik nuo bendros ekonominės situacijos tiek šalyje, tiek Kauno regione, bet ir nuo tolimesnių naujų projektų plėtros apimčių. Kol kas matosi, kad būsto plėtotojai patikėjo Kaunu ir nežada sustoti. Taip pat Kaune pastarąjį pusmetį stebimos ir teigiamos naujos statybos butų pardavimo kainų tendencijos. Per 2018 metų pirmąjį pusmetį naujos statybos butų kainos Kaune didėjo 1,9 proc.

Nauji butai Kauno centre

Apžvelgdamas naujų butų Kaune rinką, Lietuvos nekilnojamojo turto agentūrų asociacijos (LNTAA) sertifikuotas NT ekspertas Antanas Kišūnas pastebi, kad daugiausia daugiabučių statoma centrinėje miesto dalyje. Kadangi Kaune kol kas nejuntama naujos statybos butų pertekliaus, vystytojai koncentruojasi į centrinę miesto dalį, kur geriau išplėtota socialinė infrastruktūra, patogus susisiekimas nuosavu ir viešuoju transportu. Atokesniuose Kauno rajonuose didelių daugiabučių projektų nėra, nebent pavieniai nedideli 20-30 butų projektukai. Jo nuomone, šioks toks suaktyvėjimas stebimas Kauno rajone, kur statomi ekonominės klasės daugiabučiai (Jonučiai, Giraitė, Užliediai). Bet tai nėra masininis reiškinys.

Kad Kaune butų rinka aktyvi, rodo ir tai, jog maždaug 70 proc. butų nuperkama iki namo pridavimo, likusi dalis - per 3-12 mėnesių. Pastebėta, kad naujus butus Kaune, ypač centrinėje miesto dalyje, nuomai perka ir vilniečiai.

Pirmasis didesnis naujos statybos objektas Žaliakalnyje yra gyvenamasis kompleksas "Žaliakalnio terasos". Pasak projekto vystytojų, tai aukščiausias Kauno pastatas nuo jūros lygio. Nuo šio pastato terasų atsiveria puikūs vaizdai į aplinkinius rajonus. „Žaliakalnio terasos" - įdomus naujos statybos daugiabutis Kaune. Pastatytas viename iš mėgstamiausių Kauno rajonų, Dainavos ir Žaliakalnio rajonų sankirtoje. Aplinkui gausu mokyklų, darželių, gydymo ir pramogų  įstaigų. Pastatas daugiafunkcis. Apatiniame aukšte - paslaugas teikiantys salonai, antrame aukšte - biurai, viršutiniai aukštai - gyvenamieji. Daigiabutyje įrengtos net kelios gyventojams priklausančios bendros zonos su želdynais, vaikų žaidimo aikštelėmis, minigolfo aikštele. Daug parkingo vietų aplink pastatą ir požeminėje aikštelėje. Butai erdvūs ir patogaus suplanavimo. Iš didelių terasų atsiveria nuostabi Kauno panorama. Butai su daline apdaila arba įrengti. Dalinės apdailos butuose sienos tinkuotos, grindys išlygintos smėliniu betonu. Pastatas su puikia šilumos izoliacija, terasos prie pastato priglaustos, neturi su juo bendrų konstrukcijų, dėl šios priežasties jungčių vietose nėra šilumos tiltelių, visas namas šiltesnis. Šiluma reguliuojama kiekvienam mazgui.

„Ober-Haus" duomenimis, per 2018 metų pirmąjį pusmetį Kaune tiesiogiai iš statytojų buvo nupirkti arba rezervuoti 356 naujos statybos butai.

Kaunas nuo seno garsėja kokybiška individualių namų architektūra ir talentingais architektais. Ar ši savybė būdinga ir naujiems daugiabučiams? Ar yra išskirtinės architektūros ir išskirtinės kokybės daugiabučių projektų?

NT ekspertas A. Kišūnas sako, jog  išskirtinumu pasižymi beveik visi centrinės miesto dalies daugiabučių projektai - Žaliakalnio terasos, Piliamiestis, Parko namai, Ąžuolyno namai, Karaliaus Mindaugo apartamentai ir kt. Dar yra išsskirtinesnis projektas ne centrinėje miesto dalyje  - tai Juozapavičiaus 13.

