Vilniaus plėtros perspektyva ir gyvenamoji statyba. Kaip įvertinti, ar perkamas būstas ateityje bus patrauklus kitiems pirkėjams, ar jis nenuvertės?

Vilniaus ateities planas

Vilniaus vyriausiasis miesto architektas Mindaugas Pakalnis išskiria tris pagrindines Vilniaus zonas: centrinę, susiformavusią XII-XIX amžiuje, viduriniąją, pastatytą XX amžiuje, ir periferinę, atsiradusią XX-XXI amžiuje. Centrinė - Senamiestis, Šnipiškės, Užupis, dalis Naujamiesčio, vidurinioji - visi sovietmečio rajonai, periferinė - Vilniaus priemiesčiai, kuriuose vyrauja žemaaukštė ir individualių namų statyba. Tai tarsi trys skirtingi miestai su jiems būdingomis problemomis.

Rengiant naują bendrąjį Vilniaus planą buvo atlikta daug skirtingų miesto pjūvių: žalieji plotai, gatvių tinklas, užstatymo intensyvumas, gyventojų amžius, socialinis statusas, netgi pagal išlaikytinių santykį su pajamas turinčiais gyventojais ir kt. Architekto nuomone, lyginant Vilniaus užstatymo intensyvumą su Vakarų Europos miestais, Vilnius yra retai užstatytas miestas, jo tankis dar galėtų didėti 25-30 procentų. „Mažas užstatymo ir apgyvendinimo tankis lemia didesnius infrastruktūros kaštus. Bet dabar individualių namų pastatoma daugiau nei butų, todėl manau, kad butai yra šiek tiek per brangūs", - konstatuoja M. Pakalnis.

Laikoma, kad Vilniaus užstatymo intensyvumas lyginant su Vakarų Europos miestais yra per mažas.

Rengiant bendrąjį Vilniaus planą buvo pasirinkta daugiacentrio miesto koncepcija ir plėtra palei transporto koridorius. Tai reiškia, kad bus vystomi keli papildomi miesto centrai ir gyvenvietės aplink juos. Toliau bus vystomas magistralinių gatvių tinklas su prie jų privežančiais transporto maršrutais, minėtų papildomų centrų plėtra šalia magistralinių gatvių, mišrių funkcijų rajonai ir kvartalai bei tyliosios zonos be tranzitinio eismo, tęsiama apleistų ir neefektyviai naudojamų teritorijų konversija. Vienas iš pagrindinių tikslų - mieste daugiau viešojo transporto ir mažiau individualių automobilių. Miesto architektas pastebi, jog yra apskaičiavę, kad jei visi vilniečiai, dirbantys Konstitucijos prospekte, į darbą atvažiuotų automobiliais, Konstitucijos prospektas turėtų būti 14-os eismo juostų, nekalbant apie parkavimui reikalingus plotus.

Vienas naujai planuojamų Vilniaus centrų - Šiaurinė gatvė, kuri projektuojama ne kaip greitkelis, o kaip integruotų funkcijų gatvė, prie kurios turėtų šlietis ir gyvenamieji pastatai, ir biurai su darbo vietomis. „Šiaurinė gatvė turėtų tapti nauju Konstitucijos prospektu, kuris įlietų šviežio kraujo į sovietinius mikrorajonus", - sako M. Pakalnis.

Būsto patrauklumo ir likvidumo kriterijai

Tiek Vilnius, tiek kiti Lietuvos miestai panašėja į Vakarų Europos miestus, o juose gyvenančių žmonių gyvenimo būdas mažai kuo skiriasi nuo vakarų europiečių. Europos išsivysčiusių šalių gyventojai per visą gyvenimą gyvenamąją vietą keičia bent 4-5 kartus, amerikiečiai dar dažniau - vidutiniškai 8 kartus. Skirtingais gyvenimo etapais perkamas skirtingas būstas - vienoks jis reikalingas jaunam specialistui, kitoks - sukūrus šeimą, dar kitoks - šeimai susilaukus vaikų.

Savaime suprantama, kad perkant būstą jis pirmiausia matuojamas sau, pagal asmeninius poreikius, bet nereiktų pamiršti, kad reiktų ieškoti tokio, kuris ateityje būtų patrauklus ir kitiems, nes, pasikeitus gyvenimo aplinkybėms, greičiausiai keisite ir būstą.

NT rinkos ekspertai pirmiausia siūlo atsižvelgti į standartinę daugumos paklausą -  kas patinka maždaug 8-iems iš 10-ies žmonių. Rinka nėra tokia, dinamiška, kad poreikiai keistųsi labai greitai ir, tikėtina, kad tai, kas paklausu šiandien, išliks populiaru ir po 5-erių metų.

NT ekspertai sako, kad galima išskirti mažiausiai 5 kriterijus, kurie lemia būsto likvidumą.

Pirmiausia tai miestas ir mikrorajonas. Dėl ekonominės situacijos ir perspektyvos paklausiausi butai yra Vilniuje, pastaraisiais metais - ir Kaune bei Klaipėdoje. Ekonomiškai augančiuose miestuose visada daugiau darbo vietų, gydymo ir mokymo įstaigų, geresnė infrastruktūra.

Vilniaus Senamiestyje patiktų gyventi daugeliui, tačiau jame būstai brangūs. Kitas pasirinkimas - centriniai mikrorajonai: Naujamiestis, Šnipiškės, Užupis, pastaruoju metu populiarus mikrorajonas yra Šeškinė. Manoma, kad bus sutvarkytas stoties rajonas, vėliau - Naujininkai, dar vėliau galbūt Žemieji Paneriai.

