Naujos statybos daugiabučiuose dėl nepakankamo apšvietimo kai kurie butai netenkina gyvenamosios paskirties būsto apšvietimo reikalavimų, todėl parduodami kaip kūrybinės dirbtuvės. Ką tai reiškia? Teisininko ir NT eksperto komentaras.

Tarp naujos statybos daugiabučių pasitaiko tokių, kuriuose dalis butų yra ne gyvenamosios, o kitos paskirties - poilsio, kūrybinių dirbtuvių, komercinės, viešbučio ir pan., nors tokios patalpos parduodamos kaip butai. Dažniausiai ne gyvenamosios paskirties patalpų atsiranda daugiabučiuose, kurie statomi itin tankiose urbanistinėse teritorijose, miestų centruose.

Sostinės Šnipiškių mikrorajone, kuris dabar laikomas kylančiu ir perspektyviu, šiuo metu vystoma apie 15 naujos statybos daugiabučių projektų. Rajonas patrauklus dėl vietos, žemės sklypai brangūs, užstatymas intensyvus. Viename iš plėtojamų daugiabučių projektų visų patalpų nepavyko suprojektuoti taip, kad jos atitiktų gyvenamajai paskirčiai taikomus reikalavimus. Šiuose daugiabučiuose, ypač jų žemesniuose aukštuose, dalis patalpų realizuojamos kaip butai, tačiau turintys kūrybinių dirbtuvių paskirtį, nors viso projekto reklaminiame aprašyme skelbiama, kad „grindis siekiantys aukštos klasės sandarūs langai suteiks namams lengvumo ir erdvės bei užtikrins namų šilumą ir šviesą kiekviename kambaryje. Natūrali dienos šviesa namams suteiks ramybės, o namų gyventojams - visada teigiamas emocijas" . Tiesa, projekto plėtotojas pripažįsta, kad „daliai patalpų statusas (paskirtis) „kūrybinė dirbtuvė" suteiktas dėl mažesnio tiesioginių saulės spindulių patekimo į patalpą (tokių patalpų, pagal šiuo metu galiojančius reglamentus, negalima registruoti kaip gyvenamosios paskirties - butų).  Patalpose galima deklaruoti gyvenamąja vietą".

Ar kūrybinių dirbtuvių statusas nebus kliūtimi tokiose patalpose gyvenant, jas parduodant, ar neteks mokėti didesnių mokesčių?

Teisininko nuomonė dėl kūrybinės paskirties patalpų

Advokatas Vilius Martišius, advokatų kontoros „Metida" partneris sako, jog „teisiškai kūrybinės dirbtuvės priskiriamos gamybos ir pramonės paskirties pastatams. Šis statusas reiškia, kad nurodytose patalpose turėtų būti vykdoma tam tikra kūrybinė/komercinė veikla, o ne gyvenama. Tokių patalpų statybai taikomi ne tokie griežti reikalavimai ir ne taip stipriai atsižvelgiama į vietos, higienos ar planavimo normų reikalavimus nei gyvenamosioms patalpoms, todėl leidimus statybai gauti yra lengviau, o pačias patalpas įrengti pigiau. Įrengiant kūrybines dirbtuves taip pat dažnai naudojami projektavimo sprendimai, kurie nebūtų galimi gyvenamosios paskirties pastatuose. Vienas iš sprendimų - mažesnis nei reikalaujama normose tiesioginių saulės spindulių kiekis. Pažymėtina, kad viename pastate įmanoma įrengti kelių rūšių patalpas, todėl vieni butai, kurie neatitinka gyvenamųjų patalpų reikalavimų, gali būti įforminami, kaip kūrybinės dirbtuvės, kai kiti - gyvenamosios paskirties".

„Ar prie daugiabučio, kur įrengtos kūrybinės dirbtuvės, neprivalomos automobilių parkavimo vietos?"

„Šiuo klausimu vienareikšmiškai atsakyti, kad vieta parkavimui nepriklauso - negalima, tačiau, pagal galiojančius teisės aktus, gamybinėms patalpoms priklauso viena stovėjimo vieta 60 m² darbo patalpų ploto. Kalbant apie daugiabučius namus, turinčius gyvenamosios vietos paskirtį, vienam butui turi būti skiriama viena vieta, todėl jų dažniausiai reikia gerokai daugiau lyginant su gamybinių ar kitų patalpų paskirtimi".

„O kaip dėl NT mokesčio?"