Butai Kaune su daline ir pilna apdaila

Kuo toliau, tuo daugiau butų nuperkama su pilna apdaila t. y., pasirašoma rangos sutartis su vystytoju. Jei anksčiau plėtotojai kai kuriuose savo projektuose parduodavo apie 3-6 proc. butų su pilna apdaila, tai dabar apie 15-25 proc.

Neįrengti, be apdailos butai populiarūs tik pas mus, užsienio šalyse parduodami ir perkami tik įrengti - su lubų, sienų ir grindų apdaila, su sumontuota elektros instaliacija, dažniausiai ir su santechnikos įranga. Tad žvelgiant į Kauno naujų butų rinkos tendencijas aišku, kad Kaunas artėja prie vakarietiškų standartų.

Pas mus vis dar vyraujančios naujų butų dalinės apdailos pagrindinė priežastis yra finansinė: pirkdami neįrengtus butus žmonės siekia sutaupyti. Jei dalį darbų atlieka patys, tėvai, giminaičiai ar draugai, iš tiesų, sutaupyti galima. Šiek tiek sutaupyti galima, jei darbus atlieka pagal patentus ar individualios veiklos pažymas dirbantys statybininkai, jie moka mažesnius mokesčius.

Bet reiktų nepamiršti, jog įsigijus būstą su daline apdaila gali tekti investuoti daug laiko į darbų organizavimą, papildomai skolintis, įsikėlimas į būstą greičiausiai užtruks, o išryškėjus apdailos trūkumams, savo samdytų meistrų galima ir nebeprisikviesti.

Kita vertus, žmonės dar labai stipriai jaučia poreikį išreikšti savo individualumą namuose, kad būstas nebūtų panašus į niekieno kito. NT ekspertų nuomone, lietuvių pomėgis patiems įsirengti būstą išsiskiria netgi iš kitų Baltijos šalių gyventojų. Estijoje ir Suomijoje paklausūs beveik identiškai įrengti būstai. Tad plėtotojams, siūlantiems butus su pilna apdaila, erdvės atsiliepti į gyventojų lūkesčius, dar yra daug.

Buto su daline apdaila pirkimas

Net 70 proc. naujos statybos butų Kaune nuperkama iki namo pridavimo, vadinasi, lieka šiokia tokia rizika, kad namas gali likti neužbaigtas, nors NT ekspertas A. Kišūnas sako, jog per 2017-2018 metus Kaune nebuvo bankrutavusių daugiabučių statybos vystytojų, „nebent koks smulkus vystytojas, kuris neapskaičiavo savo finansinių galimybių".

Perkant iš seniai rinkoje esančių NT plėtotojų, rizika minimali, ji didėja perkant dar nepastatytą būstą iš nežinomo vystytojo.

Perkant dalinės apdailos būstą atidžiai patikrinkite, ar atlikti visi darbai, kurie įtraukti į pasiūlymą: ar yra visi įvadai, ar į reikiamus taškus atvesta elektros instaliacija, vėdinimo sistema ir kt. Nepamirškite pasiteirauti, ar bus pastatytas statybinių atliekų konteineris ir kas padengs palyginti brangias statybinių atliekų išvežimo išlaidas. Perkant dar nepastatytą būstą, reiktų būti atidiems, užduoti pardavėjui tikslius klausimus ir surinkti visą būtiną informaciją apie projektą ir jo savininko patikimumą.

Paprašykite pateikti atsakymus į konkrečius klausimus ir juos patvirtinančius dokumentus, jei yra galimybė, juos nusifotografuokite. Klausimai, kuriuos verta užduoti butų pardavėjui:

