2023-iuosius NT rinkoje galima apibūdinti kaip neapibrėžtus ir sunkiai prognozuojamus. Dar šiek tiek turėtų didėti bankų palūkanos, bet mažėti medžiagų kainos, didėti konkurencija būsto rinkoje. Tiesa, yra daug bet...

Nekilnojamojo turto rinką veikia daugybė tiek makro, tiek mikro ekonomikos faktorių. 2023-aisiais prognozuojamas ekonomikos lėtėjimas pasaulyje ir ES šalyse. Ar jis tais pačiais metais pasieks Lietuvą - atviras klausimas, prognozuojamas BVP augimo lėtėjimas priklausys nuo energetinės krizės gilumo, energinių resursų kainų šuolių. Lietuvos banko analitikai mano, kad kai kuriais ketvirčiais BVP augimas gali būti ir neigiamas.

Lietuvos banko prognozė, paskelbta 2022 metų rugsėjo mėnesį. Jokūbas Markevičius, Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento direktorius.

2022 metų pradžioje NT kainų augimo banga buvo benuslūgstanti, bet karas Ukrainoje labai staigiai pakėlė žaliavų ir statybinių medžiagų kainas, jos didėjo apie 20 proc. ir didino NT kainas bei sumažino vartotojų lūkesčius bei paklausą. Tiesa, 2022 metų rudenį jau buvo matyti, kad būsto kainų augimas dėl didmeninių statybinių medžiagų kainų mažėjimo pradeda išsikvėpti, bet jis toli gražu negrįžo į 2020-2021 metų kainų lygį. 2023 metais žaliavų ir statybinių medžiagų kainų mažėjimas dar šiek tiek  turėtų mažinti NT turto kainas. Tiesa, priklauso nuo visuotinio poreikio, neaišku, ar bus statybinių medžiagų poreikis Ukrainoje.

Nepaisant paklausos sumažėjimo, būsto kainų augimas išlieka aukštas. Ober-Haus duomenys.

Objektyvios priežastys nekristi NT kainoms Lietuvoje yra infliacija ir gyventojų santaupos bankuose, kurios siekia kelis milijardus. Tačiau tai liečia didesnių ir vidutinių pajamų gyventojų sluoksnius, tad, kol dar nėra patrauklių ir pelningų investavimo sričių, šis spaudimas į NT rinką išliks.  Juolab, kad butų nuomos kainų augimo tempas išlieka spartus, nors tradiciškai sulėtėja rudens mėnesiais, bet   vis dar lieka aukštesnis nei jo priežiūros ir palūkanų suma. Artimiausiu metu didelė nuomojamų butų pasiūla turėtų mažinti NT kainas, be to, rinkoje bandoma įtvirtinti kitas patrauklią grąžą siūlančias investicijas.

Nuomos kainų metinis pokytis nuo 2008 sausio mėn. iki 2022 lapkričio mėn.

Bent jau Vilniuje parduodamų butų skaičius smarkiai nepadidėjo, o gyventojų skaičius sostinėje didėja, statybų kaštai išaugę, didieji vystytojai turi sukaupę rezervų.

Naujų butų pasiūlos ir paklausos santykis Vilniuje nuo 2012 metų sausio iki 2022 lapkričio mėn.

Kita vertus, augančios palūkanų normos didina kitų investicijų patrauklumą, neapibrėžti gyventojų lūkesčiai neskatina pirkimo, formuojasi paklausos-pasiūlos balansas, mažėja žaliavų ir medžiagų kainos - visa tai turi įtaką NT kainų mažėjimui.

Susumuojant visas priežastis galima teigti, kad visgi 2023-iaisiais gyvenamojo NT kainos turėtų stabilizuotis ir šiek tiek mažėti, jeigu nebedidės energijos kainos ar neįvyks kas nors labai netikėto. Šiltas sausio mėnuo leidžia tikėtis, jog bus išvengta energetikos krizės šuolių. Bet tikėtis, kad gyvenamojo NT kainos nukris į 2021 metų lygį, būtų pernelyg optimistiška. Tiesa, sukelti rinkos aktyvumo padidėjimą ir tuo pačiu sukurti barjerą kainų mažėjimui gali nuo 2024 metų įsigaliosiantis draudimas pardavinėti butus, kurių baigtumas neįregistruotas. Kol kas nėra ir poįstatyminių aktų, detalizuojančių, kas yra šimtaprocentinis statybos baigtumas. Tad iš tiesų, rinkoje yra daug neaiškių sąlygų, kurios gali koreguoti NT kainas į vieną ar kitą pusę.