„Nekilnojamojo turto mokestis už kūrybines dirbtuves yra mokamas, nes išimtys šio mokesčio nemokėjimui yra faktiškai nenaudojamas nekilnojamasis turtas, kurio statyba neužbaigta Lietuvos Respublikos Statybos įstatymo nustatyta tvarka arba valdžios ir privataus subjektų partnerystės, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos investicijų įstatyme, pagrindu sukurtas ar įgytas nekilnojamasis turtas, kol vykdoma atitinkama valdžios ir privataus subjektų partnerystės sutartis ir šis nekilnojamasis turtas naudojamas pagal toje sutartyje nustatytą paskirtį. Fizinis asmuo, turintis kūrybines dirbtuves, būtų atleistas nuo NT mokesčio tik tuo atveju, jei  turėtų meno kūrėjo statusą ir naudotų kūrybinės dirbtuvės individualiai kūrybinei veiklai. Kitais atvejais nuo NT mokesčio jis nėra atleidžiamas".

„Kokie iš viso gali būti apribojimai naudojant kūrybines dirbtuves kaip gyvenamosios paskirties būstą?"

„Praktikoje realių apribojimų gyventi ar deklaruoti gyvenamąją vietą tokiose patalpose, galima sakyti, nėra. Teoriškai už patalpų naudojimą ne pagal paskirtį pagal LR administracinių nusižengimų kodeksą gali būti skiriamos baudos iki 1 500 Eur, tačiau tai nutinka labai retai, dažniausiai gavus kito asmens skundą".

NT eksperto nuomonė dėl kūrybinių patalpų statuso

Audrius Šapoka, „Ober-Haus" Būsto departamento vadovas sako, jog tarp plėtojamų daugiabučių projektų yra dalis, kuriuose patalpų paskirtis įvairi -  dalis jų gyvenamosios paskirties, dalis - komercinė, kūrybinių dirbtuvių ir pan. Teisės aktai to nedraudžia.  NT plėtotojai stato daugiabučius ne gyvenamosios paskirties sklypuose, tokiuose pastatuose 51 proc. patalpų turi būti tos paskirties, kurią turi žemės sklypas, o 49 proc. gali būti butai ar kitos paskirties patalpos. Pavyzdžiui, rekreacinės paskirties sklype 51 proc. patalpų privalo būti poilsio paskirties, kitos - bet kurios kitos.

Kūrybinių dirbtuvių ar poilsio paskirties patalpose gyventojai gali deklaruoti gyvenamąją vietą ir gyventi. 2017 metų pabaigoje Valstybinė mokesčių inspekcija išaiškino, kad jei gyventojas  neturi daugiau gyvenamosios paskirties patalpų, jei patalpose deklaruoja gyvenamąją vietą, įrodo, kad deda pastangas pasikeisti patalpų paskirtį, jei daugiabutis turi centralizuotą vandentiekį ir nuotekų šalinimą, tai VMI gyventojus atleidžia nuo nekilnojamojo turto mokesčio.  Įrodymas, kad gyventojas deda pastangas poilsio ar kūrybines dirbtuves pakeisti į gyvenamosios paskirties būstą - prašymas, parašytas savivaldybei.

A.Šapokos teigimu yra atvejų, kai NT plėtotojai negali registruoti gyvenamosios paskirties butų tos pačios paskirties sklype, netgi kai išpildytos visos gyvenamosios paskirties statybos sąlygos, išskyrus insoliacijos reikalavimą. T.y., kai nepakankamas saulės apšvietimas per langus, kuris tam tikrais mėnesiais būtinas ne trumpesnis kaip 2 valandos per dieną.

Pagal negyvenamųjų patalpų sąlygas, jų įrengimui taikomi sumažinti reikalavimai, pavyzdžiui, elektros instaliacijai ir kitai įrangai. Tačiau NT eksperto nuomone, praktikoje daugiabučių projektų plėtotojai, jeigu butus parduoda kaip gyvenamosios paskirties, žemesnių reikalavimų netaiko,  įrengia kaip priklauso įrengti butus. Tiesa, ar visi NT vystytojai laikosi tokios praktikos, jis negalėjo garantuoti. A.Šapokos nuomone, tie projektų plėtotojai, kurie supranta, kad pirkėjai studijuoja perkamo būsto technines ir inžinerines detales, formaliai negyvenamąsias patalpas įrengia kaip butus ir nemanipuliuoja sąvokomis.

Sostinėje naujos statybos tiek gyvenamosios paskirties, tiek negyvenamosios paskirties kvadratinis metras kainuoja labai panašiai, nors ateityje parduoti gyvenamosios paskirties būstą gali būti lengviau. Tiesa, negyvenamosios paskirties butai dažnai statomi itin patraukliose vietose, tad jie turi kitą privalumą.

O ką rinktis - spręsti pirkėjams, žinoma, tik apsiginklavus informacija, pasikonsultavus su bankais, beje, jie ne visada linkę kitos paskirties patalpų įsigijimui suteikti standartinę būsto paskolą,  gali taikyti griežtesnes skolinimosi sąlygas.

Danutė Ramoškevičiūtė