• Ar žemės sklypas yra pardavėjo nuosavybė, ar yra nuomojamas? Jeigu sklypas nuomojamas iš valstybės, ar pardavėjas turi teisę jame statyti?
• Ar žemės sklypas yra įkeistas ir ar bus įkeistas parduodamas turtas? Kokiomis sąlygomis pardavėjas atsisakys hipotekos, kada pateiks hipotekos kreditoriaus sutikimą sandoriui? Įvertinkite, kas yra hipotekos kreditorius, t. y., jeigu hipotekos kreditorius yra ne bankas ar kita finansų įstaiga, yra rizika, kad hipotekos nebus atsisakoma.
• Kada planuojama užbaigti namą? Kada bus parduodamas turtas?
• Kokios paskirties bus pastatas? Jeigu paskirtis negyvenamoji, būtina įvertinti, kokios yra mokestinės ir teisinės pasekmės bei galimybės naudoti turtą.
• Kokio baigtumo turtas bus parduodamas? Jeigu nebaigus statybos, kada bus organizuojamos statinio užbaigimo procedūros?
• Kur planuojamas automobilių parkavimas? Ar jis garantuotas?
• Kokio apdailos lygio butas bus parduodamas? Reikėtų paprašyti prie sutarties pridėti buto, parkavimo vietos, jeigu ją perkate, planą, dalinės apdailos ir įrengimo aprašymą.
• Jeigu bute bus rekuperacija, pasiteirauti, kokią dalį darbų atliks statytojas, o ką reikės atlikti pačiam pirkėjui.
• Jeigu bute numatomas grindinis šildymas, kokią dalį darbų atliks pardavėjas, o ką reikės atlikti pačiam pirkėjui.
• Būtina pasiteirauti, ar statytojas pats parenka namo administratorių, ar planuoja sudaryti jungtinės veiklos sutartį.

Perkant butą su daline apdaila, būtina iki smulkmenų išsiaiškinti, ką padaro statytojas ir kokie darbai lieka pirkėjui. „Žaliakalnio terasos" buto vonia su šildomomis grindimis

Pastatyto buto pirkimas

Perkant jau pastatytą dalinės apdailos būstą taip pat svarbu surinkti informaciją apie pardavėją, įsitikinti jo patikimumu. Dažniausiai pasitaikanti problema - statytojui bankrutavus dingsta visos jo suteiktos garantijos. To galima išvengti perkant būstą iš žinomo, turinčio ilgametę patirtį, geros reputacijos statytojo, o taip pat paprašant banko garantijos ar draudimo laidavimo rašto.

Perkant pastatytą butą turite daugiau pranašumų, nes:

• išvengiate rizikos, kad būstas liks nepastatytas;
• turite galimybę būstą pamatyti;
• turite galimybę pasisamdyti techninį statybos ekspertą būsto kokybei įvertinti;

Vienintelis trūkumas tas, kad greičiausiai turėsite mažesnį pasirinkimą, nes paprastai pietinės langų orientacijos, su erdviomis terasomis, viršutiniuose aukštuose butai rezervuojami anksčiau, namo dar nepastačius.

Nusprendus pirkti būstą ir šiuo tikslu atlikus mini patikrinimą bei surinkus informaciją apie pastatyto būsto savininką, svarbiausia susitarti su pardavėju dėl pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų.

 

 

Seno buto pirkimas ir remonto vargai

Taip vadinamo antrinio arba senų butų rinka Kaune irgi gana aktyvi.
Registrų centro duomenimis, 2018 metų pirmą pusmetį Kaune iš viso buvo sudaryta 2230 butų sandorių, iš jų 356 naujos statybos butai. Vadinasi, antrinė butų rinka sudarė 1874 butus arba apie 85 proc. butų pardavimų.

Butas sename name turi privalumų ir, deja, daugiau trūkumų. Iš privalumų galima pažymėti daug mažesnę kainą, didesnį mikrorajonų pasirinkimą, galima rasti butų itin patraukliose vietose, kur sukurta infrastruktūra, viešasis transportas. Tačiau Kaunui, kur nauji projektai plėtojami, kaip minėjome, daugiausia miesto centrinėje dalyje, šie kriterijai ne itin aktualūs.

Seno buto trūkumai - sena inžinerinė namo infrastruktūra, kurios be viso daugiabučio renovacijos pakeisti neįmanoma, dideli išlaikymo kaštai, nepatogus buto išplanavimas ir būtinas remontas, NT likvidumo mažėjimas.

Remonto kainas reiktų padalinti į medžiagų ir darbų kainas. Jeigu medžiagų kainas dar galime šiek tiek rinktis, ypač jei pirksime Lenkijoje, tai statybos darbų ir apdailos kainos vis didėja, rasti kokybiškai dirbančius statybininkus sudėtinga ir su jais daug nepasiderėsi, nes dirbantys kokybiškai turi darbo. Be to, remontuojant seną butą reiktų nepamiršti demontavimo ir valymo darbų, grindų, lubų, sienų apdailos šalinimo - šie darbai brangūs, kaip ir statybinių atliekų išvežimas.

ASA.LT informacija