.png)
Atsako Neringa Zagurskienė, teisininkė
Būtų galima išskirti kelias tarp pirkėjo ir pardavėjo galinčias susiklostyti situacijas dėl būsto įsigijimo:
1. Pirkėjas ir pardavėjas sudaro būsto preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Tai sutartis dėl kitos (pagrindinės) sutarties sudarymo, iš kurios kyla šalių pareiga aptartomis sąlygomis sudaryti pagrindinę sutartį.
Preliminariosios sutartys sudaromos, kai civilinių santykių dalyviai dėl kokių nors priežasčių negali ar nenori sudaryti pagrindinės sutarties, pavyzdžiui: parduodamas objektas dar nėra pastatytas, jis nepakankamai parengtas pardavimui ir pan. Atsižvelgiant į tai, galima išskirti dvi preliminariųjų sutarčių rūšis:
1.1. esamo (realiai jau egzistuojančio ir viešame registre įregistruoto) būsto preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Šios sutarties pasirašymo atveju yra galimybė apžiūrėti turtą, susipažinti su jo kokybe bei susipažinti su visais dokumentais;
1.2. būsimo (realiai dar neegzistuojančio) būsto pirkimo pardavimo sutartis. Šiuo atveju pardavėjas - juridinis asmuo įsipareigoja pats ar pasitelkęs kitus asmenis pastatyti preliminariojoje sutartyje numatytą būstą, todėl pirkėjas susiduria su rizika, kai yra neaišku, ar perkamas turtas apskritai bus pastatytas, taip pat nėra galimybės patikrinti turto nuosavybės bei kitų susijusių dokumentų.
2. Pirkėjas ir pardavėjas sudaro notaro tvirtinamą pagrindinę jau esamo (realiai egzistuojančio ir viešame registre įregistruoto) būsto pirkimo-pardavimo sutartį, tačiau pirkėjas šios sutarties sudarymo metu netampa savininku.
Bendras visų šių situacijų bruožas yra tas, jog pirkėjas sumoka pardavėjui tam tikrą pradinę kainos dalį (avansą), tačiau dar nėra įgijęs perkamo turto nuosavybės teisės. Taigi, pirkėjas šiuo atveju rizikuoja, kad nuosavybės teisė jam nebus perleista, o sumokėti pinigai nebus grąžinti.
Kaip apsisaugoti?
Siekiant išvengti nesusipratimų, kai pirkėjas praranda sumokėtų pinigų dalį taip ir neįgijęs nuosavybės teisės į perkamą turtą, pirkėjas galėtų vadovautis šiais kriterijais:
- kol pirkėjas nėra įgijęs turto nuosavybės, pardavėjui mokėti kuo mažesnę sumą (avansą);
- pardavėjo prisiimtų įsipareigojimų vykdymą užsitikrinti tokiomis priemonėmis kaip banko garantija, trečiojo asmens laidavimu ar pardavėjui priklausančio turto įkeitimas. Taip pirkėjas ne tik bus tikras, kad kraštutiniu atveju jis galės susigrąžinti pardavėjui sumokėtus pinigus, bet ir matys rimtus pardavėjo ketinimus savo atžvilgiu;
- jeigu iš karto pasirašoma notaro tvirtinama pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis, pirkėjas turi galimybę savo mokamą sumą pervesti ne tiesiogiai pardavėjui, o į notaro depozitinę sąskaitą, taip apsaugodamas savo pinigus, nes šiuo atveju pardavėjas visas pirkėjo sumokėtas sumas iš notaro depozitinės sąskaitos gaus tik po to, kai perduos pirkėjui turto nuosavybės teisę.
Be abejonės, visuomet egzistuoja ir pats saugiausias turto įsigijimo būdas, t.y. pirkti jau pastatytą ir teisiškai įregistruotą būstą, kai iškarto pasirašoma pagrindinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis, kurią patvirtina notaras, o pirkėjas sutarties pasirašymo metu įgyja nuosavybės teisę į turtą.