Akivaizdus vietovės potencialą iliustruojantis pavyzdys yra Vilniaus Naujamiesčio rajono transformacija. 2000 m. šis rajonas garsėjo apleistomis gamyklomis, o butų kainos buvo slegiančiai žemos ir nesiekė net 800 Eur. už kv. m. Dabar Vilniaus miesto kontekste tai viena paklausiausių vietų gyventi. Kvadratinio metro kaina Naujamiesčio senos statybos daugiabutyje jau siekia 1 200 Eur. už kv. m, o naujos statybos bute (tik su daline apdaila) prasideda nuo 1 650 Eur. už kv. m.

Vilniuje 5 metų perspektyvoje nemažai gyvenamųjų namų projektų numatoma Šnipiškėse, Paupyje, Naujininkuose.

NT ekspertai dar išskiria ir buto vietos mikrorajone svarbą, nes kiekviename jų yra patrauklių ir labiausiai paklausių vietų. Labiausiai paklausios vietos yra arčiau prekybos centrų, mokyklų, vaikų darželių, parkų. Saugus ir aptvertas kiemas, automobilio parkavimo vieta būstą gali pabranginti šiandien, bet jo vertė drastiškai nebus nukritusi ateityje.

Renkantis mikrorajoną ir galvojant apie jo perspektyvą, būtina panagrinėti baigiamą rengti Vilniaus Bendrąjį planą.

Populiariausias buto plotas - 2 kambarių, 40-50 kv. m ploto.  Toks buto plotas šiandien populiarus tarp viengungių, vaikų neturinčių šeimų ir perkančių butą nuomai. Šeimos turinčios vaikų paprastai pageidauja 3-4 kambarių butų.

Paklausiausi yra standartinio suplanavimo 40-50 kv. m ploto butai.

Buto suplanavimas irgi turėtų būti kuo standartiškesnis. NT ekspertai sako, kad dažniausi klausimai dėl suplanavimo yra, ar kambariai visiškai izoliuoti, ar svetainė sujungta su virtuve. Populiariausiais suplanavimas - svetainė ir virtuvė sujungtos, o kambariai - izoliuoti. Tik 20-30 proc. pirkėjų ieško butų su atskira virtuve. Kuo standartiškesnis buto suplanavimas, tuo didesnė tikimybė, kad toks atitiks ir kito pirkėjo poreikius.

Buto langų orientacija irgi svarbi, daugelis tradiciškai pirmenybę teikia vakarų krypčiai. Pietiniai langai reiškia, kad vasarą bute bus karšta. Kadangi daugiausia laiko namuose praleidžiama po darbo, daugelis pageidauja, kad būtent tuo metu jame būtų kuo daugiau natūralios šviesos. Ne trūkumas, jei miegamasis kambarys yra šiaurinėje pusėje, nes tokiame saulė nežadins ryte ir neprikaitins per dieną bei vakare.

Vaizdas pro langus taip pat yra vienas iš likvidumo kriterijų. Visi tikisi gražaus vaizdo pro namų langus, pageidauja, kad panoramos neužstotų kitas pastatas, nebent tai būtų Gedimino pilis. Labiausiai pageidaujami vaizdai - parkas arba miškas. Beje, patrauklus vaizdas pro langą gali visiškai eliminuoti langų krypties pagal pasaulio šalis kriterijų. Net jeigu visi buto langai žiūri į šiaurę, bet fone matoma upė, toks butas bus paklausus. Paprastai malonus akiai vaizdas papildomai kainuoja 5-10 proc. buto kainos.

Buto kokybė. Nors energinio efektyvumo klasės jau egzistuoja kone dešimtmetį, vis dar atsiranda manančių, kad tai mados reikalas. Tačiau taip nėra. Pažangesni inžineriniai sprendimai labai greitai tampa standartu, aukštesnė energinė klasė reiškia mažesnius išlaikymo kaštus ir tuo pačiu didesnį būsto likvidumą. Suprantama, tokie būstai brangesni, tačiau verta pasverti, kad būstas su moderniomis technologijomis suteiks jums komforto, o ateityje bus patrauklesnis lyginant su žemesnės energinės klasės būstu, kuriame nėra rekuperacinės sistemos, šildymo valdymo ir pan.

Viso daugiabučio,  kuriame perkamas būstas kokybę apsprendžia naudojamos medžiagos ir inžineriniai sprendimai. Atkreipkite dėmesį į garso izoliacijos klasę - privaloma C klasė, tačiau, jei ji aukštesnė, vadinasi, projekto plėtotojui rūpi kokybė. Kokybę rodo vėdinimo sistema - ar ji mechaninė, ar rekuperacinė, šildymas -radiatorinis, ar grindinis?

Galvojant apie būsto likvidumą ateityje, NT ekspertai pataria, jog, jei tik biudžetas leidžia, rinktis vidutinio dydžio būstą perspektyviame miesto mikrorajone, turintį aukštesnę energinę klasę, kuriame įdiegtos naujos technologijos - toks bet kuruo metu bus patrauklus daugeliui ir neteks jo ilgai pardavinėti.

Danutė Ramoškevičiūtė, parengta remiantis „Būsto mugė 2019" skaitytais pranešimais, Vilniaus savivaldybės nuotraukos