Ko tikėtis NT pardavėjams 2023 metais

Nepaisant panašių makroekonomikos sąlygų, NT kainų raida skirtingose šalyse skiriasi. Australijoje, Kanadoje, Švedijoje kainos krenta, Europoje ir pas mūsų kaimynus kol kas jos nerodo mažėjimo.

Tikėtina, kad Lietuvai tampant patrauklia imigrantams šalimi, Lietuvos nekilnojamojo turto rinka gali tapti panaši į Jungtinės Karalystės rinką, kur jaučiamas nuolatinis būstų alkis. NT vystytojams ir pardavėjams tai geros perspektyvos, bet pirkėjams - nelabai. Tačiau ši tendencija daugiau liečia Vilnių, Kauną, iš dalies - Klaipėdą.

Lietuvos bankas pastebi tendenciją, kad daug NT, daugiausia būstų, įsigyja juridiniai asmenys, ypač Vilniuje. Ši tendencija  ypač išryškėjo popandeminiais metais, kai įmonės gavo valstybės paramą. 2021 metais Vilniuje 41 proc. visų įsigytų būstų sudarė juridinių asmenų pirkiniai. Nemažai būstų juridiniai asmenys perka Kaune, Klaipėdoje, dalį ir kituose Lietuvos miestuose. Juridinių  asmenų tarpe dominuoja mikroįmonės ir NT veikla užsiimančios įmonės. Tai gali reikšti imigracijos didėjimą ir NT rinkoje veikiančių įmonių lūkesčius užsidirbti ateityje.

Nors prognozuojamas ekonomikos lėtėjimas, bet ES paramos dalis per įmones ir gyventojus patenka į NT rinką, dėl vietinių imigracijos ir imigracijos iš kaimyninių šalių auga lūkesčiai. NT rinka išliks pakankamai aktyvi, nematyti jos nuosmukio.

Ko tikėtis NT pirkėjams 2023 metais

Kaip visada, neapibrėžtumo etapas yra palankesnis pirkėjams. Dominuojantis neapibrėžtumas ir lūkesčiai suteikia progą nusipirkti nekilnojamą turtą pigiau. Galimas dalykas, kad laukia pusmečio - metų periodas, kurio metu išloš tie NT pirkėjai, kurie mokės geriau derėtis ir turės stipresnius nervus išlaukti.

NT pagal regionus ir tipus

NT kainų tendencijos paprastai liečia visus regionus ir NT tipus. Bet pastaruoju metu  vystantis IT technologijoms pamažu ryškėja didmiesčių gyventojų kryptis keltis į gamtos požiūriu patrauklius rajonų centrus, kurortines vietoves. NT kainos, ypač pirminėje rinkoje, tose vietovėse vejasi sostinės kainas, ir jo beveik nėra. Tačiau tai neliečia pajūrio zonos, kur plėtojamas antrų namų tipo NT.

NT kainos Vilniuje

Nors tiek pirminės, tiek antrinės rinkos NT kainos atskiruose Vilniaus mikrorajonuose labai skiriasi, tačiau ilgalaikėje perspektyvoje jos vis didėja. Tiesa, norintys įsikurti arčiau centro, turėtų dairytis būsto Naujininkų, Stoties, Naujamiesčio, Vilkpėdės rajonuose, kurie yra perspektyvūs ir NT kainos juose dar yra proto ribose. Žvėryne, Šnipiškėse, Užupyje, Pilaitėje, dalyje Antakalnio NT yra aiškiai pervertintas dėl prestižo. Senamiestyje, kaip ir viso pasaulio didmiesčiuose, NT kainos yra įkandamos tik labai turtingiems.  Dėl netolimo centro ir geros infrastruktūros  patrauklūs ir didėjančią kainų tendenciją turi Žirmūnai, Šeškinė, Baltupiai. Visuose kituose Vilniaus miegamuosiuose rajonuose pirminėje rinkoje butų kainos mažesnės nei  kitur, bet šie rajonai turi gerą infrastruktūrą, gerą susisiekimą su centru, tikėtina, kad kainų augimas bus ir juose.

Mažaaukštė statyba aplink Vilnių

Mažaaukštė statyba aplink Vilnių darosi vis brangesnė dėl infrastruktūros mokesčių, bet nei kainų, nei komforto požiūriu, ypač jaunoms šeimoms, kurioms reikia vežioti vaikus, ji nėra patraukli. Todėl dalis Vilniaus mažaaukštės statybos keliasi į Trakų rajoną, Lentvario kryptimi, kur plėtojami keli  privačių namų ir kotedžų kvartalai. Juose namų kainos nėra tokios didelės kaip Molėtų ar Minsko kryptimi, bet, atsiradus geresnei infrastruktūrai, matyt, tik didės.

ASA.LT informacija